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大坑西新邨的沒落,也是私營廉租屋的沒落

大坑西新邨的沒落,也是私營廉租屋的沒落
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圖片來源:維基百科

(獨媒特約報導) 獨媒之前報導了光房公務員合作社兩種另類住屋模式,前者是個別私樓業主放租,後者是行業住屋福利。其實,香港的住屋模式,真的不少。

剛巧丘亦生上月寫了另外一類,那是私營廉租屋,位於石峽尾大坑西新邨。他寫文,是因為屋邨跟四叔李兆基相關。他是這公司的董事,同時嚷著要捐地給政府建廉價居屋。他認為兩件事可以並列比較,推想他(和恆基)是否藉跟政府合作,伺機把一帶地皮變成豪宅牟利。

我大致認同他的猜想,而且有事實根據,惟我的重點有不同。我想問一個問題:究竟能否復活私營廉租屋?

廉價租賣,安置為先

香港平民屋宇有限公司為一擔保有限公司,在1952年9月3日成立,目標是解決當時低收入人士的住屋。公司會向港英政府申請地皮,自行建屋。在1953年,公司已經建造起過700家平房。

翻查首份章程大綱(Memorandum of Association),公司還會支持慈善團體,以及損款給有需要人士。公司的物業和收入不能成為董事的得益。

政府在1961年以優惠地價(《明報》稱三分之一)批出一塊225,000平方呎的地皮給公司發展,並在地契規定公司須在大坑西邨現址上的土地,提供最少1,600個單位以出租予低收入人士居住。

同時,政府當年向該公司以年息5厘提供一筆共1,000萬元的貸款,以供公司興建該等單位之用。公司後來向政府當局償還所有相關的貸款。

大坑西新邨由公司興建和管理,7座樓宇在1964至1967年落成,而民泰樓就於1981年落成。單位面積由261至523平方呎,在2010年月租由500至2,250元,肯定較市價便宜。

目前大坑西新邨有1,603個單位,2010年記錄住客數目有4,979人,譚國僑就估計現時有1,200人左右居住。公司已凍結入住申請。

首批董事全部也是富豪名人,包括周耀年、周錫年、馮秉芬、律敦治、李福樹等10人。當中6名均有太平紳士名銜,因此這條邨又被稱為「紳士樓」。

同期同類型的平民屋宇,有模範邨和大角咀葛量洪夫人新村,後者已清拆,前者則由香港模範屋宇會在1950年成立,在1979年11月撥歸房委會管理。所以大坑西新邨是香港現時唯一政府補貼地價且私營的廉租屋邨。

翻查公司註冊處資料,公司的董事成員名單在這60多年來,經歷30多次轉變。值得注意的是,董事名單漸漸變為東亞銀行和恆基天下(見下圖)。東亞和恆基的關係一向良好,2008年金融海嘯時,東亞被擠提,又發盈警,四叔買了2,000萬元東亞股票支持。

鄭則民接受了我的訪問時,稱這個名單組合,並非意味著東亞銀行有大動作,想太多是「不切實際」。他強調公司董事有心做一些慈善事業,「有付出而沒收入」。然而,他解釋不來為何董事絕大部份跟東亞有關連。

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其實,公司有意重建這塊市區靚地

正如過往報章雜誌報導,以及立法會文件顯示,屋邨已有近50年歷史,屋宇設施已經老化(儘管公司有3,200萬元維修儲備),碰上地價樓價上升,公司跟政府商討重建。這是市區靚地,因為鄰近石峽尾地鐵站,環境又寧靜。中產人士只要放下懷抱,願意跟附近公屋居民相處便行。鄭則民稱最大阻力是重建期間安置居民,以及地段高度限制不夠寬,而地區利益團體意見多也是原因。

那邊廂,因為樓宇沒有升降機,聽街坊說,有些住在七八樓的長者長期不會離開屋邨,活動範圍就在家裡和走廊。有些乾脆搬走,任由單位繳空租。

公司:高度限制是阻力

民協副主席譚國僑(見下圖)指出,政府可以安排居民在重建期間,暫時遷往附近的白田邨:「其實數年白田邨則重建完成,時機很好,但現在輪候公屋人士陸續上樓,安置有點問題。」他稱未來數年石峽尾還有新公屋落成,希望能夠配合。

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2005年12月的《壹周刊》指出,當年批地只規定,公司未得政府同意不可出售或抵押該土地或建於其上的樓宇,即該公司現在絕對有權申請將屋邨拆卸重建。

在2010年中,城規會修訂石硤尾分區計劃大綱圖,把大坑西新邨改為綜合發展區,地積比率由9倍減至5.5倍,並加入90米和130米的高度限制,當時居民和平民屋宇有限公司均提出反對,公司建議城規會取消非建築用地的限制,把用地用途還原為「住宅(甲類)」,並放寬高度限制。

規劃師杜立基是其中一位代表公司發表意見的申述人。他指出如果按住宅(甲類)地帶劃分,而地積比率有7.5倍,重建後地皮可建成3,135個面積50平方米單位,即新增1,523個單位。

《明報》引述馮檢基的說話,稱在會議內,公司代表曾透露會分3期重建,首兩期繼續為廉租屋邨,第三期則會以私人住宅出售,以抵銷興建廉租屋的虧蝕。

民協當時支持重建,並反對變為綜合發展區,惟考慮到較低的建築物高度及地積比率,有利南山邨和大坑東邨的通風,避免屏風效應,而較高的樓宇可以增加單位數目。

反對意見悉數不獲城規會接納,城規會認為放寬建築物高度及發展限制,會損害山脊線、通風廊等,而5.5倍的地積比率已經較現有發展的3.2倍高。

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大坑西邨樓宇,樓高大多7至8層,設施殘舊,沒有升降機。

公司近年異動

自此之後,重建大計就不再高調,但不表示沒有動作:

一、公司於2011年11月修訂章程大綱,加入了一些條文,包括最重要的土地運用,即容許公司放棄、轉讓土地和物業,不論是否受政府、公共團體或其他團體的協議制約(註1)。

二、公司董事名單繼續更替。

三、公司的投資業務較收租更為重要。2011和2012年的總租務收入只是1,500萬元左右。扣除成本,一年毛利達600萬元。其實,來自銀行存款、投資資產的利息及股息收入,也有1,500萬。公司在2012年有超過3.43億元投資產品,主要持有東亞銀行和煤氣(兩者各佔公司全部資產超過10%)。更重要的是,2012年投資資產較上一年虧蝕約3,500萬(用公允值fair value計賬,不是真正的現金損失),已經超過兩年租務收入。

難怪鄭則民說,公司規模小,董事又有很多正職,無意在香港發展更多私營廉租屋。其實,即使重建大坑西,目標都是解決維修費天天上升的風險,以及從建造私人住宅獲利。補貼廉租屋支出,大抵是個揮不掉長輩們遺下的歷史工作而已。反正,公司也可以把手上的地賣給政府或其他團體。

也因為這樣,外人難以相信現時富豪紳士們不會藉這類公私型合作發財。這正是丘亦生的文章重點。

私營廉租屋一定被打殘

現在公司又不願放棄地皮,又受著城規條件限制,在這個困局下,私營廉租屋的概念一定被打殘。

其實,我不想放棄私營廉租屋(和廉價住屋)這個概念上美好的主意。類似的建屋模式過往曾經出現,那是黃竹坑深灣軒和荔枝角碧海藍天(註2)。只是碰上金融風暴,政府於2002年推出孫九招,宣布停止推行私樓居屋混合發展,又終止私人參建居屋計劃。發展商補地價後,把全數單位成為私樓發售。

私營廉租屋計劃,較混合發展進取一點。可能這涉及同一地皮或不同地皮樓宇的補貼,例如政府在賣地時加入條款,至少要興建多少廉租屋。

不過,現實是,發展商一來抗拒限價樓,就算要建混合式住宅,也會是自置居所,不會容許建樓成本長遠不能回籠。

建議房協收購
房協一向自譽「房屋實驗室」。既然如此,公司為何不乾脆賣地皮會單位給房協,或者先賣給政府,再以優惠地價賣給房協,讓房協建造廉租屋及可負擔自置居所,又或者由房協主動洽購?這樣做至少有幾個好處:

一、延續廉租屋居住模式。
二、據過往報章、譚國僑及街坊稱,大坑西新邨的居民有三類:有些居民是透過大坑西新邨的職員及董事介紹,有些是來自的李鄭屋邨、大坑東邨和慈雲山邨的公屋住戶,有些是來自當年清拆大坑西徙置區的居民(並用「以租代供」方式遷入單位)。不論背景如何,他們也喪失輪候公屋資格,第三類更不可申請居屋。如果由房協管理及營運,就可以處理不同個案。
三、這樣做還有一個好處,就是避開官商勾結、利益輸送的嫌疑,例如不會以放寬標準「報答」捐地,讓公司日後獲取大筆利潤(剛才便提及公司用7.5倍地積比率估算單位數目)。

現時房協有180億可動用現金,但稱未來需要200億開支,興建各類住宅項目。似乎由政府賣給房協,又或者分期重建,會減少房協財政負擔。

香港不可能活化私營廉租屋

政府在1973年重組散散落落的公共房屋機構,成立房委會,推展政府的公屋和居屋計劃後,房屋新嘗試就落在半官方的房協,好處當然是政府容易指揮和管理,但客觀後果是擠壓了私人發展商構想低收入住房的空間。其後政府創造置業階梯,私人發展商就專注發展私人住宅,政府就提供基層和下層中產住屋,務求最終流轉到私人市場。再加上地價越來越貴,私人發展商沒有誘因做虧本的廉租屋生意。我死心了。香港不可能活化私營廉租屋,即使有,那些只是個體經營的光房。

大坑西新邨的街坊期望快點重建,而政府又高叫搶地,與其讓紳士們花時間如何為這塊小地的地積比率跟政府糾纏,不如跟政府/房協商討放售地皮更實際。

註1:2011年11月8日,公司通過特別決議,加上該條文:The objects for which the Company is established are: (g) to surrender, transfer, assign or otherwise dispose of any lands and buildings of the Company, whether or not subject to any trust of other covenants terms and conditions to the Government or other public bodies or other associations or organizations having objects, aims, missions or services similar to that of the Association or otherwise deal with the same in such manner as the Company thinks fit.

註2:本來是政府混合式住宅發展計劃,由地政總署招標,發展商要承擔所有建築費。在物業落成後,隨機抽其中3成單位,交給政府作為資助出售房屋,其餘單位在私人市場出售。

延伸閱讀:
鄭偉謙:大坑西邨:發展方案出台,居民權利成疑
德看生活事:官商拉鋸.邨民當災--大坑西邨的故事

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