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黃俊邦

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保育

規劃並不是玩 Sim City 請考量南丫島原有社區(前南丫石礦場發展系列之一)

規劃並不是玩 Sim City  請考量南丫島原有社區(前南丫石礦場發展系列之一)
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前南丫石礦場發展正進行諮詢,當局建議發展一個以住宅為主,預算住5,000人的小社區,住宅方面由私樓及居屋組成。整個項目由2011年開始研究,到如今開展的第二階段諮詢,當局從未完整考慮南丫島原有社區及人口特徵,只視前石礦場為一片空地然後放上各種建築物。規劃,並不是玩 Sim City。

南丫島南增十倍人口

第一階段諮詢時,當局提出的三個方案均是大幅增加人口,人數分別為2,000、3,000及5,000人,最終當局選取了最高的5,000人作為居住人口目標。如今南丫島全島人口不過6,000人左右,翻一翻已夠嚇人,但如果以前石礦場位處的南丫島南(索罟、模達等村落)現有人口約500人去比較,新的發展可是新加10倍人口,對原有社區可會帶來根本的改變。

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圖左為前南丫石礦場、右為索罟灣

現在島上住的都甚麼人了?

南丫島一直是旅遊熱點,其中一個賣點是「異國風情」。根據2011年人口普查,島上的人口有32%為非華人(當然,島上外國人都不喜歡被「凝視」),華人則可粗略分為原居民及非原居民。這些從外頭遷入的外國人及非原居民,他們的特徵為何?

遷入南丫島最大的原因,自是嚮往寧靜、自然環境、鄉村特色以及無森嚴物業管理的自由氣氛,外國人則有「社群聚落」的特質。前南丫石礦場興建四至十三層高的大樓,在小小一片土地上密集居住5,000人,當然不會是原有社區居民所嚮往的居所。

有一個較強的誤解,便是以為居住在離島的居民多以退休為主,《2011年人口普查》顯示,退休人士佔島上人口11.5%,其實是低於全港的14.8%。數字沒有將原居民及非原居民分開,不過島上原居民不少均屬長者,實際從外遷入南丫島的居民退休比例應會更低。

遷入南丫島的考慮除熱愛自然,方便飼養動物外,其中一個同樣重要的考慮是否能否配合工作及社交生活需要。南丫島不像其他離島有固定的通宵渡輪,僅榕樹灣至中環於周末設有深夜服務。限時限刻的船期對於部份全職僱員來說未必合適,這亦是為何南丫島的「自由工作者」比例十分之高,根據《2011年人口普查》,南丫島共有501名「「自營作業者」,即俗稱「自由業者」(freelancer),佔全島勞動人口3,659人的13.7%,遠超全港同期的6%。調查沒有統計全職僱員的就業更具體情況,只有經理、專業人員等數字,佔整體島勞動人口近一半,當中不少全職僱員上班時間均十分彈性,工作安排較具自主性,因此有條件居住在離島。

最後,當然相對較低的租金,亦令居民願意以交通時間及不便作代價。

如何遷入南丫島?

南丫島幾乎所有住宅均屬丁屋,並非原居民的話當然只能租或買,屬於完全的私人市場。丁屋本身具有高度靈活性,它的面積及用途亦可隨需求而不斷轉變。有能力者可以購入一整棟丁屋自住;負擔能力中等的可以租住一至兩層;負擔能力較低者可以租住半層;丁屋底層亦可申請改作餐廳、商店或其他用途,較能適應不斷轉變的市場及配合不同的買家、住客需要。遷入的居民一般是先租住一段時間,真的愛上島上生活後才決定在島上置業。

了解原有社區及人口的基本狀況後,再看前南丫石礦場的發展,我們會明白甚麼了?

計劃中的住宅單位數目為1,900個,當中有700個居屋再加1,200個私人住宅。當局建議私人住宅以大單位即700呎至1,000呎為主。如前文提及,這些高樓並不會是原有居民所嚮往的居所。新遷入居民的特質將與原有社區的居民有較大的不同。

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1,200個私樓單位變炒賣溫床?

根據最新的建議,當局計劃興建700呎至1,000呎的大單位。當局之所以如此考量,相信也是認為目前丁屋一層700呎,遷入島上的居民當然較傾向相近面積的單位。不過這些高樓單位與喜愛自然環境、自成一閣、擁有花園及自由飼養動物的丁屋單位有明顯不分別,對現有居民來說不會有吸引力。這些高樓單位或會出現嚴重空置的問題,根據差餉物業估價署2012年的統計,700至1,000呎的單位屬C類,該類的空置率為6.1%,相比起400呎以下及400呎至700呎的單位空置率2.3%及4.1於高出一截。何況目前仍僅是政府建議,亦未確定政府是否會採用「限呎」的規定賣地,最終或會出現過千呎以上的單位,根據《香港物業報告2013》,1,000呎或以上的單位2012年度的空置率為10.7%,去年及今年亦將分別有3,350個大單位落成,前南丫石礦場或將成為另一個住客不多的豪宅炒賣溫床。

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居屋有待觀察

居屋方面,有學者接受電視訪問時指,島上居屋可吸引退休人士入住,這無疑是一般人對離島生活的錯誤定見,島上當然有從外遷入的居民屬退休人士,但比例並不明顯。原因其實不難理解,南丫島在心理上的地理距離較遠,長者亦遷離原有社區,脫離原有的社區網絡及家人照顧。島上的護理、照顧及緊急服務亦並不足夠,根據擬議的發展計劃,區內只會設有一個社區健康中心及綜合家庭服務中心,目前榕樹灣及索罟灣亦只各一所非二十四小時甚至不是每日開放的小診所,專科及緊急服務必須到港島求助。

當局另一個考慮因素,自是九十年代坪洲坪麗苑及大澳龍軒苑的成功例子,不過兩個屋苑樓高均只是五層,較能配合鄉村特色,前南丫石礦場建議的樓高可是十至十三層。今年六月,房委會將開售大澳由公屋改成居屋的天利樓,天利樓樓高十三層,相信銷售情況可作為前南丫石礦場一個指標。

如今居屋的買家不少均是「上車」難的年輕人,前南丫石礦場較低的居屋售價確是有助他們「上車」。不過他們必須考慮清楚的是,他們究竟是否能適應南丫島的生活,是否能配合其工作及社交生活的需要?他們可不能「先租後買」,這些居民單位又會否只是成為他們的「上車跳板」?

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圖:居屋位於近山邊的高樓,私樓則在臨海的前方

慢慢來,可以嗎?

無論當局擬議興建的1,900個住宅單位是否成功,能否真的住5,000人(筆者當然認為會出現很多問題),政府在規劃前南丫石礦場用地時,實在不應只把石礦場視為一片空地,然而塞進各式各樣的人。這樣的發展會否損害南丫島本身的吸引力?新增人口與原有居民的人口特徵相似嗎?他們會出現矛盾嗎?原有社區的樓價被「炒高」,對社區會產生甚麼影響?

南丫島如今富有特色的社區,並不是由官僚所規劃的,而是由社區及居民一小塊一小塊所累積而成的。一大片的空地不等於必須同時發展,由上而下一個完整的規劃最終亦一定如官僚所想般出現。從現有人口及社區特徵出發,我們可以想像一些較慢、較新、較小型的發展模式。例如先發展部份地區,建一些較為小型、樓高較矮的居屋,又可以劃出部份土地,供市民申建一些類似丁屋的小型樓宇,維持鄉村特色,其餘土地亦不會閒置,可以安排作各種康樂、旅遊或是農業用途,給原有社區及環境一點適應的時間,也能讓新區與舊區有更好的互動。

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