其實起幢樓俾有需要嘅人住，真係唔駛好多地，依家啲三、四十層公屋居屋，都係用約1公頃已經住到成1000戶。但政府成日都將「貴細擠」的房屋問題歸咎於「土地短缺」，如果大家睇真啲，在官方所謂1200公頃土地短缺裡面，真正與房屋用途有關的只是230公頃。咁成日話短缺短缺，究竟係短咗喺邊呢？
其實土地需求多少，取決於建屋的 (1) 密度（地積比）及 (2) 住宅單位面積，你計疏咗、計闊咗，自然佔地需求就會大咗。而我們的《好誠實研究》發現，政府將100萬個未來房屋單位需求換算為所需土地的過程中，原來假設了當中40萬私營房屋單位的平均建築面積為807平方呎，加上統計處預計2026年後平均住戶人數將降至2.7人，政府估算一家人2.7人住成807平方呎的單位，是否符合現實？即使以七成實用率計，這樣的人均居住面積都會比現時為高。
睇完一堆數字，即係話依家嘅房屋用地需求，根本就建基於不現實的假設上。本來人人可以住大啲係件好事，但係政府高估房屋用地、又不立法保障最低人均居住面積，咁就只不過係偽善，借你想住大啲嘅慾望過橋、合理化造地但最後都係分唔到俾你。
政府估算更將總數1670公頃的未來房屋用地需求，設定為公營房屋佔地557公頃、私營則佔地1113公頃。即是說，單位數量只佔四成的私營房屋，所佔土地其實係佔去總房屋用地的67%；以私營單位平均807呎換算，亦可以發現政府其實係假設咗未來起樓都係好「低密度」，係以平均住用地積比2.7倍來建屋，相等於十多層、類似白石角天賦海灣一類的低密度樓盤...... 尤其未來新發展區市中心仲有地積比5至6倍、30幾層高嘅私樓，意味著政府預計另有啲極低密度、3至4層高獨立屋豪宅！
辛辛苦苦搵咁多地返黎，原來差唔多七成係用黎起平均十幾層咁樣的豪宅？玩sim city都知有問題啦！難怪1,200公頃條數造到咁土地短缺，純粹係一場數字遊戲。
相反，公營房屋單位的平均面積則設定為538呎、平均住用地積比5.4倍，逾三十層的高樓大廈。花費咁多力氣去搵地，原來政府早已設定過千公頃都是起不可負擔嘅私樓豪宅，普通市民就分得500幾公頃，比起買得起私樓嘅人住嘅地積比密度高整整一倍，繼續貴細擠就梗嘅。
所以，解決呢個造數造出黎嘅「土地短缺」，其中一個好辦法就係將公私營房屋用地的發展密度睇齊，已可瞬間解決所謂的230公頃房屋用地短缺。例如按下圖的計算方法，以私樓單位平均700呎、公營房屋平均500呎計算，兩者的地積比均為5倍（約30層高），同樣提供100萬個房屋單位就只需1078公頃土地。咁樣嘅話，不單計出黎冇土地短缺，政府只係發展現有進行中嘅房屋計劃，都重有362公頃用地盈餘，足足16個太古城咁大，不用再額外搵地起樓，還有大把「餘地」俾大家住得疏啲鬆啲。
另外，亦可將政府已規劃的1440公頃房屋用地供應，優先興建公屋居屋，減少低密度私樓，所提供的房屋單位數量更隨時可多於100萬個。但係如果啲地俾政府用公私合營同地產商起低密度豪宅，咁就搵幾多地都解決唔到房屋問題啦！
如果你睇得明以上嘅估算謬誤，即係你已經知道咗一個土地真相：房屋用地有否短缺，其實很視乎要興建哪類型的單位、建屋密度和面積；只需在地積比 (3.6 變 5倍) 和建屋面積上略為調整(由807-538呎變為700-500呎)，不單起出來的房屋更切合市民需要和負擔能力，劏房居民可以快快上樓「住大啲」，總體土地需求仲可以相差數百公頃，「鬧地荒」即時變返夠地用。
所以，攪咁大壇土地大辯論，根本問題就係土地需求斷估，完全唔討論一下呢個唔駛搵地去解決房屋問題嘅選項，咁最後搵咗嘅地去咗邊? 大家心中有數。