香港獨立媒體 - 發展局

坪洲連島方案對社區影響最深遠

坪洲 Peng Chau — Mon, 16 Jan 2012 20:37:48 +0000

政府推出25個填海選址方案，大小傳媒都將焦點放在長洲南的選址，
原因大多是因為面積最廣，而且是一個人工島，
即是一個獨立完全沒有基建，由零開始的島，
第二個原因可能始終長洲較出名，
因此而積第2大的坪洲 ‧ 喜靈洲700公頃連島方案好像被忽略了。

幸好，還有一份報章仍記得前足球先生李健和家在坪洲，因此便訪問他的意見。
(其實該報章也可能忘記了他也是現屆坪洲鄉事委員會的街坊代表，所以沒有提起他這項公職)

和仔的意見可見於下：
＜李健和：填海方案「誇張」＞　頭條日報　2012-01-05
"政府提出將坪洲與喜靈洲連接的填海方案，於坪洲土生土長的前「香港足球先生」李健和形容，
有關方案相當「誇張」，更指，坪洲跟喜靈洲中間有一條航道往梅窩，若填海後，船隻便要改行新航道，
兜一個大圈，影響極大，故他認為，可行性極低。而且，他指，若兩個島相連，便要重置喜靈洲戒毒所和懲教所。"
http://news.hkheadline.com/dailynews/content_hk/2012/01/05/174924.asp

其實，如果政府事在必行，真的需要理會這小小人口的交通不便嗎?
像菜園村一樣，高鐵事在必行，整條村也可以拆掉，還有什麼不可能?

近日，發現立法會議員民建聯譚耀宗竟然指出人工島及連島方案是對居民影響較少，
我不太楚清他以什麼作比較，但聽到這句說話，只覺得荒謬和反感。

<全面檢視土地資源> 民建聯譚耀宗 (立法會議員)
"......現時特區政府提出一連串的填海選址之一，其中以在長洲南岸，興建一個面積達1,500公頃的人工島、
與及在坪洲及喜靈洲之間進行面積達700公頃的連島填海工程，規模最為巨大，亦最為公眾所關注。雖然有
關填海工程可以一次過提供大量的土地，並且對周邊居民的影響較少，工程上馬所遇的阻力會較為少。
　　不過，上述的選址本身由於地理條件所限，較難興建大型的陸上交通配套設施，而單靠現時以渡輪為主
的水路運輸系統，既難以滿足日後有關選址發展成為大型住宅區後居民的交通需求，而高昂的交通費及欠缺
靈活交通運輸服務，亦會影響市民遷入有關地區的意欲。因此，特區政府在上述選址計劃進行填海時，必需
考慮有關的配套問題......"
http://www.singpao.com/NewsArticle.aspx?NewsID=215024&Lang=tc

言歸正傳，為什麼我會指出坪洲 ‧ 喜靈洲連島方案最影響深遠呢?
老實說，當政府要大興土木，700公頃與1500公頃的分別就只在數字上，
因此最大的分別就是在填海方式 -- 連島。

坪洲與長洲的填海方式完全不一樣，長洲選址是一個在長洲南的海面填出一個人工島，
照字面解就是一個與長洲分開獨立的人工島嶼，長洲的島形理論上沒有任何改變。
(影響當然有，例如天然環境、海洋生態、漁民魚獲、空氣質素、樓價等等，但這些問題在其他選址及填海方式也會面對)

以下是我想像連島方案如何影響社區最深遠......

島形面目全非 -- 坪洲 ‧ 喜靈洲的填海方式是連島方案，是將兩個島嶼連接起來，
　　　　　　　　坪洲整個島形會完全不同，與仍是懲教署管轄區的喜靈洲互相連接；
　　　　　　　
不與小島規劃融合 -- 政府在諮詢簡報中更明確地指出將會是大規模發展，
　　　　　　　　更沒有任何清晰意願指未來規劃與社區融合，
　　　　　　　　可想像到坪洲有機會發展成愉景灣、珀麗灣東涌等模式；

渡輪航道封閉 -- 坪洲南面的海岸線完全消失，會將原有渡輪航道封閉，不只影響坪洲，還會影響梅窩航線；

坪洲碼頭重置、市中心大遷移 -- 坪洲的航道封閉，船隻很大機會不會繞道回現有坪洲碼頭，
　　　　　　　　坪洲碼頭極有機會重置在坪洲東/東南面，坪洲的市中心因此會遷移到較南面的地方。

下一個愉景灣/東涌 -- 連島地方不會完全獨立發展，更會將坪洲南面原有的綠化帶地方被發展起來，
　　　　　　　　　　可想像未來無日無之的收地收樓消息會陸續有來，整個坪洲原有社區地方上結構會有翻天覆地的轉變。

翻天覆地的坪洲，真的不會發生嗎?

為機楊作陪襯 -- Wiki資料同網友曾經提過，當年起機場其實還有一些事未完成，其中包括經竹篙灣往港島的跨海大橋/海底隧道
剛巧信報訪問了一位學者，他指出政府正朝著機場與中環方向結合，試想想，竹篙灣不就是在坪洲對面的廸士尼嗎?

<香港再大規模填海選25地點諮詢> 信報 2011-01-05
"......浸會大學經濟系副教授巫伯雄估計，政府最可能採取連島方案，認為香港日後將以機場為核心，
港府正朝着連接機場與中環的方向進發，連接坪洲及喜靈洲的方案最具可能性。他認為，
環團須提出實質數字證明對海洋生態的影響有多大，若證據無法量化，政府可忽略其意見......"

若在竹篙灣起一條路往中環，坪洲、大小交椅洲、青洲等地基本是必經之路或相連的重要配套基建所在地。
如果他朝這路興建後，坪洲這個最鄰近尚算未開發但已有一定配套的區域不就是各大發展商的肥豬肉?
而且坪洲鄰近迪士尼，套用地產代理術語 -- 潛力無限?

到時，坪洲才真正翻天覆地。

文章同時於坪洲新聞 Blog 發佈
http://pengchaunews.blogspot.com/2012/01/blog-post_17.html

林鄭月娥：你大我呀? （設計對白）

坪洲 Peng Chau — Mon, 13 Jun 2011 17:20:27 +0000

鄉議局主席劉皇發：「你試下一次過拆晒佢吖！社會動盪都似呀！」
發展局局長林鄭月娥：「你大我呀？」

（設計對白）
______________________________________________________

<劉皇發：勿一刀切處理僭建物　避免社會震盪>
香港電台　　2011-06-13 HKT 12:22

發展局局長林鄭月娥與鄉議局會面，商討新界丁屋和村屋的僭建問題，主席劉皇發表示，對當局的原則表示支持，但希望不要一刀切執法，否則可能對社會造成震盪。

http://rthk.hk/rthk/news/expressnews/20110613/news_20110613_55_762035.htm

* 同時刊載於: 坪洲新聞 Peng Chau News BLOG
http://pengchaunews.blogspot.com/2011/06/blog-post.html
facebook PAGE：<認識香港鄉議局與鄉事委員會>

等待革命與鮮血

子路 — Mon, 23 May 2011 02:05:09 +0000

這一次，新界鄉議局內的鄉紳們真的是讓人刮目相看的。

為了要政府對他們的犯法行為作出讓步，就打響旗號，要革命、要流血了！真的是不鳴則已、一鳴驚人！那些所謂「保鄉衛族」的義士，振臂高呼，能不令人感動！

鄉紳的義憤填膺，即時把近年香港的社運人士比下去。大家看看，社運人士支持艾未未，不過是塗塗鴉，玩玩粉筆；大家年年六四集會，只是看看片、唱唱歌；即便是四五行動，也不過是抬抬棺材，撒撒奶粉；再高興些，不過去開開香檳。看，你們多不濟事！

要學，就要向鄉紳們學。

他們一開聲，就是革命、就有灑熱血的準備，政府只是「濕濕碎」而已，他們為了「保鄉衛族」（即是要保住他們的僭建天台、僭建花園、以及霸佔官地而來的建築物），冒有必死的決心，這種氣節，實在令人感動。對了，他們有「反英抗暴」的傳統、還有《大清律例》支撐他們呢！

實在是不能等的劇情，香港要變，第一槍就由鄉紳們打響吧！

「無工廈無西九」對咀的產業政策

梁寶 — Tue, 26 Apr 2011 11:20:23 +0000

攝影：Otto Li

又是西九。

沒有辦法。因為每次被記者和官員問到香港到底有幾多文化藝術創意產業工作者，你們到底需要幾多樓面面積─大家都答不出來。我也好想知道，而我想，政府更是好應該要知道。要令普通人能明白藝術作品不會無中生有，也是需要生產基地，我們只有試試「倒果為因」，用西九17座劇場、12萬5千平方米展覽空間來推算，到底我們需要多少排練及製作空間，才能為西九提供足夠的製作量，不致令西九變成空殼，或每天都只擺放cargo show和高唱Phantom of the Opera的藝術殖民地！

於是，過去十年在新蒲崗從安置自己劇團糊塗戲班租用工廈開始，到今日開放排練室辦公室供藝團使用，湊大這個外百老匯的Loftstage總監謝健民便粗略地以前線經驗計出一條非常保守的數字：

新蒲崗約有40個藝術及文化單位，每個單位約佔3000呎計算，現時所需面積為12萬呎。以現在業界集中地「華懋工業大廈」整幢總面績為11萬呎。即文化藝術工作者現在至少需要一幢工業大廈在新蒲崗！

業界（舞台劇／舞蹈／文學／音樂團體）預計所需面績每年要增加2萬呎。如要應付五年後西九的增幅，我們需要再爭加10萬呎，即又一幢同類型大廈！

至於各地區如要應付五年後西九的增幅，則：

新蒲崗：2幢
觀塘：3幢
火炭：2幢
大角咀／紅磡：1/2幢
荃灣／葵涌：1幢
南區：1/2幢

總計9幢，或總樓面面績90萬平方呎！區區一兩幢JCCAC，絶不足夠。

欠缺土地資源配套的文化政策，與欠缺文化視野的土地政策，我們在做的，着實不是為政府找麻煩，而是以我們的前線經驗，補足規劃上的不足。記得去年會見林鄭月娥局長，同行有中大建築系的鄭炳鴻教授過後也說，香港最寶貴的資源不是土地，而是人才！於是昨天記招阿輝(周俊輝)的開場白，令我格外唏噓─阿輝是已能在藝術市場爭一席位的藝術家，本來可以撒手不管，索性北上發展。但他一直在關注組中跟進事態，昨天更這樣站出來說：

「……與北京朋友電郵，他的工作室在我以前的工作室附近，談起租金，200平方米（即約2000平方尺），年租3萬塊（即約3000港幣一個月）。以今火炭的租金計算，作為一個香港藝術家的租金成本是北京藝術家的五倍以上，以同樣的成本我可以有一個大五倍的空間創作，那為什麼要留在香港創作？是否只在燃燒自己對香港本土的熱情？」

(腦裡立即閃過他作品裡的港產片場面)

就我本人來說，今天要走出來說話，是因為在這個傾斜於地產發展高地價的環境下，恐怕自己以及一班藝術界的朋友們，單靠燃燒自己對香港本土的熱情，終有一日燃燒殆盡，屆時創作人都離開這片原本熱愛的土壤的話，那未來的西九龍文娛藝術區內將會是空空如也。」

昨天很多傳媒到場，雖然我們不善於利用數據統計來印證我們的說法，但藝術家的現身說法普遍地獲得同情，也令公眾注意到政策漏洞與炒賣的猖獗。而我們更加高興的，是一直默默關注事態發展的藝術家朋友都走來出，喊一下口號，在橫額前合照(其實藝術家都不太習慣，好難為情的)，例如劇壇前輩潘sir潘惠森、陳文剛、魏綺珊(對，報新聞那位)；伙炭第一代的梁志和、黃志恆；從英國回流、人山人海新人兼時裝設計黃靖；工筆畫家石家豪。自活社阿珏、年華當然有到。大角咀的天邊外第一次加入，團員陶志峰和Vincy也來了。林東鵬非常有心思，架生之餘還選了北極熊的畫、Wiki(廖家宜)就靠着鐵欄杆畫畫。還有每次都勞動他們把音響都搬出來的「三五成群」、衍仁。有事總會來撐場的莫穎詩；動漫+電影教父馮慶強；2011年執委何文聰、Sindy。；場務Ivy、Grace；記者聯絡Sincere；有些朋友不在照片裡，像李傑和白雙全等，因為都在阿輝的畫後面幫手撐住。還有許多特地來幫手的朋友不能盡錄。這些朋友，有的已在各區落地生根了十年、廿年，是香港藝術的中流砥柱，有的才剛畢業，想要一展抱負─怎能教大家的努力付諸流水呢？

放條生路黎行呢！

藝術家喊窮，不獨香港如是。但沒有文化局，這些年下來，其實大家早已自謀對策。好想知道到底活化政策的來龍去脈─這幾天再從看文件，現在成了重災區的「商貿地帶」是新的規劃概念，原是為應付1998年亞洲金融風暴之後的措施。而早在2008年2月20日立法會已有討論善用工廈問題。而正式把工廈納入文創產業政策的，其實是2009智經研究中心的「創意都在香港」，報告中提到檢討及放寬現有規限，並且要以跨部門方式統籌進行！報告書甚至開列可改建工廈的具體地點。( 23頁) 換句話說，活化政策也許真的是對這些建議言聽計從，只是仍然囿於只是土地政策，而不是產業政策。上周發展局到立法會交待的「活化工廈─進度報告及中期檢討」，至3月月底共收到47宗申請，37宗為改裝申請，主要是變身辦公室、食肆、零售及服務；10宗重建申請則是住宅、商廈及酒店。而文件要回應的業界，也不是六大產業而是這些樓宇的業主和發展商。發展發展機遇委員會裡，有我們的前輩胡恩威，對行業運作以至在大中華區的優/劣勢都料如指掌，政策推出前，政府到底有沒有讓管文化的民政局與及在各諮詢組織中的業界人仕一起坐下來共謀對策，還是認為文化藝術根本不是專業，可以憑空想像，讓我們都「被」規劃了呢？而就是以良好意願制訂的政策，又如何防止被炒家濫用呢？

其間，有一份非常值得參考的論文：LEUNG Ming Yan, 'Planning For Creative Cluster in Hong Kong- A Case Study of Fo Tan Art Cluster', Dissertation, Department of Urban Planning & Design, Faculty of Architecture, The University of Hong Kong, 2010. 當中指出，像這種有機生成的土地使用原來被學者Lehtovuori & Havik 稱做 " polaps" - "place left over after planning"，有時正好比規劃出來的用途更切合需要，規劃者其實應該因勢利導加以改善而不是禁止。而就是未能永久容許這些用途，也可考慮短期放寬。(117-118頁) 經過一年爭取，藝術發展局也與我們同一陣線，去年12月底公佈的提出「檢討及考慮修訂《法定圖則註釋總表》及相關的管制規例，擴大「工業用途」的涵蓋範圍，使其包括藝術創作、製作、排練等文化過程中的活動，讓藝文工作者／團體在「工業」地帶的工廈單位合法地進行相關活動。」這回要是兩個政策局能夠再下來，我們都抱樂觀態度，因為我們帶來的不只是一堆無法解決的問題，而是解決問題的答案。

參考資料：

香港藝術群聚地圖(大家快把自己的工作室也加入去！)

在較大的地圖上查看香港藝術群聚地圖
圖中暫時有323個藝團及或工作室，其中約144個在工業區，都是從已公開的資料中取來，實際數目當然遠不止。(謝謝Franky整理！)

工廈藝術家關注組立場書 2010年4月
四個重點要求：
1. 藝展局支持「檢討及考慮修訂《法定圖則註釋總表》及相關管制，擴大「工業用途」範圍，包括文藝生產活動。
2. 良心業主
3. 善用空置校舍、工廈等政府物業
3. 協助改善現有群聚設施以乎合安全
(全文)

香港藝術發展局使用工廠大廈進行藝術活動的現況及需求調查
1. 香港藝術發展局（藝發局）關注「善用工業大廈新措施」（下稱「活化工廈措施」）對文化藝術界使用/租用工廈的影響，並理解藝術團體/工作者的憂慮。故此，藝發局進行一項名為「使用工廠大廈進行藝術活動的現況及需求調查」計劃，以了解藝術工作者使用工廠大廈的實況和困難。
2. 本計劃檢視藝術工作者/團體使用工廠大廈的現況、藝文界對工廠大廈空間的潛在需求及考慮因素，以及了解藝術工作者所面對的困難和限制。

調查對象
3. 調查對象主要是文化藝術界的藝術工作者和團體（即舞蹈、戲劇、音樂、劇曲、電影及媒體（包括動畫）、視覺藝術、文學藝術及其他），自置/全租/合租工廠大廈或非工廠大廈單位，進行藝術創作、排練/培訓及展覽/演出等活動。

抽樣結果
4. 2010年11月1日至26日期間進行了電話調查訪問。在使用工廠大廈的藝術工作者及團體中，587個合資格的個案中成功訪問合共434個，回應率達73.9%。至於使用非工廠大廈的藝術工作者及團體則採用分層抽樣法，在546個合資格的個案中成功訪問合共369個，回應率達67.6%。

工廠大廈使用者
15. 約半數(53.7%)使用者為合租戶/分租戶，整個單位每月租金平均為$5,521，而全租戶的每月租金平均為$8,728。每名合租戶/分租戶平均每月支付租金$2,076。
16. 自2009年10月至今曾經約滿的租戶中，61.5%表示租金增加，而其中42.6%表示加租幅度約6-10%，整體加租幅度平均為14%。參考工廠大廈使用者主要分佈的四個地區，單位加租的比率超過半數：觀塘81.3%、新蒲崗66.7%、火炭56.3%及牛頭角54.5%。在上述地區中，觀塘區工廠大廈單位的加租比率最高。

21. 約81.6%使用者聽聞「活化工廈措施」，而當中57.6%認為政策帶來負面影響。認為有負面影響的主要原因是「租金增加/負擔加重」(82.4%)和「被迫搬遷」(4.4%)。此外，大部分使用者擔憂加租幅度難以負擔(86.9%)和現時使用的工廠大廈單位不獲續租(76.0%)。

(全文)

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淺談「樓換樓」安排

Loretta Ho — Wed, 23 Mar 2011 04:25:20 +0000

圖片取自「市局『樓換樓』新盤價鎖定」，《都市日報》，2011年3月22日。

編按：作者本文回應了發展局新近提出的「樓換樓」「新」措施，然本文提出三個例子，引證「樓換樓」早於七十年代已經出現，並非什麼新事物，對比今日與從前的「樓換樓」，更會發現在條件上相距甚遠，果然反映了今日地產霸權的時代特色。

民間一直倡議的「樓換樓，舖換舖」方案，市建局進行一年多的《市區重建策略檢討》後，雖然「舖換舖」的訴求被消音，最少「樓換樓」方案仍然進行!本文分成三個部份：(一)嘗試解讀市建局的「樓換樓」方案; (二)開啟讀者對「樓換樓」的想像，解釋早年三個香港成功實行的「樓換樓」項目；及(三)現在民間提出「樓換樓」的其他可能性。

第一部份：解讀市建局的「樓換樓」方案
解讀一：「補差價」就是事實!

發展局局長林鄭月娥指出業主在選擇「樓換樓」後，若換回同類型新樓單位，需繳付差價。市建局舉例，假設業主居住在一個樓齡五十年的五百呎單位，當局提出以$6,000/呎收購，即業主將獲得300萬現金賠償；若當時「樓換樓」單位的市場水平為$7,200/呎，業主換回相同面積的單位，便需繳付360萬元，即業主要補差價60萬元。

NOW新聞台評論節目中，地產業界人士尹志強反問市建局如果舊樓業主收$6000/呎，為何不可以起同樣$6000/呎的新樓給舊樓業主居住，那便不用補差價了。尹志強還抱怨市建局為何一定要以$7,200/呎做例子。尹氏的說法未免太脫離現實，不似一個專業的地產業界人士能作出的判斷，賠償金和新樓價跟本不可以相提並論。例如2005年灣仔利東街業主的賠償價只得$4038/呎(實用面積)，雖然現址還在興建中，以同區最新重建樓盤Queen’s Cube作參考，2011年售價為23,000/呎至26,000/呎(實用面積)，已是4倍之多，利東街幾年後建成，把通漲令原材料上升的基本因素計算在內，升值潛力又再翻一翻。這個例子正好闡釋「補差價」的必然性。

還有，賠償金只計同區七年樓齡的樓價，新落成的樓宇又怎會跟七年樓齡的樓宇相同?而且市建局公佈的細節中，未有講明「補差價」是補實用面積還是建築面積。如果市建局說的是補建築面積的差價，而行之以久的賠償只是賠實用面積，這個差價又多一大截了!

解讀二：業主「搬兩次」安排閣下自理

張震遠說，業主在首次收到收購通知時，會同時收到「樓換樓」單位的實用面積呎價，業主需要在收到收樓通知的六十日內回覆是否選擇「樓換樓」，如果業主接受，需要簽署承諾書，市建局將會在業主應得的現金補償內，扣起相等於新樓價格的三成金額，作為預購新樓的保留金。

張震遠從頭到尾只講新樓的安排，但從舊樓換到新樓的過程中，動輒需要等候三五七年時間，市建局究竟基於「自由市場」，還是「闊佬懶理」的原則下，沒有把等待過程中成本計算在賠償價錢中，小業主得要自行多花銀彈作中轉住宿的安排，以作無止景的等候，在「應得的現金補償」內，被市建區七除八扣後又剩多少? 民間一早已提出其他可能性減少業主煩惱，詳情請看本文最後一部份。

第二部份：「樓換樓」實例逐個數
「樓換樓」實例一：油麻地六街(現址為駿發花園)

「樓換樓」並非新鮮事，多年前香港房屋協會(房協)在執行油麻地六街重建時，面對更大規模、更複雜的樓換樓的執行過程，也順利地完成了，而且不論居民或發展商都很滿意，傳為一時佳話。

1974年，香港房屋協會正式開展「市區改善計劃」 (Urban Improvement Scheme)。市區改善計劃的主要目標是透過重建舊樓，改善舊區的環境，以及提供公共遊憩用地、托兒所及老人日間護理中心等康樂及社會設施。房協會向舊區住戶提出收購，如最後當房協使用了所有辦法亦未能收購全部單位，政府會代為收購餘下單位。「市區改善計劃」屬自負盈虧性質，因而計劃和一般私人發展分別不大。該計劃中，大型綜合重建發展包括油麻地六街及馬頭角四街，即駿發花園及欣榮花園。

在履行其職責方面，房協一直樂於在其計劃中配合政府的目標，包括提供政府
／團體／社區用途用地。更重要的一點，以及有別於私人發展商的方面，就是房協會將所有在發展計劃中賺得的盈利再行投資，以資助其他公共房屋計劃，或為該等公共房屋計劃提供資金，令更多社會階層受惠。基於上述所有考慮因素，以及須繳付相當於十足市價的土地補價，房協在釐訂樓價時採用將價格訂於接近市價水平的政策。

可惜房協並沒有繼續執行早年的先鋒計劃，這個油麻地六街重建項目更沒有列入其網站(http://www.hkhs.com/chi/about/milestones.asp)的大事回顧中，最新的發展是把房協和市建局原有的五項舊樓維修保養計劃合併，成為新的「樓宇維修綜合支援計劃」。

「樓換樓」實例二：大坑麗星樓(現址為上林)

置地麗星樓「樓換樓」重建方案詳情：
每戶可獲取一個實用面積不少於767方呎的單位及一個有蓋車位，新樓會維持原有座數及座向，由於新樓基座建有會所停車場，每戶可獲賠償單位比原有單位高出約9層樓，景觀更為開揚，另外物業原先為露天車位，新樓則為有蓋車位。(市建局方案中，業主可選擇原區重建或啟德發展區新樓，日後單位分配可能需要抽籤)

每戶可獲現金賠償40萬元，頂層連天台單位現金賠償為120萬元。(相對於市建局未有現金賠償，由於新樓呎價將高於獲收購的舊樓呎價，業主需要支付差價。)每戶可獲60萬元搬遷貸款，息率為豐銀行最優惠利率（P）減2厘，貸款須於入伙前一次過償還。(市建局方案不存在搬遷貸款)

4. 業主可獲利潤分紅，日後項目利潤若高於成本35%，舊業主可獲利潤分成，最高分成為120萬元。(市建局方案不存在任何分紅)

新報特約評論員一嗚指出，市建局的方案「比起麗星樓的方案，說真一句可說是「差天同地」，市建局業主一般需要補價可換取新樓，相反麗星樓的業主不單可獲現金賠償，仲有分紅，再加上期間樓價急速上升，現時麗星樓的舊業主已成為千萬富翁。

可能大家會問，置地為何願意提供如此優厚的樓換樓方案，但最終仍然可以有錢賺，主要原因係昔日麗星樓重建前仍未用盡地積比率，加上當時有不少發展商，同置地爭奪發展權，經過一輪爭奪下，置地提出的方案最優厚，因而獲昔日的麗星樓業主立案法團揀選為合作重建伙伴，相比之下市建局的重建項目，無需競爭便可獲取發展權，自然無需提出較私人發展商優厚的方案。」

「樓換樓」實例三：西環寶翠園

1950年代，香港政府華員會向政府建議，興建華人公務員住宅。華員會向政府申請了土地，組織公務員建屋合作社，向政府申請土地，興建公務員住宅，寶翠園就是其中之一。1980年代，寶翠園開始舊，亦隨著移民潮，有不少人搬出；社會亦出現了重建潮，不少地產發展商開始向合作社提出收購或合作發展，最後由信德集團和合作社簽約，原業戶以「呎換呎」的方式回遷，而單位的位置則透過抽簽決定。由於公務員建屋合作社年代的寶翠園每個單位逾千呎，但新落成的寶翠園供回遷單位為約八百呎，故實際上發展商是給原業戶「一間半」單位，而多出來的呎數，則事先協議好一個呎價，來補這個差價。實際上，發展商亦是有賺的。

私人發展商「樓換樓」計劃或成絕唱

以上第二和第三個實例是私人發展商進行過的「樓換樓」計劃，但未來的例子或許不多。因為政府通過第545章《土地（為重新發展而強制售賣）條例》（俗稱「強拍條例」），從前的「樓換樓」已成絕響。寶翠園能夠做到發展商與原業主合作發展的原因，是因為雙方處於一個較平等的平臺下商討。寶翠園合作發展計劃進行時，香港政府並未通過「強拍條例」。和寶翠園相類近的公務員建屋合作社亦包括在紅磡的漆咸大廈，當時有意發展的發展商同樣是信德集團。在2001年，當發展商收購足夠可以申請「強拍」的90%業權後，便不去和其他業主進行有誠意的協商，並向土地審裁處申請「強拍」。土地審裁處的成本高昂，需要聘請各方面的專家，包括估值專家、樓宇狀況評估專家、樓宇結構調查專家等，才有機會打贏官司，而這些專家的花費至少需要兩百萬，對發展商來說是一個小數目，但對小業主來說是一個很大的數目，導致雙方處於一個不平等的關係。換言之，在相類近模式的物業、相同的發展商下，一條導致雙方關係不對等的「強拍條例」已可以減低發展商和原業主商討的誘因，更何況市區重建局可動用的，是比「強拍條例」更大權力的第124章《收回土地條例》。故此，唯有使雙方處於一個較平等的平臺，發展商不能隨便動用可以更快、更低價收地的《土地（為重新發展而強制售賣）條例》、市區重建局不能隨便動用可以更快、更低價收地的《收回土地條例》，他們才會有一個去和小業主合作發展的意欲，做到真正的業主參與、樓換樓、原區回遷。

可惜，2010年政府放寬「強拍條例」，變成由需要取得90%業權改為80% 便可以強制收樓(俗稱「九轉八」)。現在的市區重建已由早前由半公盈機構市建局主導的年代，變成由地產商或收樓王(如田生集團)主導的年代，有很多舊樓結構良好但位處優質地段便要重建，為市民帶來極大困擾。新自由主義當道的香港，市區重建將史無前例加速，但任由沒有社會責任和社會承擔的私營機構進行重建，只會為社區帶來更多負面影響，所以市建局的「樓換樓」方案變得更重要。

第三部份：「樓換樓」可以更好 ──民間倡議的其他可能性

我們不可以忽視民間智慧!舊區聯區居民業主聯會提出其他「樓換樓」安排，可以建構一個更多元化和有文關懷的社會，減輕市區重建對市民造成的負面影響。可惜民間從不同渠道多次在《市區重建策略檢討》諮詢會表達意見，仍沒有對政府的政策造成明顯的影響。這些可能性包括：

可能性一：預備好同區七年樓，讓小業主馬上換樓
好處：受影響戶的社區網絡未置完全被打散；業主不用「搬兩次」，立刻解決居住煩惱。

可能性二：大地盤可分期重建，走的街坊可收賠償走，留的街方可暫搬往旁邊地盤，等待第一期重建完成後即可遷入
好處：受影響戶的社區網絡未置完全被打散；分段進行減少對社區的影響，例如服務當區的菜市場還有顧客，不會因重建嚴重影響客源，減少生計。

可能性三：市建局現已開展41個項目，可於自己(市建局)的同區樓中，提供樓盤讓人換樓
好處：市建局更掌握自己物業的資料，受影響戶可免建築期間租金

可能性四：市建局現時接收了土發公司遺留於九大重建區的物業，可供樓換樓的街坊先搬往暫住
好處：市建局更掌握自己物業的資料，受影響戶可免建築期間租金；2010年順寧道楊源柳抗爭的例子中，市建局已提出這個可能性給楊媽媽。

總結

現實生活中，我們沒有紙牌遊戲Monopoly Deal的「作出反對」咭，沒有能力抵消對手對你作出的行動，即使業主都會變成被剝削的一群。究竟甘心逆來順受嗎?我們還有什麼可抵抗地產霸權?

或者，經過一輪思考後，所有討論都要回歸起點，反問我們希望要一個怎樣的社區?市區重建的目的何在?政府的角色是什麼?受影響的市民的命運又如何?重建的大贏家是誰?

資料參考
短片：樓換樓，已爭取成功???
社區文化關注 (2010). “另類都市更新研究”. 香港：社區文化關注.
一嗚，「市建局樓換樓可以貨比貨」，《新報》，2011年3月23日，B13。

伸延閱讀
「樓換樓發展商小業主雙贏」，《經濟日報》，2010年4月2日， P12。

「要求田生及新鴻基履行企業社會責任，為Ms. Singh提供『原區(堅道)樓換樓」！」

有關樓換樓 ﹣H15關注組早於去年7月回應

短片：樓換樓，已爭取成功???

舊區更新電視台 — Tue, 22 Mar 2011 10:56:01 +0000

千呼萬喚始出來的「樓換樓」，
是民間一直講的市區重建要樓換樓，舖換舖，呎換呎?
還是偷換概念?
且看舊區街坊may姐、地產業人士尹志強、市建局主席張震遠、市建局非執事董事吳家鎚，分別有什麼講法?

有關樓換樓﹣H15關注組早於去年7月回應

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順寧道：民主規劃就是民生要素

舊區更新電視台 — Sat, 12 Feb 2011 12:49:04 +0000

八團體發起行動捍衛基層住屋權
支持民間綜合發展方案反對房協豪宅方案

昨日八民間團體 (同根社、捍衛基層住屋聯盟、社區文化關注、H15關注組、fm101、自治八樓、順寧道重建關注組、順寧道義工支援組) 發起行動，向市建局及房協抗議, 現場還有不同區重建街坊、不同院校學生、社會主義行動的市民加入。行動發言人稱，房協上月就深水埗四個重建項目所提出之方案為「假上車，真豪宅」方案，是次行動是為支持一民間規劃方案。該方案是由順寧道重建關注組經兩輪區內諮詢，並獲近2000名街坊支持之[深水埗居民自主規劃方案]。

民間綜合發展方案　體現基層民主精神

順寧道重建關注組的發言人指，設計方案是希望市區更新以人為本，原區安置居民，租戶可上出租屋，小業主可以樓換樓，地區小生意可以舖換舖，保持社區網絡及本土經濟，讓基層人士有存活的空間。

在去年6-8月內，順寧道重建關注組在深水埗區內收集了1000名街坊的意見，再請教專業人士，就著房協在深水埗一塊當時仍未規劃的K20-23重建地盤，設計出了有公屋、居屋、中低價樓宇、街舖和社區設施的〔深水埗居民自主規劃方案〕。方案於9月公佈，並於去年10月透過區議會徵詢發展局、房協及市建局。方案公佈後關注組又再做了幾個月街站，展覽方案模型，於今年1月，再獲將近1000名街坊支持。關注組發言人稱，這個做法與房協及市建局關門作業大有不同，更能體現如何改善原區居民生活。

三部門拒納方案　說法互相矛盾

關注組發言人指，由去年10月至房協公佈豪宅方案前，發展局、市建局和房協對關注組的回應，三部門「不就是從不答你，不就是三、兩句回應，甚至不介意回答互相矛盾，簡直赤裸裸表達對基層市民的渺視。」

關注組發言人指出，三個部門在不同時間的回信及公眾場合的回應之間，有互相矛盾之處及各種疑點。

1) 建資助房屋不符房協與市建局之間的〔諒解備忘錄〕？

在今年一月前，三部門都各有高級人員指稱如果在K20-23項目裡建資助房屋，是不符合房協與市建局之間〔諒解備忘錄〕的內容。這與2011年1月24日南華早報刊出，房協企業傳訊主管谷國融先生回應南華早報提問時，指建資助房屋不違背備忘錄內容，完全相反。

2) 到底為何不公開備忘錄？

關注組從去年十一月開始去信要求市建局和房協公開備忘錄內容，房協至今年一月回覆說要等市建局回覆，而市建局又在等發展局回覆，但市建局卻指備忘錄未能公開，乃是因房協正徵詢「有關機構和法律意見」。關注組認為這些是明顯的互卸責任。

3) 建資助房屋違反政策？

發展局的官員幾次指出若興建資助房屋就會違反《市區重建局條例》和《市區重建策略》，但根據深水埗區議會的紀錄，市建局的高級社區發展經理蘇毅朗卻曾於2010年9月13日的深水埗區議會小組會議上指：安置重建項目內合資格的居民到房協的公屋，並不違反市建局的安置政策。據他了解，若房協在重建項目地盤上興建公屋以安置受影響居民，他看不到這會違反市建局現行的收購安置政策。

4) 建資助房屋違反收地指引？

關注組於10月已透過區議會徵詢發展局、市建局和房協對[深水埗居民自主規劃方案]的想法，要求落實，並於11月再出信追問三部門，但三部門都只簡短地回覆以上的說法，或甚不答理。直至今年一月，發展局才於回覆關注組時提出另一說法，就是指建資助房屋有違房協申請收地時的指定用途問題，所以拒納民間方案，可是這個「指定用途」卻未為人所知。關注組發言人指，無論當時收地用何種說法，現時房協的豪宅方案，在民意支持率方面肯定不及順寧道重建關注組的方案，故有關當局應回應市民訴求，懸崖勒馬，停止將深水埗豪宅化。

籲房協以人為本參考駿發花園模式

根據房協網頁，房協目前有「出租單位合共三萬三千多個，分佈在二十個屋鸷，人口超過十萬。出租單位分為甲類和乙類，前者的出租對象為低收入家庭，而後者則出租予較高入息家庭，兩者的申請資格亦各有分別，而單位租金均低於市值。除了一般的出租單位外，房協亦設有九百多個長者單位，為長者提供租金優惠。」

關注組發言人稱，他們乃是了解到房協有職權可以建造類似公屋性質的出租屋，才會提出「公屋」的建議，實質上即要求房協在K20-23重建項目中提供甲類出租屋。關注組發言人要求房協，公開申請收地時向行政會議指出的「指定用途」到底為何。發言人續稱，關注組不相信房協會在申請收地時，會說自己「以後一定不會建資助房屋」。如果只是說由房協自行發展，房協有職能建造出租屋安置租戶的，就像以前做油麻地六街重建後建駿發花園時所做的一樣，根本不會驚動到房署，也無須在收地時動用什麼其他的條例，故此技術上民間方案是可行的。

基層需要十五分鐘生活圈　盼重建勿豪宅化

發言人稱，市建局公佈重建，導致部份地產公司因欲添賠償而迫遷租戶，又因2004年《業主及租客綜合條例》改動後，業主只需一個月便可趕走租戶。雖然市建局稱勸喻業主勿趕租戶，但市建局同時亦不承認曾獲凍結人口登記，而又被趕走之租戶，導致許多人失去重建租戶原區公屋安置的機會。尤有甚者，單就順寧道重建項目，已知被迫遷之十三戶當中，有三戶不幸搬屋後發現自己進入了田生地產正在收購的地盤，可見的未來又再迫遷。

發言人稱，基層需要住在市區，部份人是因為多年的社區網絡，部份人是因為希望省回上班上學的交通費及時間。在舊區的居民都擁有十五分鐘生活圈，可解決生活所需。因此，盼市區更新應更多元化，照顧不同階層人士的需要，勿將舊樓變豪宅，拉高樓價物價，加劇貧富懸殊。

別開生面電車遊行

是次行動, 先於上環市建局總部樓下集會,然後一行約八十人遊行到上環電車總站, 乘坐往銅鑼灣之電車, 並在電車上高呼口號及唱歌, 向乘客及途人講解城市規劃民主化和捍衛基層住屋權的理念。一行人於崇光百貨外下車,續遊行之世貿中心房協總部樓下, 並進行「基層住屋及民主規劃論壇」,至約五時許散去。

(照片: 阿魚@順寧道義工支援組)

查詢：
順寧道重建關注組69726672
順寧道義工支援組61887262
電郵: shunninggp@gmail.com

更多參考資料：
舊區更新電視—順寧道台：http://shunning6983.wordpress.com
(內含[深水埗居民自主規劃方案]詳細內容)

聯署支持民間方案: http://www.ipetitions.com/petition/shumshuipopeopleplan/

伍錦超: 新《市區重建策略》：敷衍塞責變本加厲

舊區更新電視台 — Wed, 08 Dec 2010 06:14:14 +0000

(攝影: 謝柏齊)
文：伍錦超（H15關注組成員）

本人收到發展局2010年10月份的《市區重建策略擬稿》。該份文件聲稱是經過兩年諮詢的結果，但本人作為曾受重建所累的舊區街坊，閱之深感文件粗疏空洞，讓我感到惘然若失。文件中有許多部份都粗疏，但我在這裡只講其中幾點：

盡善盡美　不再檢討？

當中最引人氣憤難平之處，莫過於舊有策略（2001年版）中明文規定每兩至三年，局方便應進行檢討工作，如今的新版本，竟不再提及經常對市建局的工作進行檢討！發展局可能感到今次這份《市區重建策略擬稿》已是盡善盡美，但試問怎能在未知將來配合運作之下，就已知不用再加檢討？如果這樣就落實執行，看來這兩年的《市區重建策略》，可能只造就了一套更差的新政策，可算是敷衍了事，每況越下，令人大失所望。

欠缺監管　市建局為所欲為

過去兩年在眾多官方諮詢會上，民間關心重建問題者眾，同時經常提出設立監察組織監管市建局，讓它不能像往常般為所欲為，例如：

1) 面對街坊意見就自把自為、裝聾作啞(例如，以往由利東街街坊由下而上設計的民間規劃方案，多次詢問市建局意見，市建局各級代表人都只稱「好難做」，多番追問為什麼「好難做」？答案就仍是「好難做」)；

2)處理街坊物業就巧立名目、尅扣補償、巧取豪奪（例如：連兒子或兄長買了層樓讓父母或弟妹住，都會變成「非業主自用」而變成扣除補償約三份一的理由！）；

3)利用《收回土地條例》強搶街坊物業後高價招標，唯利是圖(市建局剛公佈盈利69億!大家可看看最近灣仔的Queen's Cube之賣價，便一清二楚。)

市建局種種作為，實在是欺人太甚，透明度又不足。他們的決定，我們的命運，但我們如何得知自己的命運？就只有市建局自己的閉門董事會之後，輕描淡寫的匯報。這樣的結果，舊區內的小業主、窮租戶，就遭遇顛沛流離的日子。所以當務之急，就是必須成立有公信力的監察督導小組，制衡市建局才是。否則，發展局與市建局之間，只會予人狼狽為奸之感而已。

新「諮詢平台」　「由下而上」？？　

現時的《市區重建策略擬稿》中，彷彿設立了一些「由下而上」的機制如「諮詢平台」，但這個平台上全部委員都由政府委任，試問如何服眾？回望舊的《策略》，亦有一個「分區諮詢委員會」，這個委員會內，尚明文必須有一個業主及一個租客代表。現時新擬稿中，竟毫不提及受影響街坊，試問如何「由下而上」？過往並非沒有諮詢渠道，不過是意見照聽做法照舊，你有你講我有我做，街坊代表不過被當作花瓶，如有不聽話也馬上被趕走（如觀塘、深水埗皆有此經驗）。所以，要有所改進，就是應該改變這種當街坊是花瓶的做法，讓街坊真正參與決策，真正監管影響自己命運的機構，這才是民主社會應該做的。

社會真評估　減貧富懸殊

制衡「無王管」的市建局，就是改善目前市區重建劣況的首要工作，發展局實責無旁貸。現時市建局的做法，就只肥了發展商，讓他們富可敵國，壟斷公共事業，視政府不見，為所欲為，導致貧富懸殊、公義不顯、關愛不聞、歸屬感喪失、分化市民。市建局過去帶來的一切一切，只會讓仇富者添，亂世必現，自稱「有責任有理性」的政府樂見如斯田地，豈不怪哉!

( 原載於2010年12月7日明報，世紀版，題為：新《市建策略》一切更壞 )

( 舊區更新電視台按:

前言：

香港的公營重建是由市區重建局根據《市區重建局條例》而執行，該條例中規定了一個法定執行指引，即《市區重建策略》（下稱《策略》）。市建局並非政府部門，而是根據「自負盈虧」原則來執行重建的法定機構，所有的補償安置政策，皆由其董事會設定。香港的公營重建，主要就是根據這三套文件來執行(當中還牽涉許多重要的規劃方面的政策與條例,在此暫不詳述)。當中，市民唯一還有一點參與可能的，就是寫明每隔幾年檢討一次的《策略》。然而，發展局於2008年才首次檢討策略，兩年後，於今年10月頒佈新的《市區重建策略擬稿》（下稱《擬稿》），整個諮詢將於本年12月13日結束。

同期間，雖然利東街（H15重建項目）已被夷為平地，但H15關注組仍持續關注城市規劃民主化的問題，並正進行民間的〔市區重建策略檢討〕。目前為止，全義工運作的關注組已進行了兩輪諮詢，收集了近二千人的意見。關注組認為《擬稿》的問題太多，難以盡書，故重點選擇兩個主題向公眾闡述。另一篇為甘霍麗貞所撰：　社會影響評估：一份鮮為人認識的重要重建報告 )

相關資訊
1) 現行的《市區重建策略》原文: http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/urban_renewal_strategy/

2)發展局之擬稿原文: http://www.ursreview.gov.hk/tch/draft_urs.html

3)民間對假諮詢曾出過的聲明:
http://renewaltv.wordpress.com/2010/10/22/ursreview/

4)市區重建策略檢討–草根視點
http://peopleurs.wordpress.com

5)H15關注組的民間檢討白皮書:
http://ursreview2.wordpress.com

6) 有關本文作者的舊文章: 李維怡:斷線風箏的自由倫理—一封致城規會的公開信
http://www.inmediahk.net/node/124803

林鄭受勳議會流　街坊白等氣難平遊行屢遭無理阻撓　基層表達原來咁難

舊區更新電視台 — Sat, 20 Nov 2010 17:47:21 +0000

約二十多個舊區重建的街坊及關注者，因已經歷過許多次市民講甚麼都被漠視的經驗，及深感兩年來的《市區重建策略》檢討，根本是徹頭徹尾的假諮詢，決定在立法會發展事務委員會就《市區重建策略》檢討的的公聽會中，各人在三分鐘的發言時間，都會讀同一份簡單的民間聯合聲明，以表集體不滿。多個關注重建的團體，亦發起網上聯署聲明行動，透過電郵、獨立媒體及facebook收集簽署。但於聯署截止時間後，管理聯署的義工發現原本的聯署群組竟離奇消失！不過，這只是今天的第一件怪事，眾人都沒有想到，基層想表達意見，其困難竟是如斯之大……

議員缺席　街坊白等

公聽會開始前，一眾街坊及關注者早於十二時正已到場準備，一時正於立法會門外舉行記招，由各區街坊代表宣讀一次聯合聲明，並上演諷刺劇，裝扮成「女打手」的「林鄭」以血拳頭不斷殘害舊區重建的業主、租客及小商戶。

公聽會本應下午二時正開始，分成兩節。上半節發言的人士登記後，沒有被帶往議事廳，反被帶往另一等候室，由一時四十分至二時四十分，苦候整整一小時，一直沒有任何人交代公聽會何時開始。直至發言人士終按捺不住詢問立法會保安，才得知原來參與的議員不夠法定人數，公聽會已早於二時十五分正式流會，需再視乎是否會有足夠法定人數，才決定會否可能重開會議。參加公聽會的有許多是基層市民，有人要請假才能來開會，亦有被市區重建折磨多時的街坊。需知道每個人的時間都是不斷流走，這些時間如此不被尊重，令到許多出席市民都非常難受。

局長受勳　賤視市民

然後，一眾街坊及關注者才知道，在流會的同時，原來禮賓府正在頒授紫荊星章，當中包括頒發金紫荊星章發展局局長及市建局主席張震遠。一班舊區街坊早對二人強烈不滿，亦曾於原訂授勳典禮前夕在市區重建局上演「特瘦頒昏章」行動，只是當時授勳典禮因「超強颱風」的威脅而延期，一直未知幾時再頒。

同時，為期兩年的《市區重建策略》檢討乃由發展局主理，今次公聽會已是該次檢討的最後一次公聽會，發展局局長理應出席。一眾街坊都不明白為何要將公聽會定在一個發展局局長無法出席的授勳日？同時，是否有大批議員因出席典禮而沒有出席或未能準時出席？大家心裡不禁疑竇重重。

一眾街坊及關注者因流會都可能復會，被困在立法會裡面乾等，不能上禮賓府示威和表達意見。眾人強烈不滿，隨即聯合起來一齊商討，至三時正，立法會職員說議員人數已齊，催促上半節發言的人士盡快到議事廳，眾街坊當時已十分不滿：為何領取薪資的議員缺席、遲到流會，就可要請假來發言的基層市民乾等超過一小時，至可以開會，就要催促市民，一分鐘也不願多等……

眾人決定一同出席公聽會，並由第一名發言的代表宣告集體不滿並離席抗議。然後，上半節的所有發言者集體離場抗議，並在場外宣讀聲明(註:聲明內容大要附註於本文最下方)。在會上，發展事務委員會主席劉秀成竟說議員不知下午兩點開會所以才遲到，街坊認為這真是荒謬的解釋，同時，立法會所使用的是公帑，市民理應獲得尊重。在下半節，大部份團體已離席抗議，而仍留席上的市民賴建國及中西區關注組的代表羅雅寧則認為發展事務委員會應尊重已憤怒離席的街坊，要求立法會應擇日重開公聽會。

五十人遊行上禮賓府　警三番阻撓

第一次欄阻：遊行還是遊花園？

約下午四時半，約五十個受重建影響街坊及關注者從立法會遊行上禮賓府正門，沿途一直高呼「議員缺席　局長授勳　街坊白等　賤視市民　立刻道歉　重開會議」及「殘害市民　竟然受勳　林鄭月娥下台」。遊行開始前，警方曾與眾人協議，遊行由市民自己帶頭並且決定路線，但隊伍到達長江集團中心時，警方竟企圖將隊伍帶入完全無路人可見的花園小路，眾示威者極力爭取，數分鐘後，成功爭取繼續沿有人看見的行人路繼續遊行。

第二次攔阻：帶你行後門

隊伍到達下亞厘畢道，中區政府合署東座外時，警方竟封住斑馬線，要街坊到禮賓府的後門抗議。由於眾多街坊年紀老邁，大家也商量過會否改往警方所謂的「公眾示威區」（俗稱「後門」），但商討後，一致認為「不走後門去正門」，堅持極力爭取，一輪爭持，終成功爭取步過馬路，繼續沿花園道上禮賓府。

第三次攔阻：樓梯口包圍五十街坊

隊伍經樓梯到達上亞厘畢道時，在樓梯頂已有幾十警力拉起鐵馬陣嚴陣以待，更聲稱警方的職員是令遊行「順利進行」。今次有不少首次參與行動的街坊，當中為數不少為老人家，眾人完全不明白警方嚴陣以待所為何事，感到極不合理。此次，眾人堅持逾半小時仍未獲放行。眾人在商討後，由於部份人為準時開會連午飯亦未有正式進食，有些街坊需要水，有些街坊則需要去洗水間。在一輪分組討論決策後，由於關顧到有不少年長一輩甚至首次遊行的示威者，故決定若六時依然不獲放行，故然不會往後門，但亦不會去正門，而會遊行往美利大廈聲援正在露宿抗議的菜園村村民。在僵持期間，菜園村支援組成員及八十後反地產霸權成員亦到場聲援眾街坊。

同呼維護土地正義　　市區鄉村連成一線

至晚上六時，天已黑，警方依然未能放行，眾人便遊行往美利大廈，聲援要求「先建後拆」的菜園村村民，k28波鞋街關注組更把原準備的「自力更新無樂土不知何處是吾家」示威紙送給同受到土地政策不公義對待的菜園村關注組明哥，完結此次街坊並無預備，只因強烈不滿而即時集體決策的抗議行動。

～～～～～～～～～～～～～～～～

註：聲明內容大要：

「議員缺席　局長授勳　街坊白等　賤視市民　立刻道歉　重開會議」

一）遺憾發展局局長不出席公聽會！

二）遺憾今天兩點未能準時出席會議而令街坊白等的立法會議員！

三）我們要求立法會發展事務委員會在《市區重建策略》擬稿諮詢完畢前，擇日重開公聽會！同時，這個諮詢期必須延期！

四）我們要求立法會再開公聽會時，發展局局長必須出席！

五）要求立法會發展事務委員會向抽出時間出席的街坊道歉！

影像串流:

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請聯署保衛都市舊城區居民的城市權利!

舊區更新電視台 — Thu, 18 Nov 2010 08:40:19 +0000

簡介:
今次這份聲明, 乃因多次市民講什麼都被漠視, 所以, 會有約20位街坊團體, 入場就讀一份簡單的聲明, 以表集體不滿。除此外, 有一份聯區街坊及關注團體所寫的疑問清單,已於10月22及25日分別寄了給發展局及市建局, 希望兩局在兩星期內回覆, 但直至今天, 即2010年11月17日, 兩局只言收到信, 竟未回覆片言隻字, 對民間聲音之漠視已達頂點!清單可見於: http://peopleurs.wordpress.com/

聯署方法:
截止: 星期五午夜12點前
回覆: shunninggp@gmail.com或在獨立媒體回應此帖

行動:
星期六(20/11)的立法會就市區重建策略的公聽會前, 聯區街坊會在1pm在立會外有抗議, 歡迎大家參與。

查詢:
可致電61887262
或電郵: shunninggp@gmail.com

謝謝
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聯署內容:
就發展局正諮詢之《市區重建策略》擬稿之
民間聯合聲明

我們多個民間關注市區重建、更新的團體，對於發展局推出諮詢的《市區重建策略》擬稿，表示極大的憤怒與不滿：

（一）假諮詢．偽共識

兩年來多次所謂「諮詢」，眾多關注團體表達之意見，全被嚴重扭曲，包括現時擬稿中的假樓換樓、假諮詢平台、降低社區網絡的重要性，等等。這些意見都偏離了諮詢的結果，比起舊有的策略，簡直是大倒退。

（二）欠缺監管，指引失去意義

其實，舊的《市區重建策略》寫得並不太差，問題在嚴重欠缺監管。《策略》只是法定指引，卻無人監管市建局是否有切實執行，這樣，即使《策略》寫得有幾好，都沒有人保證市建局定要盡力執行，更何況，現時的新《策略》擬稿比起舊的寫得更差！？一直以來，這都是嚴重問題，新策略毫無改善，我們表示讉責！

（三）民間將建立自己的平台

有見及民間無論幾努力去參與諮詢，提供意見，都只能見到一個大倒退的新策略，我們宣告對官方全盤的失望，我們將在未來，建立民間的參與規劃平台，到市建局的重建區，派發資訊給受影響街坊，並且與他們商討對策，保障他們的權利。

（四）要求立法會遺憾新《策略》

我們立法會議員，認清這份假諮詢得來的新《策略》，予以遺憾！

發起團體:

觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟、K28波鞋街關注組、H15關注組、順寧道重建關注組、順寧道義工支援組

聯署團體:

灣仔市集關注組、藍屋居民權益小組、HK重建關注組、社區營造計劃、中西區關注組、批判地理學會、社區文化關注、影行者、人民規劃行動、中大學生報、關注舊區住屋權益社工聯席、FM101、自然活化合作社、馬頭圍道塌樓重建關注組

聯署個人:
廖思銘(教院學生)
劉浩德(理大香港專上學院社會科學系學生)
陳翠思(理大香港專上學院社會科學系學生)
楊惠婷(理大香港專上學院社會科學系學生)
黃詠紅(理大香港專上學院社會科學系學生)
麥潔詩(理大香港專上學院社會科學系學生)
郭盈悅(理大香港專上學院社會科學系學生)
曾漢林(理大香港專上學院社會科學系學生)
楊穎仁
劉璧嘉（中文大學學生）
盧嘉和　（裝修工人）
張善怡
羅冠杰 (香港專上學院學生）
Kathy Lam
Zoe
李維怡
周諾恆
周艷綺(浸會大學學生)
黃嘉誼(浸會大學學生)
Fong Yuk Kwan
梁志江
李智良
Yuen Chi Yan
黃杏茹
冼惠芳
陳學風
楊健偉
鄧安怡
何智聰

聯署方法: shunninggp@gmail.com或在獨立媒體回應此帖 (截止: 星期五午夜12點前)

相關的聲明及資訊

相關資訊
1) 現行的《市區重建策略》原文: http://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/urban_renewal_strategy/

2)發展局之擬稿原文: http://www.ursreview.gov.hk/tch/draft_urs.html

3)民間對假諮詢曾出過的聲明:
http://renewaltv.wordpress.com/2010/10/22/ursreview/

4)市區重建策略檢討--草根視點
http://peopleurs.wordpress.com

5)H15關注組的民間檢討白皮書:
http://ursreview2.wordpress.com

《順寧道，走下去》-第八屆社運電影節

影行者 — Mon, 08 Nov 2010 07:35:53 +0000

日期:

2010-11-11

img_1265.jpg

共同創作：順寧道重建關注組、順寧道義工支援組、影行者 |2010/香港/ 分鐘| 語言: 廣東話

長沙灣一條名為順寧道的街道，卻因為市區重建局的敷衍塞責而讓租戶不得安寧。

楊小姐加三個化骨龍、姚先生夫婦和何先生；一個單親媽媽，一個中港家庭低收入戶，一個資深深水埗街坊兼小販－－都是這個重建區的低收入租戶。2009年的6月，市建局宣佈將順寧道69-83號劃為重建區，並即日進行人口凍結登記；然而亦在同日開始，13戶居住於此的租客卻陸續收到了小地產業主的迫遷令，市建局卻不肯承認該批租客的身份，拒絕依法對受影響租戶進行原區安置或作合理補償。這邊廂地產剪水剪電上門叫罵，那邊廂市建局寬佬懶理。

本來，法例話業主一個月通知可合法趕你走，但經過合作互助，還有義工的協作，大家都支援了大半年才無奈被迫走。回頭看看這個平凡都不可再平凡的社區沒有大房、沒有美景，唯一擁有的就是物價低廉、交通便利的十五分鐘生活圈。是什麼動力令毫無議價能力的板房租戶可以持續抗爭？似乎還是要在這個地方尋覓。

放映日期:

11/11/2010(四) (7:30PM)
上海街重建保育區側街角(旺角快富街/康樂街街角空地 (上海街634號側))

14/11/2010(日) (7:30PM)
馬頭圍塌樓重建區, 合隆麵家(土瓜灣鶴園街六至八號地下)

民間團體上演「特瘦頒昏章」諷刺劇抗議發展局《市區重建策略》假共識諮詢

舊區更新電視台 — Fri, 22 Oct 2010 11:55:35 +0000

(相片將於稍後補上)

原訂二零一零年十月二十三日會在禮賓府舉行的「2010年度勳銜頒授典禮」，當中惡名昭著的發展局局長林鄭月娥和市建局主席張震遠皆獲頒授「金紫荊星章」，觀乎過往，發展局和市建局皆完全漠視民間困苦，獲頒勳章實屬荒謬。

多個民間關注舊區更新的團體及來自多個區 (包括深水埗、觀塘、灣仔、土瓜灣等)受重建影響的街坊(下簡稱「聯區」)為表抗議，及表達對發展局《市區重建策略》假共識諮詢的不滿，籌備了一套「特瘦頒昏章」諷刺劇，於授勳儀式的前一天於市建局總部上演。

雖然政府因颱風迫近把授勳典禮延期，但三十多名聯區的街坊決定風雨不改，依原定計劃在市建局樓下抗議；又因發展局及市建局於十月十四日公佈了進行兩年檢討後新寫的《市區重建策略》擬稿，但一眾關心舊區重建及更新的團體，看過新策略及兩位的發言，有多處有疑問甚至質疑，籌集不同市民、團體一共16個範疇56條問題，要求發展局和市建局正面書面逐條回應問題，以實踐所謂的「諮詢」。

天公亦做美，整個抗議發展局《市區重建策略》假共識諮詢及諷刺劇，都在風和日麗的天氣下完成。下週二(2010年10月26日)立法會發展事務委員會的議程包括《市區重建策略》檢討，聯區會於下週二下午一時半在立法會門外抗議，表示對《市區重建策略》檢討假諮詢、偽共識的不滿。

有關《市區重建策略》的假共識諮詢，詳見以下的民間聯合聲明。

還有一段小插曲(見影像串流) : 聯區的街坊在授勳前的行政會議，帶同紙製勳章及請帖，呼籲各界參與今日(10月22日)舉辦的民間「特瘦頒昏章」典禮抗議行動。但該紙製勳章竟被指有尖角形狀，有「攻擊性」，聯區的街坊被拒帶同示威物進內，公民向行政會議成員表達意見的權利被剝奪。

*************************************
民間聯合聲明

抗議發展局《市區重建策略》假共識諮詢：

諮詢了，倒退了？

一）魔鬼都在細節裡，欠細節如何諮詢？

以往市區重建總是掛著「以人為本」的招牌，卻在實際的操作中對社區的網絡、地區特色、市民生計、居住權和文物都作出過不少破壞，讓我們深深了解到「魔鬼都在細節中」的硬道理。就著發展局在本年10月14日提出的《市區重建策略擬稿》，無論是所謂的「樓換樓」或「諮詢平台」，都欠缺運作的細節，根本讓市民無從諮詢，無從抉擇。

在10月14日的記者會上，市建局主席張震遠也親口承認樓換樓的運作未有細節，然而，這份新的《市區重建策略》只會諮詢到12月13日，到底發展局和市建局，期待市民能如何去參與一個沒有內容只有口號的諮詢？

二）眾多問題之冰山一角

民間關注舊區更新的團體，都對現在這份新《市區重建策略》充滿各種質疑，由於了解到公眾很難一時間消化所有有關市區重建、更新的執行問題，故我們今天只選了幾個重點作出公告，希望各位傳媒和市民都可以真正去看政府發出來的文件，才會真正了解：

1) 委任制不民主、不可信：

新的政策方向，將以往由市建局負責委任或聘任的部份工作(包括分區諮詢委員會和聘任社工隊)，變作由政府委任一個「獨立」委員會去進行（包括「諮詢平台」和「基金」））。　然而，文件卻絕口不提政府委任那些諮詢平台成員和監察社工的「獨立」人士時，用的是什麼標準？這些被委任的「獨立」人士將如何向市民，尤其是受重建影響的市民問責？

2)「保存社區網絡」重要性被降格

過往的重建主要目標中的第(i)項是「保存區內居民的社區網絡」;現時被改為「在切實可行的範圍內保存區內居民的社區網絡」。換言之，本來要盡一切能力執行（雖然市建局都沒有執行）的原則，現已降格為「不一定要執行」了。什麼叫「切實可行」？誰有權定義？定義了後公眾不滿，誰會問責？

3)諮詢平台－－權力增加，街坊出局

文件中的新「諮詢平台」，似乎只是將過往由市建局董事會所委任的分區諮詢委員會，變成由政府委任的諮詢平台。

這個諮詢平台雖然無決策力，但其意見彷彿是直接影響哪區開展重建與否，並且會負責在社區內做其中一份社會影響評估，權力和影響力都明顯比以往的分區諮詢委員會要高。然而，在新的平台上，街坊代表卻消失了。

況且，政府用什麼標準決定委任什麼人？如果平台不代表民意，市民想問責找誰？不講清楚這些就想過關，就是混淆視聽。

過往的分區諮詢委員會雖然劣評如潮，每區街坊都知那是政治花瓶，即使有街坊代表也是投票一定輸，是為不可以接受，但起碼字面上，都承認街坊應該有代表。現在的諮詢平台，是老實不客氣，一腳把受影響的街坊踢出局，實在是把受影響街坊的地位放到最低，是為不可以接受。

4) 社工隊

過往社工隊被批評由市建局出資招標聘請，且同市建局的分區辦事處同一個辦公室，是有利益衝突之嫌。同時，不同的社工都暗下證明了，市建局招標的社工隊，是講明不能集結街坊爭取權益的。

新策略下，社工隊雖由所謂獨立基金聘請和獨立人士監察，但每區的社工隊如何產生?是否仍以招標方式? 由誰決定誰中標?用的是什麼標準？不講清楚這些，就是怎樣聲稱將會有透明度，也只是空話而已。

5) 新文件中所謂「樓換樓」－－偷龍轉鳳，指鹿為馬

不同區街坊一直要求的樓換樓，原有許多種可能，並沒有說一定要回到原地盤，回遷原地盤（原址回遷）只是其中一種不夠好的選擇。

其實, 根本可以即時由市建局尋找同區物業給街坊換樓; 或者將重建地盤分多期發展, 以達成樓換樓的效果; 或者市建局在自己同區盤中拿出新盤供人選擇, 等等不同方式。又或者，若街坊真的想留在原址回遷，就該不用補差價，因為街坊已讓出高空發展權來交換改善環境。

不同區有不同的情況，不能一概而論，市建局應本著以人為本的精神，在公佈項目前應預計該區有多少業權，預算區內是否有可能重置，或市建局自己能否提供足夠樓盤，才去公佈。

事實上，市建局在八年間開展了41個項目，應該有足夠的方法，提供更多元的樓換樓可能。要拆人住屋，不是應該有起碼的「先安置，後清拆」的概念嗎？

文件細節不足，張主席也承認無細節提供，實在讓人無從討論。但最起碼：有何理由拿走街坊物業，還要求街坊賠錢？而且，還是要舊區小業主將來用海鮮價、天價買新樓，簡直是雷曼式樓換樓！以前麗星樓、寶翠園的私人集合業權重建，將高空發展權讓出，以換取新樓。觀乎以往市建局的項目, 都是豪宅高樓, 取走街坊業權及高空發展權後, 已賺取許多利潤, 不應對街坊如此苛刻。

6) 舖換舖：

要保存社區網絡及特色，亦必須原區舖換舖，市建局應為社區影響評估中顯示需要在原區營生的舖戶，安排一舖換一舖，而不是只表示嘗試提供協助，任由舖戶因重建失去生計而置之不理。

7) 取消市民監察：取消定期檢討之指引

新文件還有一招居消市民任何監察權力的方法，就是將舊策略中最後一條全部刪去！以下是舊策略第39條內容：「市區重建策略會定期予以檢討和修訂（每兩至三年一次）。政府會就市區重建策略的修訂先行徵詢公眾意見，方予以定案，以供實施。」此舉等於撤銷了市民定期監察的權力，實在可怕！我們認為，這策略應還原每兩、三年檢討一次的指引。

小結：

總結而言，現時的新策略很可能是一份比舊策略更退步的指引，但其地位卻被提高了（現時寫明是「政府的策略」）。同時，由於文件太過不清楚，所以，各區街坊和關心市區更新的民間團體及市民，已擬備了一整個疑問清單，共有問題56條，我們希望發展局和市建局會於兩星期內書面回答各種疑問，讓街坊有更進一步了解及認真參與諮詢的可能。

觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟、灣仔市集關注組、藍屋居民權益小組、深水埗重建關注組、H15關注組、順寧道重建關注組、馬頭圍道塌樓重建關注組、上海街發展關注組、順寧道義工支援組、大角咀高鐵關注組、強制樓宇拍賣苦主大聯盟、重建關注組、K28波鞋街關注組、人民規劃行動、社區文化關注、批判地理學會、社區發展陣線、舊區發展關注網絡、舊區住屋權益社工聯席、自治八樓

參考資料:
新市區重建策略擬稿 http://www.ursreview.gov.hk/tch/doc/Draft%20URS%20Ch.pdfhttp://www.ursreview.gov.hk/tch/doc/Draft%20URS%20Ch.pdf

影像串流:

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「特瘦頒昏章」典禮--抗議發展局《市區重建策略》假共識諮詢

舊區更新電視台 — Thu, 21 Oct 2010 03:49:52 +0000

日期:

2010-10-22

發展局及市建局一直只是假諮詢，完全漠視民間疾苦，特首將於10月23日於禮賓府頒金紫荊星章予發展局局長林鄭月娥及市建局主席張震遠實屬荒謬。

為表抗議，各區街坊、關心市區更新的民間團體及市民將於10月22日於市建局總部(上環新紀元廣場樓下)舉辦的「特瘦頒昏章」典禮，上演「特瘦頒昏章」諷刺劇，抗議發展局《市區重建策略》假共識諮詢，及發佈就《市區重建策略》民間聯合聲明。又因有關文件欠缺細節，諮詢期又只得短短兩個月，參與市民將於會上讀出致發展局及市建局的疑問清單，要求當局儘快書面回答，讓街坊有更進一步了解及認真參與諮詢的可能。

日期： 2010年10月22日(星期五)

時間：中午十二時半

地點：上環新紀元廣場樓下

聯絡: 6188 7262

觀塘市中心區重建業主立案法團大聯盟、灣仔市集關注組、H15關注組、順寧道重建關注組、馬頭圍道塌樓重建關注組、順寧道義工支援組、舊區發展關注網絡、重建關注組、K28波鞋街關注組、重建聯區居民業主聯會

新市區重建策略擬稿: http://www.ursreview.gov.hk/tch/doc/Draft%20URS%20Ch.pdf

[民主新世代規劃我未來]第三站--市區重建策略民辦諮詢

舊區更新電視台 — Mon, 20 Sep 2010 09:23:33 +0000

日期:

2010-09-25

poster_gb_sheunglingrd.jpg

H15關注組以民間角度出發，於二○○九年二月至六月期間，帶著我們製作的《市區重建策略檢討之民間綠皮書》到各大專院校和地區進行《市區重建策略》檢討民間諮詢會，收集過千人的意見，現根據這些意見，製作《民間白皮書》進行第二輪民間諮詢會!

今次我們將集中討論改革的方案問題，希望各位關注城市可持續發展、舊區居民權益的朋友，踴躍參與！

第三站：長沙灣站 (順寧道公園, 順寧道69號對面,順寧道、東沙島街交界)

日期：2010年9月25日(星期六)

時間: 晚上八點

查詢: 62133168, 電郵: h15grouphk@gmail.com

民間白皮書網上版:

主頁: http://ursreview2.wordpress.com

(主頁為白皮書總目錄, 請根據你所需的資料按下不同的連結)

影像串流:

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馬頭圍重建關注組記者招待會

z503 — Sat, 07 Aug 2010 17:38:13 +0000

日期:

2010-08-08

時間:1500-1800
地點:馬頭圍道北帝廟
2010年1月29日馬頭圍道45J發生罕見塌樓意外後，區內街坊人心惶惶。以曾蔭權為首等多位政府要員立即表示將盡力協助居民脫離塌樓陰霾。2月24日，政府看似真要兌現承諾，破天荒公佈「特事特辦」馬頭圍道/春田街項目，業主租客們的個案將被特快妥善處理。街坊本以為「特事特辦」是惠民措施，但很快發現這一措施根本是政府和市建局在公眾媒體上「扮」好人、「扮」關注受災居民的公關技倆！「特事特辦」不但限制多多，更陷阱重重，令本來缺乏議價能力的小業主更無力反抗，以賤價把花盡半生血汗賺回來的安樂窩拱手讓給市建局：業主租客的賠償被無理扣減不在話下，業主與租客的關係被分化，出租業主因「特事特辦」措施損失一筆重要收入，市建局不履行承諾處理好租客問題，屋宇處更發出維修令，要求馬頭圍道/春田街項目於十月底前完成維修…。

街坊不是求多，只要求市建局履行「以人為本」的重建精神，希望政府不要無理扣減非自住業主賠償。街坊既已轉讓高空發展權，只求市建局能參照太陞樓、麗珠花園例子，以樓換樓、舖換舖......、呎換呎方式，還街坊以畢生血汗換來的安樂窩。然而市建局卻不假思索便斷言拒絕。政府的使命，是要保障所有市民的生命財產，而不是壓搾、甚至掠奪市民辛辛苦苦賺來的血汗金錢。

因此，街坊決定在2010年8月8日下午三時在馬頭圍道的北帝廟，舉行一次記者會，向公眾就屋宇處的維修令及市建局仍未出價的雙重夾擊下作出回應。希望各位能夠在當日到場，支持在所謂的「特事特辦」下受騙的馬頭圍道居民。

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