轉自【明報】2007年2月2日
香港的樓宇老化問題愈來愈嚴重，舊樓重建愈來愈困難，速度愈來愈慢，成本愈來愈高。舊樓和舊區的戶內和戶外環境，都是香港市區環境的一大缺陷，對市民的安全和健康構成重大威脅。重建問題不解決，香港的城市環境的整體質素將無法改善。
根據房屋及規劃地政局的統計，在都會區中（包括港島、九龍、荃灣和葵青），共有9300幢30年樓齡以上的私人樓宇。以單位計算，30年樓齡的私人住宅單位佔了全港總數的三分之一。相當一部分高齡樓宇，由於缺乏管理，日久失修，造成結構問題和衛生條件不斷惡化；再加上早年建築質量參差，建築物老化後的問題更加突出。
在2004及2005年，香港大學建築學院評估過油麻地、旺角、尖沙嘴和港島東樓宇的安全和衛生水平，發現近一半的樓宇的狀只是「一般」或「無法判別」。
理工大學和建造業研究學會在2005和2006年也測量了兩座分別位於深水和葵涌，有30至40年樓齡的「唐樓」，結果顯示，這兩幢「唐樓」雖然沒有即時倒塌的危險，但如果繼續忽視維修保養，樓宇結構安全問題將會在未來10年內出現。境相同的樓宇，數以萬計，散佈於上環、灣仔、北角、荃灣、觀塘等舊區。
根據房屋及規劃地政局的統計，2001年前的11年，共發生143宗與樓宇安全有關的意外，造成101人死亡，435人受傷。其中大部分的意外與簷篷倒塌、外牆剝落、僭建物倒塌有關，意外事件集中在葵涌、油麻地、土瓜灣等舊樓較多的地區。
樓宇老化對居民的健康也構成重大威脅。部分舊樓，由於排污系統被隨意改裝，或者污水管破裂，造成病菌散播。「非典型肺炎」在香港肆虐期間，舊區、舊樓的災情最受人關注。
過去香港樓宇老化的問題並不突出，靠的是拆樓，因為舊樓業權並不分散，不少戰前和戰後舊樓的整幢業權，都在單一業主手上，因此重建容易。即使業權分散，一幢4層高的舊樓，一梯兩伙共8戶，收購的難度也較低，而且收購低密度舊樓，重建成高密度的新樓，利潤較高，因此地產商較為積極，而且也願意付出較高的收購價，滿足業主的要求。
今天香港面對的老化樓宇，再不是四五層高的舊樓，而是五六十年代建成的10多層、高密度的舊樓。由於密度高，戶數多，收購過程長，成本高，因此地產商卻步。市場作用無法推動重建，這是今後香港部分地區環境不斷惡化而且長期存在的癥結。
為了解決這個問題，政府在8年前通過《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，主旨是容許在九成或以上業權持有人同意下，強制剩下的業權持有人出售業權，以達到統一業權重建的目的。這條條例實施後，已有部分樓宇成功重建，但例子不多，相對於大批、不斷老化的舊樓，不能成為舊樓或舊區重建的主要手段。
市區重建局是重建舊樓、舊區的主要希望，也是香港最後的希望。70年代，香港政府在上環推動重建試驗計劃，80年代，成立土地發展公司，兩次嘗試，效果都不如理想。2001年，經過檢討和總結，政府廢止土地發展公司，成立市區重建局，但重建工作仍然舉步維艱。
回顧過去30年的努力，個別重建項目可以稱得上成功，但土發公司偃旗息鼓，市建局未竟全功，原因很多，架構重疊是其一，地區勢力撈取政治本錢是其二，但最主要還是收樓的過程和賠償問題。
根據法例，在市建局重建項目中接受收購的業主，可獲住宅物業交吉市值作為收購價，此外，現行市建局的政策是在交吉市值上再加「自置居所津貼」，使受影響業主得到可置換「7年樓齡，位於質素與被收購樓宇可資比較的假設樓宇內，在特點及交通方便程度屬類似地區，並位於中層及坐向一般」的單位。
即使如此，部分舊樓業主仍然採取種種辦法抬價和拖延。重建項目因為戶數多，賠償額高，談判時間長，利息開支高，往往變得入不敷支而被擱置。反對市建局收購舊樓、重建舊區的理由，包括業權的神聖、社區保育、破壞社會網絡等，都可以說得很冠冕堂皇。不過，舊樓業主長期以來對舊樓不保養、不維修，樓宇老化不能重建，威脅環境安全、社會衛生和市民健康，如果政府撒手不理，結果會怎樣？政府成立非牟利的市建局以7年樓的價格收購舊樓，大概是世上最優厚的賠償準則，以這個準則計算賠償，仍然動彈不得。因此我恐怕香港市區重建的速度和規模必將落後於樓宇老化的速度和規模。舊樓業主有不少代言人，都想方設法誘使和迫使市建局提高賠償額。市建局項目如因種種原因被拖延，收支不能平衡，令財政陷於困境，市建局無以為繼，最終的結果是舊樓、舊區不能重建，香港樓宇的老化問題愈來愈嚴重，城市整體環境質素惡化。10年後，香港最嚴重的環境問題不是空氣和水資源的污染，而是樓宇老化帶來的種種問題，社會大眾不能對有關問題坐視不理。
3天前有市民在政府總部門前向行政會議成員交請願信，信的標題「請求特首主持公道﹕迫使市區重建局從速收購安置士丹頓街/永利街重建項目內居民及責成市建局與私人發展商合作進行重建」，清楚說明一個事實﹕重建項目被拖延，對任何一方都沒有好處。
(重點為編者所加)
【環境篇之五】
梁振英
行政會議召集人