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姚松炎

前立法會議員 網誌

政經

香港樓價與資本流動的關係

香港樓價與資本流動的關係
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攝:Alex Leung

繼上星期回顧多份研究發現亞洲多國的樓價上升皆受外來資本流入影響(姚,2018: Ghollpour, 2013),已發展國家也有多份學術研究證實當地樓價同樣受外來資本流動影響,包括英國(Sa, 2017)和澳洲(Fereidouni and Tajaddini, 2016; Guest and Rohde, 2017; Wokker and Swlerings, 2016)等。

至於香港作為世界第三高外來資本流動的經濟體,對資本流動沒有管制,歡迎離岸公司資本流入,加上聯繫匯率有效減少匯率風險,因此一直有爭議近十年的樓價急升是否受外來資本流入影響;再者一直有報導指除了官方數字外,香港還有黑市的資本流入,對樓價的影響更為嚴重,但因苦無證據和數據,雙方各執一詞。

幸好去年終於有機構完成有關資本流動對香港樓市的影響,更分別研究官方和黑市資本流入對樓市和股市的影響(Cheung et al., 2017)。

研究人員利用「世銀剩餘」(World Bank Residual, WBR)數據來量度黑市資本流入,另以貨幣基數及銀行淨現貨外幣頭寸(Currency-based measure = sum of the Monetary Base and Net Spot Foreign Currency Position of banks in HK, CB)作為官方外來資本流入的數據,就2002年第1季至2015年第4季進行研究 (圖1,2),結果發現資本流入對股市和樓市均有影響,對股市的影響比樓市為大;相反研究找不到黑市資本流入對樓市的影響。

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圖1 香港官方資本流入及房地產價格指數, 2001 - 2015 (Cheung et al., 2017)

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圖2 香港黑市資本流入及房地產價格指數,2001-2015. (Cheung et al., 2017)

圖3及圖4 顯示迥歸分析的結果,官方資本流入的變化(以GDP的百分比計)對季度房屋價格指數變化(百分數)帶來大約正0.30%的影響,即使改變變數,結果仍然相當穩定。相反,黑市資本流入的影響則找不到統計學上的有效性,但這未必表示黑市資金流入對樓價沒有影響,因為黑市數據本來就不存在,估算上的誤差可能造成結果未能有統計學有效性。

總的來說,多份研究均一致證實外來流入資金對樓價有推升作用,不但對新興經濟體有顯著影響,即使在英國、澳洲、新加坡和香港也同樣確證有影響。事實上,還有不少研究發現外來資本流入樓市會令樓價變得不能負擔(Masron and Nor, 2016),政府有必要正視外資流入對本地市民置業和租住困難的問題,以免為了經濟,犧牲市民!

Cheung, Y.W., Chow, K.K. and Yiu, M.S. (2017) Effects of Capital Flow on the Equity and Housing Markets in Hong Kong, HKIMR Working Paper #01/2017, Hong Kong Institute for Monetary Research.
Fereidouni, H.G. and Tajaddini, R. (2016) Foreign Investment in Residential Real Estate in Australia, Housing Prices and Performance of Real Estate-Related Sectors, 22nd International Panel Data Conference, 28-20 June, Perth, Australia.
Ghollpour, H.F. (2013) The effect of foreign real estate investments on house prices: evidence from emerging economies, International Jourrnal of Strategic Property Management 17(1)
Guest, Ross S. and Rohde, Nicholas (2017) The Contribution of Foreign Real Estate Investment to Housing Price Growth in Australian Capital Cities (September). Abacus, Vol. 53, Issue 3, pp. 304-318. Available at SSRN
Masron, T.A. and Shaari, A.H. (2016) Foreign Investment in Real Estate and Housing Affordability, Journal Ekonomi Malaysia 50(1), 15-28.
Sa, F. (2017) Effect of Foreign Investors on Local Housing Markets: Evidence from the UK, working paper, School of Management & Business, Kingís College London.
Wokker, C. and Swlerings, J. (2016) Foreign Investment and Residential Property Price Growth, Treasury Working Paper 2016-03, Australian Government.
姚松炎 (2018) 樓價上升與資本流入的關係,SOSReader

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