似乎明日大嶼的討論焦點只餘下兩個：其一是賣地成本效益計算，其二是喪失規劃自主的大灣區國家策略。其他的觀點，都只是圍繞著這兩大焦點的「配菜」。
例如，為求令明日大嶼看似不是一個單純的地產項目，一眾經濟學家及智庫們罕有地支持公屋。本來對於公屋這種既沒有效率、又不是市場分配、鎖住土地價值又會「養懶人」的「社會福利」一直嗤之以鼻的學者及評論員，紛紛在各大評論平台、像思覺失調般大講在明日大嶼興建公屋的「社會效益」。但再細問這些朋友對於「社會效益」的理解，原來就是一些資助房屋（例如港人首置上車盤）補回地價後的庫房收益。說到底，土地買賣就是一盤生意，「社會效益」就是社會（政府庫房）可以賺到錢。
「成本效益」的邏輯去到極致，就是為求項目賺錢，不惜玩弄數字，盡量誇大賣地收入；即便是論據之間互相矛盾抵銷，甚至乎抵銷原本所謂解決房屋問題的「原意」，也就顧不得了。
在視事節目問及測量師學會的代表，如何理解明日大嶼的「成本效益」：原來明日大嶼的收益就是主要來自賣出貴價私樓，價值主要參考現時啟德癲價的土地呎價。亦即是說，只要私樓的價值賣得越高，土地的價值就越高，明日大嶼的收益就越高了。
但明日大嶼不是說要解決香港人的住屋需要嗎？地價一萬至萬二呎原來才是可負擔房屋的「正常價格」，真的是受教了。
增加出租公屋比例又如何？為了令明日大嶼整盤帳目可以賺錢，出租公屋的比例一定要極低，最多不會超過四成，否則項目蝕錢，那就更顯得萬億（政府說是六千億）基建之荒謬了。
我又嘗試去找100萬平方米商業核心區甲級寫字樓的用地短缺是如何計算出來的。根據規劃署委託的顧問報告，原來這個數字基建於兩大核心假設：2016–41年每年的實質本地生產總值有2.5%或以上的增長；一般商貿的用地需求將大幅下跌，而有關用地「盈餘」完全不會撥入甲級寫字樓的用地短缺之中。
現在政府稱明日大嶼將會劃出400萬平方米的商業樓面面積，減去當中100萬平方米商業核心區甲級寫字樓的用地短缺，還有300萬平方米的商業樓面面積剩餘，加上顧問報告估計一般商貿用地供過於求355萬平方米，非核心商業區甲級寫字樓供過於求126萬平方米，不知道我們要合共接近800萬的商業樓面面積，是否預計我們有超級強勁的經濟增長，可以承托如此之多的商業土地供應剩餘？
顧問報告的評估數字，要留意相關數字並沒有包括1000公頃東大嶼都會土地的供應。
根據顧問報告的計量經濟模型，輸入模型的每年實際本地生產總值只需變動0.5個百分點，2041年的甲級寫字樓、商貿及工業用地面積需求預測就會相差達200萬平方米之多。在這些跨越年期極長、準確估算幾近不可能的經濟需求分析中，套用所謂「土地儲備」的概念，是否已經沒有應用的極限，只需要隨意輸入幾個數字，就可以自然地把一個城市需要的土地無限量擴大？
城市問題的持續和累積，是一個城市成長放緩的表徵，不可能透過增加土地來解決。你以為交通擠塞、空氣污染和水土流失是因為科技發展太快，還是又聯想到所謂的「土地問題」？不，其實這些問題持續存在，反映的是城市的創新力量，全都停滯不前。整個城市之所以會忽略這些環境問題，不是因為發展和保育有矛盾，而是因為城市不再創新，不再進化，只懂得食老本，食利階層用盡制度惰性進一步掠奪公共資源的結果。
明日大嶼是典型的「先基建，後計劃」粗獷式發展思維的延伸：先破壞掉環境，然後才千方百計去嘗試補救，而且只是「象徵性」的，不以改變既有利益者結構才會去做。
看看官員和顧問團是如何理解環境的：中華白海豚數目就代表了海洋生態；空氣污染超標就引入過渡期安排；水質污染只求避開《保護海港條例》；只要在填海土地上興建「鉑金級」建築就代表減碳；幾條連接路接駁孤島把擠塞點推往西環就代表解決擠塞；填海的海砂竟然吹噓用本地的建築廢料，完全無視對生態的影響。這些問題，甚至乎超越了所謂「被規劃」的討論焦點─根本就是土地規劃的不同視角，就算沒有國家介入，香港規劃的自主性從來都不在民眾手裡。難道不反思討論城市空間使用的根本，由本地食利者把持土地規劃和空間分佈，就值得香港人歌頌？
要做到城市創新，正正就是要摒棄明日大嶼「有效率」的土地規劃方式。明日大嶼所代表的城市空間安排，就是興建一式一樣的大樓和土地使用，以大馬路代替小街巷，以預先規劃的所謂商業用地代替有機的商業活動。因為比較雜亂無章的空間安排，才更能促進公司的數量和多樣性，才更有潛力去創造更多的分工和新工作。
當城市效率都用在把資源集中獎賞已經非常「成功」的行業（地產金融物流之類），普通人根本沒有一個「徹底轉換工作」的機會，做到真正的社會流動和革新。正如雅布斯在其《城市經濟學》一書所言，解決城市問題的方法，大都來自基層，城市的創意駢發和持續發展，又怎會單純地來自於區區一個人工島規劃？所謂歷史上的最大騙局，當然不是單指資金規模的龐大，而是整個規劃概念如何葬送掉一整代人的未來。
原載於《信報財經新聞》