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生活

對居住結構的想像:一種不能轉售的居屋

對居住結構的想像:一種不能轉售的居屋
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一、

陳先生剛剛入紙申請了新一期五二折市價的居屋。他和太太說,若花上積蓄數十萬付首期,把現在一萬多元的租金用來供樓,就能有安樂窩,希望抽得到!

短短一番話心底話,道出了香港住房問題的一個重點:樓價太高。即使二人以上月入六萬,總資產上限達一百九十六萬的中產家庭,要供一萬元一呎的私人樓宇,也感到吃力。或者我們會計數,認為既有一百九十六萬資產,以現時的按揭成數六成計,他們可以購買五百萬的私樓,即五百呎的生活空間。若再做樓按至九成,或者他們可以買再大一點的單位。然而,加息周期開始,未來經濟的變數又大,試問有幾多人會冒此險,承受未來供款額上升?萬一樓市出現明顯的下跌,便會變成負資產。再者,一擇千金將所有積蓄投入首期後究竟是心安理得,或者膽戰心驚呢?況且,月入六萬元的家庭,是否必定同時擁有近二百元的資產也是一個問題。

然而繼續支持這一群中產家庭入市的,莫過於看不見支爆的未來,卻只望到升快跌慢的樓市。還有,就是這一群家庭收入相當的市民,多是四五六十歲的一群。以四十歲為例,距離退休年齡為二十年。二十年後,若仍沒有自置物業作瓦遮頭,如何找錢來租樓呢?可以想像,退休金屆時愈來愈不夠用,八十多歲又未仙遊者,可能仍要為居住問題而愁傷,最終更可能含恨而終。這都不是甚麼猜想,而是每日出現在身邊的真實預警人生。

二、

徐先生夫婦,今年八十歲,二零零三年沙士後樓市超低價時買了一幢住房。十年後,經濟翻了一翻,把樓賣掉,套現三百萬。七十歲高齡的他們,想有好日子過,便相信了銀行的經紀做了一些投資。由於不懂投資,資產幾年間便蝕剩數十萬。在今天生活指數不斷上升的情況下,租住數千元的小單位。他們也排隊輪候公屋,但等了好幾年仍未有音訊;由於資產還超出了二人家庭上限少許,申請綜緩也無望,只好坐食山崩。每天,他們都為著當日變賣了樓房和不擅投資而鬱鬱不歡,嘆氣聲不絕於耳。唯一可幸是,他們暫時仍有另一半作伴。

可能我們會認為這些故事都不過是抵死,但在這個以金融服務業為主的社會,除了絕望令人愈發憎人富人厭人貧外,我們就看不到整體香港的生活保障其實正走下坡,令到人人變得脆弱不堪嗎?何以銀髮一族也要跟上電視投資節目那十句有九句都是廣東話但又聽不懂的述語而活呢?我想那已超越了知足與貪心的量度水平很多了。氣氛情緒早已上升成壓力,把小市民從穩定推向無產階級的境地。

三、

黃太太,五十多歲,跟徐先生夫婦差不多,也在二零零零年買樓上車置業,又在二零一三年賣掉物業,之後他們一家三口一直租住私樓。本來以為按經濟法則作判斷,一三年價高估售,等待樓市調整後再度入市,但這一等,卻與再置業遙遙無期。每次家庭聚會時,黃太太總是一臉愁容,偶爾也會表達自責,痛恨當初做錯了決定,鑄成今天的後果。她甚至患上了抑鬱症,需要看心理醫生。然而,因為現實不容人,精神情況未有甚麼改善。

特首林鄭月娥的新施政報告中,為回應土地問題著墨不少。其中矢志要在大嶼山附近填海一千七百公頃作人工島最為社會關注。有一萬名市民上街示威,反對計劃。其間,一眾高官的回應是,市民處於水深火熱之水,政府急他們所急,故要提高土地儲備,早於土地專責小組公布報告前搶閘話要填海建人工島,便是有為果敢的做法。其實究竟多少地才夠,俄國大文豪托爾斯泰早有論及,主旨是對貪婪的人而言,即使擁有許多地,還是要更多;所以即使再多地,也不能滿足他們的慾望。香港的地,大都囤積在大地產商手中,政治與經濟的較力,都在市民的視線範圍以外發生,我們無從得知他們怎樣過招。但市民很現實,感覺也很直接實在。

以上面三個家庭而論,他們都(曾)是中產階層,但在今天的香港,也同樣面對居住問題。陳先生陳太太可能有一段時間仍要在希望與失望中打轉;徐先生徐太太未知能否等得到趕上廉租屋的一天;而黃太太黃先生一家三口,只能望著人工島大灣區這些社會「發展」,與她們所原有的安定繁榮宜居想像愈走愈遠。社會中不知有多少這樣的家庭,他們今天仍是貢獻社會經濟良多的一群,但同時也快速地累積著不可估量的負能量。可以預見,未來的社會不會如特首施政報告所言的愈來愈宜居。更可能的是,在有人預想的政權支爆之先,他們更早支爆了。

四、

要為社會減低未來要承擔的成本,將居住結構作出想像及大調整,可能是當務之急。當前的居住結構,是以公營私營作分界的。有一條隊是排公屋的,按政府數字,「在2018年6月底,約有150 600宗一般公屋申請,以及約117 900宗配額及計分制下的非長者一人申請。一般申請者的平均輪候時間為5.3年,當中長者一人申請者的平均輪候時間為2.9年。」而私人樓宇則包括私人發展商建設的樓宇及政府興建的居屋。由於居屋若要出售,在私人市場作買賣,須向政府補地價。但我們見到居屋屢屢破頂的新聞早前不絕於耳可知,這些居屋不過是「有待私營化」的準私樓而已。一旦市場好景,它們也會升值;市場向下,他們亦會跟隨下跌。

我們有不少人就是被困在這種公私明顯分野的規則中,終日惶恐度日。有樓怕負資產,無樓又怕上不到車,未來生活成問題。其實有不少人曾提及新加坡「組屋」方案。我認為類似想像,有助解決多於居住結構的問題。

五、

政府以房委會及房協建設的居屋,曾被說是調節市場樓價的房屋。但水漲船高天價樓處處的今天,少量的居屋放售,實質調控市場的效果是微乎其微,充其量只能被看作解少部份市民居住燃眉之急。但最新一期公屋以市價五二折發售,超額申請人數之多,史無前例。我們可計計數,若這批抽中購買單位的市民,他們未來想要放售單位,其實要付出高達四成八的金錢作補地價。所以,把售價訂在五二折,有點如同把居屋售價跟市場脫勾。若未來樓市仍不跌且繼續升,且同區同樓齡單位呎價再翻一倍,才能構成補地價轉售的誘因。職是之故,若我們進取一點想,今期的居民大可有作為香港未來宜居城市居住結構的參考,重訂公私這種分野的想像。

設若我們再踏前一步,將這次實效差不多與市場脫勾的居屋真箇地與市場脫勾,變成不能轉售的房屋,我想對為自住設想的市民而言,確實是有吸引力的。如此,也就取消了補地價轉售這回事。往後,政府只須建公屋,供低收入基層市民屋住;另外也興建一定數量(應比今期居屋要多幾倍)不可轉售的居屋便可。這樣為社會創造出一種不受市場升跌影響的居住條件,可保市民身心健康。由於售價是由政府訂價的,所以售價可以按照市民負擔能力作指標。如九成按揭,月供不超過收入中位數三份一,供款年期十五年。往後的維修保養也可以以保險形式來處理。

以往的可補地價出售的居屋依然以舊制運作,新建的居屋就作這種不能補地價居屋,申請人不得同時擁有公屋及私人單位。由於不能轉售,也不能同時擁有其他單位,這令私人市場仍然可以繼續炒賣,視私樓為投資工具。但真箇想安居樂業的市民,又不屬低收入階層,他們可以選擇這種新樓房。可以想像,整體居住結構會因多了這種不可轉售的居屋,對樓房是或不是投資產業的文化產生改變。也可以肯定的是,市民居住的空間面積屆時會有所改善,對居於此地的安全及歸屬感也會得到提升,生活動力也變得積極。因住房而引起焦慮症等精神問題也大大減低。

雖然要推動這種不可轉售的居屋必會有許多技術因素要解決,如重新釐訂公屋申請入息上限,對現時私人物業市場的沖擊等,但特首若真箇要解決水深火熱的市民住居需要,除了填海造地,是否也應從更根本的居住結構去想想辦法呢?

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