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謝冠東

中文大學翻譯系畢業生,《東東錯別字詞典》、《東東讀音小字典》等網上字典及翻譯社「東東心思社」創辦人(網址:www.kwuntung.net)。2009年活躍於反高鐵運動,熱衷行山和素食。 網誌

政經

港樓何價?

港樓何價?
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有人說過有些東西價錢很高,但價值其實不高(類似Oscar Wilde的說法),我懷疑那正中人們的熱門話題:港樓。

它的價錢很高是無可置疑的了。你月入2萬,年入24萬,然後面對市場上700萬港元的物業,連同供樓利息開支將是1050萬,再加上交易雜費總共1100萬。粗略一看,已知非常難負擔。(即使你曾懂得投資領展股票獲利幫補,但政府賤賣資產只有一次。)

但它的價值卻是有點可疑。首先,在九年前的2010年(不要用海嘯價那麼極端),這個物業其實只需要四成的價錢,而它的價值在這九年裡不可能變成2.5倍──它甚至還反過來老化了九年。(以4%的通脹計算,9年樓價也應該只成為1.4倍。)

第二,看你買的是新樓還是舊樓了。那些十大屋苑嘛,不少樓齡都屆三四十,美孚新邨第一期更是1968年落成的。先不說你傾家蕩產買的物業其實殘破不堪,更甚者據說這些鋼筋混凝土結構的壽命為50-70年不等。因此其實你買回來也只能撐二三十個寒暑,比你的血肉之軀更為稍縱即逝(局長說如今的人都有120歲)。只是大家都像在集體玩層壓式遊戲,都期待現在買了,在它坍塌之前仍一定會有下一手接火棒,又或最後必然有田生之類進行高價收購。但我們應該心知肚明,這是沒有保證的。我們背負巨債,去冒這一場幾乎必敗的險,還不是價錢與價值不成比例?

至於新樓嘛,有趣的是看驗樓節目,就發現往往未入住已經充滿瑕疵,甚至令人覺得新不如舊,很難想像十來二十年後的樓況,那肯定不應該是你孤注一擲的好選擇。只是買樓者又是那個想法:總會有下一個高價接手吧。你唯一較可靠的做法是買信譽良好的發展商建設的較新物業──如果你負擔得起。

再從租金回報的角度看,扣除物業稅、管理費和差餉等等,港樓的回報可能不及2%,許多股票的派息都比它高一倍。只是港樓過去除了收租,還有升值回報,但這升值回報如果不再長存,它的價值就遠遠不如股票。

且不要說,香港的生活環境、生活質素和施政品質每況愈下,理應令這裡的物業價值更低。

那麼,為何港樓的價錢與價值越來越脫節呢?人所共知,因為人越來越多,越來越擠。那一方面推高了物業的價錢,與此同時降低了生活質素也就是物業的價值。另外,造地和建築成本高漲也是致命傷。例如明日大嶼,測量師學會為求達到收支平衡,建議日後人工島的樓面地價應以10,000至12,000元/呎出售,計及建築成本和發展商利潤,屆時物業售價肯定劍指18,000元/呎以上,也就是500呎(14坪)的單位要價900萬元以上,如前所述計及供樓利息和交易雜費,為了東大嶼這500呎,你最少要撥出1,400萬大元!

假如你覺得一件事物的價值遠遠不如它的價錢,那應該怎樣辦?最好當然是別買。但勸買的聲音仍然很多,認為遲買還會越來越貴,價錢還會進一步與價值脫鉤。由於樓價的確依舊向上,這些建議無可否認一直正確。歡喜的是買樓的人,悔恨的是沒買或賣樓的人,只是後者仍然在堅守著自己的某些原則而已。

作者並不相信價錢會與價值一直脫鉤甚至加速脫鉤,所以不會勸你買;但作者亦不知道樓價會否繼續向上爆發,所以也不能勸你不買。我只能說,如果你能夠不做這個幾近生死攸關的決定,應該會比較幸福。

題為編輯所擬

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