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本土研究社

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保育

《竭澤而築:新界西北魚塘業權調查》:四成地產商農地儲備疑位於生態敏感區、145公頃曾涉違例發展

《竭澤而築:新界西北魚塘業權調查》:四成地產商農地儲備疑位於生態敏感區、145公頃曾涉違例發展
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政府於今年「土地大辯論」中著力強調「公私合營」發展新界農地對增加土地供應、解決房屋問題的潛力,更在施政報告中提出「土地共享先導計劃」,以增加地積比換取資助房屋為名、協助地產商釋放囤積的農地儲備。為此,本土研究社今日公佈《竭澤而築:新界西北魚塘業權調查》,發現與四大地產商有關聯的公司於后海灣的「拉姆薩爾濕地」保育區、緩衝區及相關保育地帶持有共398公頃土地,已相當於其年報揭示的1000公頃農地儲備近四成。當中41幅、面積達145公頃的地段更曾涉及違例發展。

研究社成員楊夏至批評:「政府既未清楚、又未向市民公佈地產商農地儲備具體位置的情況下,就力推『公私合營』發展農地的好處和成效,很容易誤導公眾支持。實際上我們的研究發現,原來四大地產商通過各關聯公司持有的398公頃農地儲備都位於這片生態較敏感、不適合大型發展的地區,還有相當部份曾經涉及違例發展,若日後以『土地共享』之名對當區的住宅改劃申請開綠燈,就有獎勵『先破壞、後發展』之嫌,對新界農地和魚塘生態帶來嚴峻危機。」

是次研究涵蓋除蠔殼圍以外的「拉姆薩爾濕地保育區」內所有私人地段、「濕地緩衝區」內現時仍為濕地或魚塘的私人地段,以及周邊與濕地保育有關的規劃地帶內私人地段(詳情參看報告P.2),進行全面的地權結構調查,面積合共732公頃。研究發現,範圍內有544公頃土地由公司持有,當中398公頃為與四大地產商有關聯的公司持有,其中以恆基的176公頃為最多,其次為新鴻基。

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四大地產商以外,亦有部份業權屬於本地較小型地產商、以及有中資及鄉事背景的關聯公司,涉及董事如前鄉議局主席張人龍、鄉事派立法會議員何君堯、中建企業許氏家族及科達地產主席湯君明等,顯示研究範圍內的私人土地牽涉相當複雜的利益結構。

研究範圍內逾半私人土地集中於與四大地產商有關的公司手上,意味著相關區域面臨大型發展項目威脅。是次研究涉及的732公頃私人土地中,合共671公頃(92%)位於保育相關的規劃地帶裡,包括「其他指定用途」(OU)當中的「綜合發展及濕地保護區」、「綜合發展及濕地改善區」及「綜合發展包括濕地修復區」、以及「自然保育區」(CA)和「具特殊科學價值地點」(SSSI)(詳見報告P.11)。然而,研究範圍內過去亦有多達40宗以公司名義持有的地段曾提交住宅改劃申請,當中涉及四大地產商關聯公司的有34宗,面積合共309公頃;儘管這些規劃申請大部份被城規會拒絕,仍不斷嘗試闖關。

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研究團隊並選取新田合盛圍及壆圍兩個個案作深入研究,發現兩個地點均由新世界地產的關連公司持有,面積合共53公頃,大部份位於「濕地保育區」及「濕地緩衝區」內,相關地段曾分別有32次及21次違例紀錄,主要涉及違例棕土作業及非法填塘。然而,該兩處地點自1990年代起亦多次提交住宅發展的改劃申請,被城規會拒絕後仍屢敗屢試(詳見報告P.16-19)。個案顯示發展商並不會因土地具生態價值而空等,而是經常伺機而動,並在期間縱容囤地上的棕土作業破壞環境;當生態毀壞後,日後的房屋改劃申請亦將更易闖關。研究團隊憂慮,若這些囤地日後經「土地共享」計劃而獲住宅發展權,將成為極壞的先例,令「先破壞、後發展」的問題在全新界農地和魚塘間蔓延。

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