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【樓‧番食野先講系列之二】Wesley、Carlos:沒有首期資助,今天仍在租樓

【樓‧番食野先講系列之二】Wesley、Carlos:沒有首期資助,今天仍在租樓
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按:上篇解釋了為何有人鍾愛租樓,惟讀者似乎把重點放在受訪者的高收入及出奇地低的租款與收入比例。這幾年,隨著供樓利息下降,「供抵過租」,置業的大山,就剩下首期。這座大山卻越來越高。樓價不斷升,首期自然大增。本篇找來一位年輕朋友,分享置業過程。他坦言要靠父母資助才能置業。有人建議政府重推首次置業貸款,但政府拒絕了。我特意找來一位在1999年靠房協首置貸款應付首期的朋友,評論一下利弊。

Wesley:要不是父母資助首期,現在會租屋

地點:apm食堂,晚飯時間吃甜品

Wesley,31歲,今年初結婚,一年前兩口子已計劃買樓,等婚後入住。置業是他們跟兩對父母集體決定,原因有三個。首先,是家人資助首期:「那是東九龍一個二手私人單位,鄰近我們父母的居所。實用面積500多呎,價值300餘萬,父母付首期,以及小量本金。現在我做5成按揭,供25年,現時息率約2.35厘。按揭還款佔我的收入約1/3,太太就支付每月生活費。管理費每月900元。」他解釋,去年在東九龍找一個不太殘舊的置業單位,300萬是入場費。

即是說,他要還本金150萬元左右,每個月還款6,000至7,000元。由於只需要丈夫供款,保守估計,按揭還款佔住戶收入約兩成。

第二是夫婦工作穩定。他現在從事資訊科技職業。即使是合約制,續約的機會很高。因為家裡的供樓佔入息開支比例低,平時又不怎花費,萬一夫婦任何一方工作保不住,另外一方也可支持。他又計算過,即使利率短期內抽升(例如利率由2.35厘升至5.35厘,每月供款佔他月薪45%),他們也負擔得來。他不鼓勵人勉強上車。

第三,是他和太太希望可以掌控家庭裝潢,又免去跟業主的摩擦。他的親戚曾因此而虛耗心力。此外,現時租金其實不比供樓便宜,所以不打算租住。

Wesley坦言,夫婦鮮有其他投資,首期是置業最大難關。沒有這筆錢,夫婦只會租屋居住,因為他始終有少許擔心,跟父母同住,他兩口子跟長輩生活有摩擦。智經研究中心去年7月發表調查,指有10.6%介乎18至39歲的青年人,首期來自父母幫助。上篇的受訪者史兄估計比例更有三成。

首期找外援 英國走不掉
首期向外求助,不是香港唯一現象。在2011年底,英國首次置業的中位數是29歲,但撇除資助的首次置業個案,中位數升至33歲今年英國有報告指出,在英格蘭,夫婦要用6.5年時間儲蓄樓價兩成支付訂金,單身人士14.3年。倫敦更誇張,夫婦要用10.5年,單身人士要29.5年。有見及此,當地有銀行推出首置優惠貸款,條件是父母的物業作抵押品。內地不少報章也報導「首付靠父母」已成大城市普遍現象。

英國近年出現「generation rent」一詞,上一代置業為主,年青一代以租屋為主。高訂金比例、高樓價和工作不穩定,是置業的三大障礙。這與量化寬鬆及社會房屋不夠有關。階級不平等會隨著代際置業能力延續。


2011年,英國《獨立報》以「英國將成為租樓國家」為頭版標題,指青年已無法置業。

樓市已扭曲,倡自住主導

Wesley追求安定,早已打算長住這單位,也較關注房屋的居住需要。他深感今天香港的樓市已經扭曲,超越基本需要:「房屋是必需品,大部份的房屋應用來住,而非炒賣。政府未能令樓市受控制,導致樓價昂貴。」公營主導,加上把自住及商品市場區隔,類像新加坡,是可行做法。他對租置比例沒有大意見,覺得應留給住戶選擇。

晚飯時間,我們在apm食堂吃甜品做訪問,因為Wesley的太太正在家做飯,與丈夫一起用膳。入廚,是這兩口子的家庭樂。

Carlos:首置貸款驅使買樓 不應靠它勉強置業

地點:金鐘利華超級三文治店,真的跟訪問內容沒有關係

回看歷史,不靠積蓄付首期的,大有人在。1998年4月,香港房屋協會推出首次置業貸款,直至2002年3月結束,惠及33,433個單身人士及家庭(註)。Carlos(化名)是其中一位。他很直接,說那60萬貸款,是置業的必要條件,沒它不行。如果他錯過首置,他就儲不來錢,現在只會租樓。他支持重推首置,並指個人應認清借款風險,不應怪政府引誘市民置業。

現在供款輕鬆 難忘高息日子
應該這樣說,工作及收入穩定,加上有供樓貸款計劃,工作機構提供千多元利息津貼,以及積蓄,也是Carlos置業因素,缺一不可。他曾考慮租樓,但怕日後業主加租。他在1999年5月繳付首次按揭還款,當時最優惠利率是8至9厘,他還記得,那時不敢看財經新聞:「真的是心驚膽顫。1999年中到2000年中,利率不斷颷升,我還記得曾經一個月裡加兩次最優惠利率。」清還按揭貸款,開首幾年以利息為主,所以利率對還款額特別敏感。

他跟家人買了一個233萬的黃大仙二手私人單位,實用面積約450呎,既方便市區工作,又可回到童年住處。他成功申請了房協首置貸款。首三年免息免供,隨後十年用3.5厘利率還款。銀行按揭貸款佔150萬元,分20年清還,最優惠利率減1.75厘。他首3年每月還款約9,000元,第四年開始加上清還房協貸款,每月7,626元。Carlos預計2002年開始,每月要還款逾16,000元,供款比率近40%。

十年人事,Carlos和香港經濟也改變了很多。沒想到2001年開始,利率拾級而下,按揭還款可以減輕;沒想到後來結婚,太太可以分擔家庭開支。現在兩口子有了一個可愛而健碩的小兒子和兩位喵星人,太太即使全職照顧家庭,供樓也不再是家庭重擔。今天他已還清房協貸款,兒子即將上幼稚園,供樓開支可以轉為兒子教育費用。剩下的7,300元的按揭還款,佔他月薪的25%左右,艱難時刻已成過去。沒有改變的,是他的工作。即使未來利率再升,但息隨本減,還款額的增長有限。他還告訴我,有買按揭保險。這位父親計劃周詳得很。

carlos

首置貸款兩刃劍,要懂得運用
前幾年,樓價大升,有政黨和團體建議政府重推首置貸款,幫助市民上車。政府很快就拒絕了,一來認為置業是根據個人意願和負擔能力來決定,政府不應該擔當貸款機構的角色,二來擔心任何政府貸款或者現金津貼勢將推高樓價,反而令置業者得不償失。

Carlos卻贊成重推首置貸款,因為這能幫人支付首期。他認為市民應該評估風險,不應盲目勉強入市,更不應輕易把責任推在政府:「當年是銀行估價過於進取,務求搶客,猶如現在的二按,加上經濟逆轉,買家又沒有考慮還款能力,才會出現問題。有人混淆了房屋的自住和投資用途,那是錯誤的。」他不反對物業包含商品用途,尤其現時港幣貶值,磚頭就是保值工具。

註:房協首置貸款
當年政府推出置業貸款,是鼓勵市民自置居所,而且加快公屋流轉。房協的首置貸款和房委會的自置居所貸款計劃,是兩個主要的貸款計劃,前者共批出148.5億元。不過,在2004年7月,房委會終止置業資助貸款計劃,免得干預樓市,跟銀行競爭。當年有超過三分之一申請個案曾經拖欠還款,更有1,473宗已經破產。因此,政府不會再把責任扛上身。

介紹:關於房屋的討論,一般只流於政策,缺少了房屋如何跟人的生命歷程如何交織,於是我找了五位朋友深入訪談。他們有一定經濟能力,能夠選擇租樓或者置業,但因為一堆很複雜的原因,決定租或者置。預計每次訪問要做至少一小時。我約他們邊吃邊談,結果超額完成,最長的聊了兩小時,所以想出了【樓‧番食野先講系列】這個題目。思緒之複雜,恐怕只有愛情故事才能等量。

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