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本土研究社

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政經

【一圖睇清】大島注 vs 棕田應收!

【一圖睇清】大島注 vs 棕田應收!
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琴日發展局長黃偉綸出嚟公佈6,240億嘅明日大嶼成本估算,未做研究就實牙實齒話填東大嶼人工島絕對有賺,好處多籮籮喎。但係政府本身話2018年內公佈嘅兩份棕地研究呢?而家都未有影,又憑咩講填海一定平過用棕地?大話怕計數,根據綠色和平最新發佈嘅研究,原來用404億收返298公頃私人持有嘅棕地,再加埋夾雜其中嘅棕土官地,已經足以起到19.2萬伙公營房屋,仲多過明日大嶼添!而個收地成本只係明日大嶼總造價嘅十五份之一,點解咁平?

其實政府同地產商贊助嘅專家智庫一直話收回棕地好貴、貴過填海好多,都係引用緊收回新界農地嘅最高補償價——甲級農地每呎1,348.8元,去同填海最樂觀(但亳無基礎)嘅每呎1,300元估價比較,然後得出收棕地比填海貴嘅結論。但哩種講法完全係欺騙市民。

收回新界農地嘅特惠補償制度實際上分了甲、乙、丙、丁四個級別,分級原則主要按地價、與新市鎮/新發展區的距離、以及土地發展潛力而定。甲級係最接近新市鎮、交通一般最方便、市場價值最高嘅地段,其次為乙級,但不少丙級地段仍有道路通達。是次綠色和平嘅研究就發現,政府未有發展計劃嘅1,030公頃棕地當中,有836公頃為私人地(需要收地發展),而當中逾半(433公頃)位於丙級地段,收地價格只係每呎562元,只及甲級呎價嘅四成!而家政府用甲級價去估算收回所有棕地嘅成本,必然係極度誇大了。

研究並指出,若以甲級價錢收回所有現時甲級地段內、以及新界北新發展區內*嘅私人棕地(共246公頃)、加上乙級地段嘅私人棕地(52公頃)、及夾雜於這些地段內嘅棕土官地(85公頃),這合共383公頃土地只需花404.5億已可收回,重新整全規劃作公共用途。參考離島或赤柱等鄉村式公屋設計,以3.6倍住用地積比發展約12層嘅公營房屋,呢383公頃嘅土地就可興建19.2萬伙公屋,比整個明日大嶼號稱可提供嘅10-18萬伙公營房屋更多!

由於甲、乙級棕土嘅地理位置較接近新市鎮,部份棕土場更是大片相連,甚至適合以高密度發展,呢個研究估算以3.6倍地積比發展已係非常保守,而其餘位於丙、丁級地段嘅棕土發展潛力仍未計在內。

另一方面,明日大嶼雖然話有1,000公頃新造地,但實際用來建屋嘅只有好少部份,花成6,240億,卻只承諾提供15-26萬個房屋單位,當中更只有10.5-18.2萬個公營房屋。可以想像,呢1,000公頃土地大部份都會被貴價寫字樓、豪宅私樓及配合大灣區國策嘅基建設施佔據。亦正因為咁,先可以繼續玩嗰種造地、賣地、政府與地產商齊搵錢、市民繼續賣唔起樓嘅地產遊戲。所以,喺明日大嶼願景下,「政府回到本」同「市民住好啲」基本上係唔會同時發生得到。真係想市民住好啲,1,030公頃棕地早就已經等緊大家,只係政府唔肯收地、唔敢得罪一班新界嘅既得利益者啫~

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