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【樓 ● 番食野先講系列之三】謝冠東:不入市就入不了市 股票積蓄支持首期

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按:前兩篇分享了一個長期租屋及兩個長期置業的故事。世事往往是轉折的,租和置之間,有很大空間。今回我找到文字工作者謝冠東,分享他為何由租屋,轉至置業。這是一個timing的故事。謝冠東強調置業那刻,不是最好的時機,但一定比現在好。換句話說,如果他錯過了那一刻,就可能長此租下去。那一刻是2010年4月,樓市升浪中段。

謝冠東:不入市就入不了市 股票積蓄支持首期

地點:元朗大力齋廚。元朗市中心的素食餐館數目,已經較整個沙田多。

2008年,一次旅行過後,茹素的謝冠東就愛上了自住。2008年9月,他租住深水埗兩房一廳的舊樓,面積300呎,月租6,000元,一年生約一年死約。他喜歡深水埗方便,附近有素食店,坐巴士很快到金山效野公園,在那兒靜靜做文字工作。

早買早享受 息低樓價低
漸漸,他思考租屋不是長遠辦法,因為這是無底洞:「如果我每月交6,000元,一年就72,000元,兩年就144,000元,十年流失現金就大問題了,不划算。」家人和朋友一直也勸他買樓。去年的民意調查顯示,有近7成的成年香港人認為長遠來說,買樓勝過交租。

另一個原因,是他感到樓市形勢轉變:「我曾經錯估了。幾年前,我以為樓價會平穩,因為預期九龍區樓宇供應太多,尤其是矮的舊樓。如果它們重建,隨時可以多供應4倍單位,那樓價不會升,甚至會跌。但到了2010年,我發現這件事(重建)發展很慢,加上內地人來港買樓,這是2008年前沒有預計。」他意識到這個轉變,加快了置業的決定。

樓價是首要考慮。他選了呎價3,000元的地區,即屯門、天水圍、元朗和北區。其他地方太貴,例如沙田區的單位呎價要5,000元,莫說市區。他選了元朗,方便一點,又近素食店,近郊外,坐巴士行經大欖隧道較舒服,可看書,也是原因。

跟著,他考慮單位。他不抗拒二手居屋及村屋,但元朗缺乏居屋,有的話,價錢跟私樓相若,村屋附近又沒有洗衣店洗衣。他看了33個單位,最後在2010年4月,找了雍翠豪園一個價值215萬的單位,建築面積605呎,實用面積446呎,管理費883元。

阿東是用本地銀行同業拆息(HIBOR)借按揭的,H+0.65%。在2010年上半年,總利息只是0.8厘,當時有76.5%的新批出按揭貸款用戶選用HIBOR(今年5月,只有16.2%用戶選用,因為用最優惠利率(P減)訂的利息,跟H按相若)。到今天,H+0.65%依然不足一厘,震撼依然。按揭年期30年,他現時每期還款4,800元,當中3,800元是本金,1,000元利息,只佔薪金20%。僅餘的租盤,現在月租過萬元,又是一個「供抵過租」的例子。他還款期較當時的平均數22年長,每期還款額低,可以有較多餘錢投資,賺取息差。「低息時買樓就是有這個好處。」他說。

可能這個樓盤只有兩幢樓宇,交投量較少,但觀乎成交額,在阿東買樓之後不久,樓價就升至250萬,2012年不少單位要300萬元,跟他同類的單位賣340萬元了。但在2009年,不少同盤單位也是170至180萬。近年元朗和天水圍區呎價最低的時候,是2008年底,建築面積呎價不到2,000元。難怪他說2010年入市是「虧了本」,既花了兩年的租金,又買了貴一點點的樓,合共50多萬元。

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如果阿東現在才入市,買同一個單位,而非2010年4月,他不但買貴了,而且又多付了24.6萬元租金。而因市價高企,他對入市也會很猶豫,可能長此租下去,損失的租金還會不斷膨脹。

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資料來源:美聯物業網站

沒有王維基,沒有首期
告訴大家,阿東沒有正職,當freelance的。我有點想不通,幾位置業的受訪者也強調工作穩定是重要的,為何他這麼勇武?他承認此舉是有風險的,正如去年民意調查指,有77.2%的成年人認為供樓對生活造成的負擔和壓力都很大。但他衡量過,買的風險是樓價下跌,不買的風險是自此買不起,租樓機會成本很大。而最有趣的是,沒有王維基,就沒有首期:「有一部份是儲蓄,有一部份是買股票賺回來的。我看中王維基的城市電訊(現稱香港電視),0.9元入市,5.4元沽出,我2008年底時買了4萬股。經濟差人們都會用寬頻哩。」折算一下,只持了一年有多就賺了15萬元,首期的兩成有多。他在大學時期開始買股票,有賺有蝕,當中,城市電訊是他的「可換樓股票」。

他補充,在過往兩三年,買樓比買地產股優勝,一來是地產股升幅不夠樓價升幅明顯,而且買樓有槓桿效應,即成本是3成首期及利息,賺的是全數樓價升幅。而股價是全資付出,除非是買認股證,但風險太大,不建議這樣做。

私樓保障政府收入 置業保障個人晚境
我問阿東如何看公私營房屋,以及租置的合理分配。他稱除非改變稅制,否則土地仍然會是香港財政收入的重要來源。在這個前提下,他認為要保留一定比例的私營房屋,而且宜在市鎮的中心,以其賺取最大的收入,支付公共開支。公營房屋不需要積在偏遠地區,在中心的周圍便可。私營市場的好處,是居住環境以至資金可以流動。

至於租置問題,他不願把住屋開支倒進鹹水海,希望能夠儲起開支,順道應付晚年住屋需要,所以認同置業這想法,除非租金真的低廉。如果有中產公屋,他會考慮,但認為居屋已經滿足長遠安居的目標,沒有必要新設一個房屋類別。

未來單位需求大,房屋環保難共存
他關注的,是香港人的長遠住屋需要,尤其是平均每戶人口數目下降,需要的單位數目上升。長遠房屋策略委員會估算未來十年額外需要44.7萬個單位,就包括人口住戶下降這變數。

統計處今年1月發表了住戶推算,家庭平均住戶人數推算由2011年的2.9人下跌至2021年的2.8人,以至2041年的2.7人。長策會說的未來十年增長29.4萬住戶,跟統計處的數字相差不遠。撇除外資湧入和利率低企,單位需求未來數年仍然實在,樓價和租金仍會高企。他坦言愛自然環境,又喜歡單位的開揚景觀,但同樣知道香港人需要住屋,他現在也稱難以解決這矛盾。有團體說這是偽對立,因為明明是土地運用不周,例如啟德新界東北,且看他們如何回應阿東的大哉問。

後記:關於房屋的討論,一般只流於政策,缺少了房屋如何跟人的生命歷程如何交織,於是我找了五位朋友深入訪談。他們有一定經濟能力,能夠選擇租樓或者置業,但因為一堆很複雜的原因,決定租或者置。預計每次訪問要做至少一小時。我約他們邊吃邊談,結果超額完成,最長的聊了兩小時,所以想出了【樓。番食野先講系列】這個題目。思緒之複雜,恐怕只有愛情故事才能等量。

系列文章:
【樓 ● 番食野先講系列之一】史兄:不做樓奴,租樓方便上班
【樓 ● 番食野先講系列之二】Wesley、Carlos:沒有首期資助,今天仍在租樓

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