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【重建土地大辯論】首置盤,炒樓盤?市建局,延續地產掛帥?

【重建土地大辯論】首置盤,炒樓盤?市建局,延續地產掛帥?
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在六月底,特首林鄭月娥公布六項新的房屋措施,其中一項是「邀請」市建局將土瓜灣的馬頭圍道/春田街重建項目改作興建「港人首次置業先導項目」(俗稱首置盤),項目盛傳將採用新的定價機制,約市價六二折發售(單位呎價仍要超過$15000),聲稱能為不符合申請居屋資格,但未能負擔購買私營房屋的夾心階層,提供多一項置業選擇。而市建局董事會為配合林鄭的「政治工程」,於短短一週內,迅速通過發展首置盤的建議。

雖然市建局今次興建首置盤,貌似是提供「資助出售房屋」,但市建局以「地產掛帥」的本質是並沒有任何改變,本組就此提出幾點,希望社會更廣泛關注:

一. 林鄭新房策:「首置盤=炒樓盤」

林鄭自當上特首以來,經常口講要解決基層住屋問題,更大言不慚話要為劏房小孩發聲,但她推動的新房屋政策,卻只是鼓勵人置業及為房地產市場推波助瀾,甚至為此屢屢犧牲基層住屋的權利,如將公屋用地改劃為綠置居,減少了公營租住房屋的土地供應(只是在長沙灣東京街第一期公屋發展計劃,就有2500個單位被轉為綠置居),令廿多萬在公屋輪候冊上的基層住戶上樓無望。另一方面,林鄭卻假惺惺說要為基層住戶提供過渡性房屋(如貨櫃屋及由「良心業主」如地產商借給社福團體的舊樓劏房單位),以上種種,除了質素參差外,實際數量更只是杯水車薪,少得可憐!以香港社會服務聯會借用恒基地產於深水埗南昌街的地皮為例,社聯於該處興建的貨櫃屋,只能提供不足100個單位,及兩年後就要拆卸交還

故此,我們必須警覺,由林鄭推動的首置計劃,貌似為夾心階層提供了新的置業希望,但實質亦只是配合她整個鼓勵置業和炒賣的房策思維,並沒有提供真正適切的可負擔房屋。市建推出的首置盤,即使以62折出售,單位呎價預計仍要超過$15000,既反映著現時樓市之瘋狂,政策亦指明只有較高收入的家庭(入息介乎5.7至7.4萬元的家庭)才能參與,對現時身在水深火熱的基層市民、以至無法申請公屋又負擔不了居屋的夾心人士,都遠超可負擔水平。

更關鍵的問題是,當我們看到今天升逾660萬的公屋樓王(政府過去出售公屋)和1000萬的居屋樓王,不難發現首置盤也只是在重蹈覆轍:首置盤的轉讓限制預計只有短短數年,很快也會流入房地產市場,成為投資者的肥餌。整個首置計劃的目標,只是在推使更多高收人家庭能夠更早參與房地產炒賣市場,為本已瘋狂扭曲的樓市推波助瀾,令樓價租金繼續上漲,並未能讓真正有需要家庭置業安居。

二. 林鄭政治工程:揭破市建「自負盈虧」謊言 

今次首置盤事件,亦揭破市建局過往經常對外聲稱要「自負盈虧」,實屬謊言,只不過是用來掩飾其不願承擔社會責任的藉口。過去,政府及市建局往往以「自負盈虧」為由,推搪說不能興建任何資助性房屋或公營房屋,並聲稱要保證市建局在重建項目能有錢賺,重建地盤就只能興建私人樓宇。然而,今次市建局為配合林鄭的「政治秀」,就打倒昨日的我,一改過去口吻。市建局行政總監韋志成回應馬頭圍道/春田街重建項目興建首置盤,是否能夠做到「自負盈虧」時,就指即使該項目少收十億元,市建局亦會配合政府政策。連財爺陳茂波亦呼籲說不用擔心市建局的財政問題,指假若政府需要市建局在興建公營房屋中扮演更積極角色,就算項目蝕錢,政府也會在財政上給予支持

陳茂波今次就首置盤的言論,如同不打自招,承認了市建局過去在興建公營房屋上是毫無建樹,而政府亦放任市建局以公權收地,卻將收回來的重建項目,全與地產商合作興建私人豪宅。若政府及林鄭真的有心解決基層住屋問題,就不應只是就單一項目的用途作「政治秀」,而是要立即糾正市建局以「地產掛帥」的重建模式

三. 土地分配公義:應由土瓜灣九重建項目做起!

林鄭於去年成立的土地供應專責小組,以「細」、「貴」、「擠」來形容香港住屋問題,聲稱要開拓更多土地來源,才能解決住屋問題。但從市區重建的事例可見,香港的住屋問題是源於分配不均,現時市建局在土瓜灣有九個毗鄰相近的重建項目,其中一個地盤面積較細的項目被用作首置盤,即使以市價六二折發售,單位呎價仍要超過$15,000,而其餘八個土瓜灣重建項目,日後全用作興建天價豪宅,呎價隨時超過$25,000。市建局的重建模式,實質上是惡化了整體基層租戶的住屋環境,令香港樓價更貴、住屋成本更高:

市建局自成立以來,正在進行重建及已拆卸的樓宇數目已經超過1500棟,但竟然連一棟公營房屋也沒有起過¹,甚至連興建用作安置重建戶的樓宇也沒有²,對於舒緩整體基層住屋問題,可說是毫無貢獻!更甚者,重建令舊樓減少,基層租戶可負擔的租盤(雖然住屋環境惡劣)亦同時減少,但重建後的新建樓宇卻是出售天價的豪宅,根本不是一般市民可負擔的房屋,結果只會令「劏房」現象更加惡化,或繼續湧現更多不人道的惡劣住屋,如「棺材房」或「太空艙」,去滿足市場上的龐大需求。

故此,要解決基層住屋問題,應該立即先檢視市區重建土地的分配不均!現時市建局在土瓜灣的九個重建項目,地盤總面積約為2.8頃,等同一條公共屋邨的規模,粗略估計,就可以興建最少5000個公營房屋單位,容納超過12000名基層市民。即使僅使用其中一個區內最大的重建項目-庇利街/榮光街項目作公營房屋發展,估計亦可以提供約1000個公屋單位,容納超過3000名基層市民。

市建局亦可以按照不同階層的住屋需要,興建各類可負擔房屋,在重建地盤作公私營混合發展。過去土瓜灣民間團體紅土社區達人曾提出切實可行的民間規劃方案,建議於兩個土瓜灣重建項目(馬頭圍道/春田街項目及春田街/祟志街項目)作公、私營房屋混合發展,既可以安置重建項目中原有的居民和社區小店,亦可以提供公屋、居屋及私樓的房屋類型,令房屋資源更公平分配,及社區結構較為健康,不會只有窮人區或富貴區的兩極化

最後,奉勸林鄭,若真是有心幫助劏房小孩,應該做實事,而不是打嘴炮,要立即檢討市建局在提供公營房屋上的責任及角色,並糾正市區重建以「地產掛帥」的發展思維,否則開拓再多土地,又有何用?

¹ 市建局曾在啟德興建貴價居屋,但該盤土地是由政府另外撥地,而非使用重建項目的地盤

² 現時市建局有四棟安置大廈,但均是接手自前身土地發展公司於1980及90年代興建,並非由市建局興建

延伸閱讀:

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拆解市建局語言偽術懶人包:【原區安置不可行 居民訴求大想頭?】
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土瓜灣春田街民間規劃方案資料:
https://www.legco.gov.hk/yr17-18/chinese/panels/dev/papers/dev20171031cb...

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