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本土研究社

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政經

【召集房屋諗】構想民間房屋研究新議程

【召集房屋諗】構想民間房屋研究新議程
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本研社上星期舉辦了房屋研究腦震盪會議,活動邀請了三位民間房屋研究達人:姚松炎、龍子維和何俊傑,分享他們各自專注房屋政策範疇,與參加者共同發挖房屋研究的新議程,討論啟發了不少民間研究的新方向。

姚松炎:金融利益盤據的房屋產業

姚松炎從產業經濟分析房屋與金融環環相扣:地產商起屋會向銀行融資,單位交易需要按揭貸款,近日金融機構計劃透過逆按揭重新收回老業主的單位,房屋市場的方方面面嵌入金融利益結構之內。

金融利益不單影響私人房屋,更幅射影響公營房屋的最新發展。林鄭月娥曾漏口說出公屋單位數目在80萬間封頂,雖然在被聲討下道歉收回言論,綠置居恆常化的政策實質上是把未來新建的公屋改「租為出售」,背後的目的是把市民推向住宅按揭的借貸市場。

他又舉例地產信託(REIT)是房屋金融化發展的新趨勢,地產信託透過持有物業的租金回報作為投資工具。他估計政府正在盤算,隨著嬰兒潮的業主續漸離世後釋出單位,有機會透過逆按揭收集住宅物業收租, 從而推動地產信託的新金融產業,為本地的房屋市場洗牌。

龍子維:夭折的公私營房屋比例

龍子維指出2014年出台的《長遠房屋策略》,公私營房屋比例,原來的構思是房屋單位「整體數目」中,以公營房屋主導佔6成,私營佔4成。然而,他由張炳良的新書中,他發現政府當時因為受到來自「地產利益」的壓力,立場最後被軟化做未來「新供應」比例訂為6:4。龍子維補充2006-2016年,私營房屋佔整體單位數字上升4%,與當初公營主導的構想相違背。

龍子維指出白居二推出時,政府曾作放出一系列檢討居屋可負擔性的檢討,是民間研究值得留意的資料。 龍子維舉例張炳良書中可負擔房屋的定義是家庭支出的20%,但現行居屋政策就以「頂得順」銀行按揭壓力測試,以每月按揭供款最高佔收入4成為標準差距很遠。社會中對可負擔房屋的定義不一,何謂真正的「可負擔房屋」,是民間研究值得探討的方向。

何俊傑:開拓社會房屋的發展空間

何俊傑分享他投身房屋研究的軌跡。由關注基層住屋需要開始,租務管制是當中不可或缺的部分,他參考外國推行租務管制的經驗,發現輔以其他政策如:印花稅、空置稅、社會房屋等支持時,租管的成功機會較高。《長遠房屋策略》檢討後,政府基本上不再考慮重新管制租金,因此倡議方向上需要再找出路,輾轉開始了社會房屋的倡議。

由貨櫃屋開始,它的潛力在於可利用社會中的閒置地用較低的成本快速地提供廉價的房屋,社聯視之為輔助公屋興建不足的過渡性房屋。除了建屋,「光房」作為以包租的方式亦是一種社會房屋的案例,他最有興趣業主為何願意廉價出租單位為慈善用途和政府為何如會支持該項目。因此,他開始收集以包租的方式提供社會房屋的NGO或是其他國家的案例。

總括而言,討論過程構思了為數不少的房屋研究題目,包括:地產信託(REIT)產業透視、可負擔房屋的定義、社會房屋政策框架預想、另類房屋的歷史實踐等等。本研社會透過定期舉行研究腦震盪會,進行有意義的討論,更新民間研究的定位,與有志參予民間研究的朋友交流,一同提升民間研究的能力。

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