香港獨立媒體 - 地產商

狗評地產黨

張婉雯 — Sat, 12 Mar 2011 14:22:19 +0000

每天走過橋底，都不禁往花圃裏望，看看那幾頭小貓還安在否。牠們還是掌心大時已在那裏生活，不識世途險惡，老蹲在路旁當眼處看人家來來往往；然而自從其中一頭被人虐打致死後，剩下的三頭再也不現身了，只躲在草叢裏，有人餵食時方探頭出來。我跟義工說，要向區議員反映一下，她告訴我：有人向區議員投訴流浪貓，區議員還打過電話要漁護署放捕貓籠呢。

虐貓、捉貓……你以為上述地區，是龍蛇混雜之地如深水埗，或悲情城市如天水圍？不，那裏是地產節目中成交量必然上榜的老牌中產屋苑。一位曾於另一同類屋苑做了多年區議員的朋友說過：「你以為住××花園的就是中產階級，就是斯文人？他們要投訴就衝進議員辦公室，粗口爛舌得恐怖！」

據說，支撐起一個社會的，不是為數甚少的超級富豪，而是中產階級，因為他有專業知識，能消費，也追求文化生活。正如周星馳《功夫》裏的楊過小龍女說：「如果他努力讀書，將來不是醫生，就是律師。」「中產階級」之所以會成為一般父母對子女的期望，不外乎因為他們「無憂米」，能應付基本生活開支之餘，尚有餘錢去旅行，喝喝紅酒，聽聽歌劇；而之所以能過上這種生活，縱然也有社會因素，但亦靠個人努力讀書、工作，考取專業資格，在專業中作出貢獻。也就是說，中產階級的財富畢竟是從正途而來；一聲「陳醫生」、「黃律師」，不但代表房子汽車，也是社會對專業人士和中產階級的尊重和羨慕。

然而，當財產不再是靠個人努力，而是靠股市樓市上上落落而來時，中產人士就慘被剔出「有閒階級」行列；他們徒具中產的居住條件，卻失去了中產的閒適與穩重。為甚麼？因為「買樓=安居」的概念不復存在；努力工作和專業資格再也派不上用場，投資的眼光運氣膽識，和隨之而來的資產升值與身分象徵才是王道。置業，不再是生活的一部分，而是全部；買樓，等如把一個人上半生的積蓄，押在一個可升可跌的價位上。中產階級從此成為被五指山壓著的孫悟空。

奇怪的是，香港人追求的，竟是這座五指山愈大愈好。我們願意以最大代價，去守衛被地產商剝奪後又施捨一點點給我們的「尊嚴」(或「虛榮」)：大門關上，窗簾落下。出入有保安侍候，往來無閒雜人等。但其實新居入伙，同時也孭上債務；出入豪華大堂，電梯內用英文作親子交談的，不過是一身房貸的債仔。外表是如此風光，真相是這樣難堪，只好把自己當成蚊型單位內的山寨王，不住投訴，指點保安區議員，踢走小販流浪狗，遮掩內裏寒酸。

某居屋屋苑就有鬧劇上過某報頭條：說是為了禁止毗鄰公屋居民佔用屋苑花園中的石棋盤，索性在棋盤上放上盆栽，一拍兩散。朋友所住的另一個居屋屋苑，居民商議要起一條通往鐵路站的行人天橋，卻又擔心無法阻止附近公屋居民使用，「影響治安」云云。居屋與公屋之間尚且涇渭分明，更何況人禽之別，還不嚴拿白撞？

可笑的是，你以為全港最大規模，服務最佳的「保安」隊伍，隸屬哪一間物業管理公司？啟勝？置邦？錯了，是漁護署。凡有投訴，不論是非，拿不懂說話的動物開刀準沒錯。只要拿起電話打1823，捉狗隊廿四小時隨傳隨到，使命必達，完全免費！

中產階級本該是推動城市文化發展的齒輪，如今卻淪為大觀園中的老媽子，「一個個的不像抓破了臉的！人打樹底下一過，兩眼就像那黧雞似的」；「公共空間」這個概念，早被大大小小的私人領域割裂成碎片，站不下一條癩皮狗。如果讓一條狗來評論評論，我想，在狗眼中，發展商、政府部門，以至各中產或自命中產的大小業戶，全都是地產黨。

註：本文題目借用次文化堂《九評地產黨》一書書名，蒙次文化堂彭志銘先生與該書編輯陳雲先生允許，謹此致謝。

(原刊2011/3/10明報《世紀》)

做雞

lewisdada — Tue, 28 Sep 2010 13:30:03 +0000

原文

其中一種最應該死掉的女人不是貪慕虛榮的女人，而是沒有條件又貪慕虛榮的女人。香港有時候顯得不是很可愛，是因為滿街都是這樣的人。她們樂於四處放電，人前人後兩個樣子。路人甲乙丙也亂七八糟地亂電一番。狗公會得一串地跟著這些女人，但正常男人總是側目而過。雖然「豬扒都係肉」的民間智慧總是有一定參考價值。但跟一個天天濃妝艷抹、人生價值虛無到連指甲刀也要用名牌的女人在一起，想像一下已覺得是一件苦差。如果這個女人有驚人之貌、條件很好，縱使是個攤開掌問男人拿錢的，也總算讓人理解——總得有花得起錢的男人願意花錢供養。誰釣誰，一天沒有分曉，就仍覺得自己是地位平等的。資質平庸、胸中又沒有一點心計，幾丈遠就感覺她是一個上不了檯面的貪錢婆仔，那麼著跡，小妖道行。上釣的除了狗公，真的不知還有甚麼品種。最可笑的是這些人總是想釣到金龜。

立法會的潮州怒漢詹培忠就曾經有：「十個女人十隻雞，老婆係隻私家雞」的驚世名言。一般人或者嫌其偏激，但你再細想，這必然是其玩女無數、千帆過盡的經驗之談。這些女人，挖空心思，用盡了眼角眉梢的艷、花光了胸中心內的計，只為一張飯票，何嘗不是在天天做雞。但也不要苛責這些女人，這個年代，絕非只有女人做雞。世界如此，凡夫俗子何能免俗。

政壇有雞、商界有雞、哪裡都有人做雞，始能上位。人人生出來，就要讀書，進入體制，不是學做人，而是成為「人力資源」。為甚麼要幹這些事，從來沒人開宗明義說清楚。就如賣淫也給說成「援交」，文飾一下，好過說穿了一切。勞供處也不叫奴供處，是不是？讀完書、背了一身的債，目的不是社會賢達口中的貢獻社會，而是成為大老闆直接或間接的雞，供其壓搾。許多人日做夜做都賺不了一個有尊嚴的人生。最慘的是許多人生出來就是老闆，有的人生下來就要做雞。以前的雞，賺夠了、或是找到水魚，尚能贖回自己的賣身契。哪像現在，生出來，靈魂就跟著地皮被賣給了地產商，生生世世為他們打工，就像做雞還要倒貼嫖客，這樣的世道，誰不仇富。將來暴動死人，與人無尤。

做雞，也有分輕度或是重度。只供嫖客陪飲抽水的雞，又會看不起那些要真槍實彈服侍老闆的雞。而只開前門的雞又會看不起要開後門的雞。中國人的社會便是一層剝削一層、一層看不起一層。許多有樓階層，其實也是被老闆搾取了血汗錢，但總算是一隻只供抽水、較高級的雞，可會自我感覺良好，繼續隨著巨富高官口中「樓市健康發展」的主旋律起舞？而那些住板間房的低下階層，窩在一張床般大小的板房中、幾十人共用一個廁所，又是怎樣一張人間地獄的畫象？你以為開後門可以收貴一點？可惜的是在這個人間地獄，你開前開後，仍註定要一生為奴。

圖片來源

要求地產商減鋪租o徒氣？

一蚊健 — Mon, 06 Sep 2010 15:58:58 +0000

八月三十日，各位在消息人士放風下，得知臨時最低工資委員會達成共識，建議最低工資時薪訂在28元，最遲於九月向特首提交報告。勞工團體繼續堅持時薪三十三元；股評人認為支出增加大大減低集團盈利，打擊股價；社評吹和風，希望勞資雙方互諒互讓，先訂立後檢討；商界隨即計算開支將增加多少。我不時收聽電台峰煙節目，發覺主持和聽眾多了把矛頭指向地產商，類似「點解唔叫地產商減租？圍唔到皮都唔應該向工人開刀」的說話開始普及起來。

酒樓加價，茶客願意嗎？

九月二日，謝冠東在facebook裡貼了星島日報的報導，引述稻香集團行政總裁梁耀進說話，指如果最低工資定在28元，集團人工成本將增加約三成，而且會引起加薪的連鎖效應，影響營運，所以一定會提高產品售價，並減少員工工作時數、工序自動化等，減低人手需求。謝冠東相信總裁說實話，認為設定最低工資一定會增加企業壓力，如果總裁支持最低工資，謝冠東願意分擔這壓力，喝茶貴一點。

我無意跟稻香賣告白，不過，縱觀近一兩年報章報導，稻香集團較同行願意接受媒體訪問，回應最低工資議題，也因此多了討論空間。Facebook討論集中於稻香和商界是否出口術，嚇大家最低工資實施後一定會炒人加價。Yip Po Lam同意是出口術，因為稻香的非執行董事陳裕光是委員會成員，也是大家樂的老闆，兼多次反對最低工資，在這時刻揚言加價，一定給其他成員壓力。謝冠東不同意。雖然在2007年大家樂購入稻香11.65%股份（註一），但他認為陳裕光只是非執董，應該沒有投票權和話事權的。

謝冠東：稻香較同行優秀，不欲譴責

謝冠東進而認為稻香較同行優秀：一、稻香生意越做越好，保住職位；二、懂得延長營業時間，增加生意額，減少租金佔支出比例；三，稻香平均時薪較同行高，又向好員工派認股證；四，率先實行全面禁煙，保障了員工免吸二手煙；五，企業願意分享營運實況。再者，大家樂入股稻香，目的是透過中央採購降低成本，並計劃合作租舖以增加在租金方面的議價能力（註二）。當然，他也覺得集團優秀的後果是員工工作較辛苦，但為著「較穩定」工作也不願發聲。

稻香拆局：員工佔營業額約三成

網友如Kelvin Sit和Ricky Kwan批評租金才佔企業營運開支最大部份，企業卻不敢向地產商施壓，只敢向打工仔女開刀。謝冠東則回應企業根本沒有議價能力。Ronald Yick就希望先了解營運開支再作結論，不能一早論斷租金就佔最大成本。稻香不時會介紹公司開支分佈。薪酬方面，梁耀進在八月初表示稻香控股有四千員工，員工薪金佔營業額29%。員工平均時薪較市場23元至24元的水平為高，並且在今年加薪約5%。當最低工資條例實施後，集團會考慮加價，但今年內加價機會微，亦不會將工資升幅全部轉嫁予客戶。總裁又期望新的物流中心可以增加自己貨品供應，並繼續開拓內地市場，增加成本效益（註三）。更重要的是，總裁到這一刻仍沒公開表示會裁員自保。

租金只佔約一成，加租影響有限

至於大家關心的租金比例，令我出奇的是，稻香的租金成本在2004至2006年佔集團收入不夠7%（註四）！今年租金比例仍不夠一成（註五）！！成本重的是薪金和食物，各佔三成，其餘的是水電煤和雜費。再者，Henry Chiu的良好願望看來也未能成真（註六）。翻查報章，發現大家樂原來持有領匯股份對沖（註七），假設地產股和領匯持續上升，飲食集團也不用明刀明槍與業主商討減租。報章沒有談及稻香本身有否購買股票對沖，我認為有也不足為奇。

大集團自有計謀，更應關注小商戶

也許，我們要修正一下想法。我們首先要分開最低工資對大企業和小商戶的影響。以稻香為例，租金並不是最主要的開支，而且可以透過買地產商或領匯股票對沖，而商場往往會看中大酒樓的人流，願意提供較便宜的租金。因此，集團無必要也不會找業主麻煩。（所以，優秀並不等於有良心，是懂得減低風險。）但那邊廂，並非表示租金是不變開支，如果減租（或不加租）可以舒緩食肆支出，市民也會大聲叫好。大家可以繼續批評租金貴，製造壓力。其次，如果謝冠東的判斷正確，即稻香是較有良心的僱主，高層叫加價，而增加的收入是撥入員工開支，給員工33元時薪，茶客應該體諒。大前提是，食肆要打開盤數（即使數字經過包裝），以正視聽。然而，小商戶沒有銀彈買大量股票對沖，租金佔開支比例明顯較大，更顯得沒有議解能力，他們擔心最低工資實施可以理解。在這點攻擊地產商更為有力。

註一：明報，2007 -03-08，〈大家樂億元進軍中式酒樓　稻香上市前售股11.7%〉。　
註二：文匯報，2007-06-05，〈稻香擬下周五招股籌3.9億〉。
註三：明報，2010-08-06，〈最低工資將出台　稻香未定會否裁員〉。
註四：成報，2007-06-15，〈稻香派息率維持四成〉。
註五：文匯報，2010-04-01，〈稻香年內開8酒樓〉。
註六：Henry CHiu的留言：「在這裡，我們看到了商家在一時之間，好像不能與地產商講價，但長遠的影響呢？我們還不知道，長遠來說，成本高可以增加商家對地產商的議價能夠嗎？」
註七：大公報，2010-06-30，〈大家樂擬上調食品價格5%〉。

Facebook討論，見此。

圖片來源：維基百科。討論其中一個重點是，為了給工友尊嚴的生活，你願意這籠點心賣貴一點嗎？

新界土地演義

Sword — Tue, 08 Jun 2010 05:42:07 +0000

[刊載於今期META 12號]

或許菜園村及新界東北計劃下村民的抗爭能夠讓市民對於新界的土地發展情況多了些興趣，但對許多人來說，新界仍然只是一個充斥著水塘、原居民、郊野公園、新市鎮與寮屋等人事物的地方。新界就像廿一世紀仍然未被理解的新大陸一樣，當中地名仍然是掌門人節目主持玩弄嘉賓的材料。對於理解現時新界土地發展方向的急遽轉變、對於長期與世無爭的新界禁區要進行開放、長期與內地連接的沙頭角政策卻要保留封閉的邊界，對於未來十年將會因加速發展而衍生那形形色色的家園抗爭，我們必須重返新界的土地發展史作為基礎理解且別無他選。

土地制度的潘朵拉盒子

除了老土正傳示範了敘述一種官方和諧版的香港土地史，鄉議局為原居民剪裁了一套在殖民地時期被侵害及有鄉土情結的新界歷史，李金鳳在《淹沒在集體回憶的忘卻》一文中論及新界土地史是一個潘朵拉盒子，打開它卻是大量亂糟糟的、沒有嚴謹處理過的土地問題。[i]

除了在二十世紀初將永久業權(freehold)轉成官地租權(leasehold)這種所謂基本上仍然保持了新界原有生活模式的說法，背後還涉及測量登記土地時把無人或未能在申述期認領的大量新界土地全都充公為官地，以及開始對於當地地稅的徵收。當中扮演關鍵角色的新界聯村武裝「起義」事件[ii]，以對抗殖民地惡法所帶來的土地商品化，直接成為了港英政府開始照顧原居民利益及建立間接管治體制的原因，亦是鮮有出現於港英政府的歷史詮釋裡。對確認原居民地位這結果，通常的解釋會將其當作宗主國的文明任務，即殖民是為了讓文明散播開去，因此對殖民地的原住民要有關懷這類道德理性的發明。當然，「起義」也是鄉議局避重就輕的史料一則。

新界土地制度的基本確立當然不會是新界歷史的全部，至今還是乏人經營的，是「非原居民」在新界土地上遭遇的辛酸史。他們不同籍貫，許多因國內政治動盪，陸續於50-60年代在新界開墾被港英政府侵占的「官地」、或者租借原居民及地主棄耕的農田，以米擔作租賃，刻苦地在亞熱帶氣候的土地上以他們籍貫的農耕方式種田生活。相對於當時不少原居民放洋海外「洗大餅」，現時仍然有許多非原居民在荃灣、古洞、錦田、粉嶺北等地在默默生活，更是將其生活扣連土地，更是得不到土地制度對其家園的保障。當中涉及許多被遺忘的衝突與清拆片段，如因整治梧桐河而逼遷兩旁寮屋，最後出動防暴警察催淚彈收場的石湖新村事件，至今只留下YouTube 一條短片，又如90年代初港英政府要整頓禁區寮屋 (主要為鹽寮下村及菜園角村2200多戶)將非原居民大規模搬遷至沙頭角邨的重置，也毫無基本資料可探，這都顯示非原居民在新界土地發展史中的缺席。

戰後新人類計劃實驗室

新界除了被看作潛在躁動的火藥庫，他在戰後還是製造本土「類公民」(quasi-citizen)的實驗室。[iii]

不論是以往左翼先鋒Manuel Castells論述香港當時政府透過建立集體性消費(collective consumption)的公屋計劃來使廉價勞動力供給位處鄰近的工業資本變得可行也好[iv]，還是人類學家Alan Smart 對石峽尾大火這個疑似港英政府縱火的計劃背後一直所希望透過公屋規劃來管治殖民主體各種生活領域也好[v]，我們均看到50-60年代對於開拓新界土地作新市鎮(New Town)的想像在70年代港督麥理浩上任的前後得到大規模的實現。沙田與屯門兩個新市鎮雙生兒，參與了第一波在新界的土地侵蝕[vi]，以滿足當時急需將市區密集的不安人口「去中心化」的管治考慮及實驗。於是，以往要乘「嘩啦嘩嗱」進入沙田這個還是古色古香的農村，頃刻已穿過獅子山隧道直往九龍市區。

大量現代主義理性規劃在新市鎮的引入，營造了一種去政治化的生活環境，隔絕了以往左右之間的對立，在大會堂舉行的活動成為了「公民」的公眾參與。在此生長的人口，開始不再根植於本地或祖籍的歷史淵源，香港/新市鎮成為了他們的「家」，家庭及個人發展成為了追求理想的新起點[vii]。這些轉化發生的場境——新界——成為了既往殖民管治實驗裡一個解決空間(solution space)。在新市鎮模式被廣泛確定為「成功經驗」後，亦開始在70-80年代期間大規模在新界複製，於元朗、大埔、上水粉嶺、葵青等地區，數據基本上反映2000年已有近半人口轉移至新界，這種殖民規劃 (planning)與種植(planting)的同義獲得充分的印證[viii]。

八十後新經濟戰略

的確，新界位處資本主義與社會主義兩個陣營的前沿，新界在回歸前可以籠統理解作緩衝帶(Buffer Zone)，在物理空間上隔絕共產主義的滲透。然而，一種商業/資本的邏輯成為無懼的先行者。名為加拿大海外發展公司在文革最熾熱的七十年代中得到當時行政局(Executive Council)格外的政治恩典，在眾多規劃專業及環保人士的不滿下，批准將新界西北一大片的濕地魚塘填平為錦繡花園(Fairview Garden)，遠眺后海灣彼岸的政治局面。從此以後，市區的地產商才意覺到這是一盤無本生利的玩意，於是開始大規模進行土地投機(land speculation)，以數毛錢一呎的賤價及各種收地方法(有如趁年輕人出城時找老一輩商談賣地)吸收魚塘與農地，令許多已賣去土地的(非)原居民至今仍然懷恨在心。[ix]

這種商業投機結合新界規劃配套的行徑，就成了我們現今日常斑駁的那些「官商勾結」的雛型。天水圍、大埔康樂園、愉景灣等等，都是八十年代前後發展商在新界大快朵頤的巨型豪宅項目。這些在八十年代以後被稱為「公私營合作」的土地發展(新)模式，象徵著土地投機及「規劃配套」的邏輯正式進駐新界，並且在回歸後仍然得到晦明晦暗的發揮，如當今正被發展商「三家分晉」的新界東北發展規劃裡的粉嶺北。[x]

原圖引自Roger Bristow (1987), Land-use planning in Hong Kong : history, policies and procedures. p81

官商配合與勾結之別，在於當中規劃論證過程是否帶有認受性。而令人感覺差劣之部分，就是在合理化那些新界規劃的過程中人口需求方面的連番說假。在資本主義規劃裡強調的是需求，人口增長成為了當時包裝內含豪宅項目的新界發展之最佳理由。尤其是回歸前後的那些年來，限制回歸前土地發展數量的效力消除，政府曾經有一張駭人的地圖，全面地呈現了新界所有具發展潛力的土地出來，但用以合理化這些未來土地發展的，竟是一些誇張的人口估算，在1998年形容香港在2012年將會有830萬人口，於是「為了滿足人口的需要」，便開始全面發展新界為住宅區，新界東北規劃工程就是因此而起。07年此計劃看到幾年後努力催生也無法交數，於是又在09年說2030年香港人口將會有840萬，重推新界東北新市鎮上馬。但零九年人口增長只37 500人，要在20年內催生130多萬新人口，仍然是非常操勞的事。借用女性主義的角度視之，新界就好像成為了一個滿足生育的場所，她並無自存的主體，沒有耕地農田沒有既有價值，不能自給自足，是依附城市的從屬。而這種思考，成為了當今支援新界土地的交易邏輯背後最為揮之不去的暴力狂想。

上圖出自立法會, 規劃地政及工程事務委員會於一九九九年十二月九日討論「新界東北與新界西北規劃及發展研究－古洞北、粉嶺北、坪輋／打鼓嶺及洪水橋的發展建議」附件A.

未來還看「通勝」

新界以往曾被看作火藥庫、實驗室及(投機者的)「大塊田」，這些說法都要在當下融合的世紀再重新思考。智經有關深港融合的研究報告成為了新界發展的通勝。[xi]在報告當中，新界已經被稱為具國家戰略性意義，並且已為河套、禁區及新界不同地方提出很有可能是權威性的描述。看倌欲知後事如何，要看未來融合進路，而這又是另一場新的土地演義了。

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[i] 見李金鳳(2009). 《淹沒在集體回憶的忘卻》 http://www.inmediahk.net/node/1004929. 香港獨立媒體

[ii] 見劉潤和(1999). 新界簡史. 香港:三聯

[iii] 概念出自會議鄧永成與黃潔萍(2005)的學術報告 ‘The Quasi-population, Civic Pride and New Towns” 在國際會議“Colonial Governmentality and the Production of Space in Hong Kong” 香港浸會大學地理系零五年六月十四至十五日.

[iv] 請參看Manuel Castells (1986). The Shek Kip Mei Syndrome: Public Housing and Economic Development in Hong Kong. [Hong kong]: University of Hong Kong, Centre of Urban Studies & Urban Planning

[v] 見Alan Smart (2006). The Shek Kip Mei myth : squatters, fires and colonial rule in Hong Kong, 1950-1963. Hong Kong : Hong Kong University Press

[vi] 若果衛星城市也算入「新市鎮」，在60年打造的荃灣才是第一波的新界土地發展。

[vii] 詳見鄧永成、陳劍青、王潔萍、郭仲元、文沛兒（2007.08.18）「回溯「沙田價值」——. 超越中環價值的歷史地理觀」，明報D04

[viii] 詳見Robert Home (1997). Of planting and planning: the making of British colonial cities. London: Spon

[ix] 詳見Roger Bristow (1987), Land-use planning in Hong Kong : history, policies and procedures. Hong Kong : Oxford University Press

[x] 「三家分晉」的情況可見文章《粉嶺北：有關發展商收地、逼遷、擅改土地利用的事實記述 (factual account). http://www.inmediahk.net/node/1004865. 香港獨立媒體
[xi] 智經研究中心(2007), 《建構港深都會》研究報告, 智經研究中心

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恆地炮製石棉塵毒害粉嶺村民事件簿

Sword — Fri, 23 Apr 2010 05:37:00 +0000

　　眾所周知，石棉為戰後眾多新界寮屋區的主要建築物料，若不刻意毀壞瓦面，並不會對身體構成任何傷害，新界村民與石棉瓦數十載相處安好，環保署亦指新界寮屋的石棉瓦保存良好，若不蓄意破壞它就並不構成問題。然而，近日有關注石棉組織進入粉嶺北一帶踢爆恆地拆卸村屋時不當處理石棉影響工人健康安全以後，觸發粉嶺馬屎埔村一帶村民極大的憤怒。石棉事件的由來可追溯如下：

1) 1998年，董建華提出在新界東北發展「無煙城」，將粉嶺北一帶發展為「河畔市鎮」，公佈後立即引來地產商的投機；

2) 在公佈後十年間，政府一直沒有舉動，而大地產商則從中分別透過不同「艇仔」收地公司作中介，在被規劃為發展區的非原居民村落裡大量囤地收屋，2004年數據，恆地單是在馬屎埔村已經囤積超過70萬平方尺的農地；

3) 2007年新界東北發展計劃隨十大基建重新上馬，摒棄以往政府負責安置及規劃的發展，沿用天水圍式的「公私營合作模式」，再度加劇私人發展商收地的力度。收地公司開始用不同手法收地逼遷，如鎖家門、加租十倍、出律師信、不收租多年然後出執達吏逼走「租霸」等等，對付已住了四、五十年的村民，因而在馬屎埔村成功收掉約七成土地。

4) 同時近年來亦使用更多新手法，包括將村內收回的寮屋打爛，令村落形同廢墟，同時亦有意無意將拆毀的石棉瓦隨處亂丟，影響村民日常生活。

水銀瀉地的證據

　　不用做深入的研究，收地公司亂拆石棉瓦的情況亦隨處可見。

　　上圖顯示其中一種處理石棉，直接將拆掉的石棉瓦丟棄入水井，亦有村民目擊整個過程。如要跟從環保署法訂程序，提出拆卸的公司必須自己提交如何處置拆掉石棉廢料的計劃。現時，我們仍然可以發現井邊存有不少石棉瓦碎片，這樣的處理顯然沒有環保署批准的方法。

石棉散在地上圖

石棉瓦半毀圖

圖中可反映拆毀石棉瓦過程中處理不當的證據。圖中顯示一所已遭破壞的村屋，屋內石棉瓦身半毀半存，反映拆卸方法顯然沒有跟隨安全方式處理。法例所要求的程序，包括要如防疫一般圍住要拆卸的建築物，然後每個工人都要穿太空衣一般的防護裝備，小心地逐呎清除。可惜，這些剩餘物反映他們在拆卸過程根本是隨意亂扑，在當時製造大量石棉，有跟進石棉事件的工人團體相信，拆毀這些建築物的工人很可能經已遭殃。

「恥」口否認　「僱」全大陸

　　不過，四月十六日(上星期五)當亂丟石棉事件大幅度曝光後，恆基就在兩個小時內迅速回應，說問過承辦商有關收地拆屋之事，竟聲稱拆卸時沒有發現石棉。對村民來說，這種說法比欺騙還要羞辱。無論是他們拆屋之幅度及石棉瓦在當村的普遍程度，根本不容任何藉口抵賴。最諷刺的，是在新界東北這一帶建造寮屋的那位師傅，仍然是居住在馬屎埔的村民。新界東北新發展區關注組曾在四月做了一個全面普查，亦發現村內二百多間寮屋中，已有九十多間已經被收地公司嚴重毀壞，九成也能靠肉眼發現有石棉瓦的殘骸，更發現了三個井有石棉瓦遭丟棄。這不僅反映拆卸石棉瓦的程序十分粗疏，亦顯示出這種不當處理石棉的情況普遍不過。

　　見證收地公司清拆的村民稱，不跟程序拆石棉的工人，大多都是操流利普通話，收地公司將一間村內收回的寮屋給拆屋工人居住，也經常傳出國語台的廣播。工人組織估計，新移民或內地工人沒有對石棉的認知，拆卸後離港收地公司就不需負責他們的健康，而這些工人亦將承受沈重代價。

影響範圍全東北

　　在近幾年來，恆基每拆一間時都散發出肉眼看不見的石棉，都在拆那段期間增加市民的健康危機。破壞後的石棉塵立即隨風飄盪，影響範圍無遠弗屆。首當其充的，當然是那群不知情的已經透過呼吸系統進入肺部而不知去向的拆卸工人，然後就是日常生活約百戶的馬屎埔村民，接下來就是在此覓食的各種新界雀鳥。而鄰近此綠帶的住宅社區，包括綠悠軒、帝廷軒、聯和墟、天平邨、皇府山等數千戶居民，都不能幸免於這種寮屋拆卸那一段期間所衍生的健康危機。現時他們大部分仍然對此毫不知情，不知石棉正在主宰了他們二、三十年後的健康狀況。

旁邊豪宅居民在拆卸前後的時間相信也有吸入石棉的情況 (柏齊攝)

　　石棉主要透過呼吸進入肺部，吸入一定的數量就會引致間皮瘤及肺癌，潛服期可達四十年之久。發現石棉問題的由來，是外國曾一段時間大量工人家庭突然相繼病死，究其原因，就發現他們十多年前都曾在無保障的狀態下採石棉礦，回家後又將沾上石棉纖維的衣服在家中亂飛，導致滅門慘劇。石棉已經在香港定為禁用物料，若發展過程沒有按照程序處理 (包括把現場密封、工人穿上防護衣物、及遞交拆卸及處置計劃給環保署)，根據《空氣污染管制條例》，最高刑罰可被罰款二十萬元和監禁六個月。若果現時點算到村內有九成的破屋都沒有根據程序，那麼恆地負責人是否要罰款一千六百萬及坐八十年監﹖

縱容囤地的新界規劃

　　表面看上來石棉事件是純粹的環境問題，歸根究底，政府及規劃部門在此事件亦責無旁貸。對比起以往傳統的新市鎮發展模式，當政府宣佈發展某一地區，所有過程中的問題，無論是地主或是農戶，安置/賠償等等都可有問責與協商，因而在80年代新界也曾出現過一些較人性化的非原居民搬村政策，也著力保護居住多年的村民的生活模式。

　　現時發展局在規劃未來新界東北，開始使用如天水圍規劃一樣所謂「公私營合作發展模式」，刻意在落實發展之前增加私人投機收地的機會，令許多寮屋居民被眾多收地公司逼遷，有部份村民更於去年8月又再次收到區域法院的法庭傳票，該集團的子公司要把我們告上法庭。在這發展模式下，政府堂而皇之不需照顧他們的賠償安置，亦問責無門，招來收地公司都乘政府計劃之便想盡辦法趕走村民，所用的其中一種方法，就是把收回的眾多寮屋破壞，不只令整條村視覺上變成廢墟令村民感覺差劣盡快搬走，更嚴重的，他們有意無意不跟隨環境法例，肆意把帶有石棉的屋頂在無保護的情況下破壞，發放大量有害物質毒害許多仍然在村內生活的村民，於是粉嶺北的石棉事件因此而來。

仍然有許多全職及半職農戶在此經營本土農業

　　村民在星期日的記招中，要求政府立即停止使用「公私營合作發展模式」作規劃發展，並要求環保署立即進行跟進行動，將毒害工人、村民、生態及周邊居民的發展商繩之於法，不要企圖勾結地產商暗中擺平，還他們美好的農業及鄉郊生活。馬屎埔村村民已經忍無可忍，若果以上訴求沒有完滿解決，村民已經準備將行動昇級，為家園及新界的未來作長期抗爭。

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參考資料：

南早剪報：亂拆石棉乃恐嚇手段
http://spacehope.blogspot.com/2010/04/blog-post_8244.html

粉嶺北生活空間導賞團
http://www.facebook.com/event.php?eid=112708702093218&index=1

蘋果日報：拆馬屎埔石棉屋　疑無防護措施
恒地毀村遺毒廢料
http://hk.apple.nextmedia.com/template/apple/art_main.php?iss_id=20100417&sec_id=4104&subsec_id=11867&art_id=13938208

誰控制了香港？──《Land and the Ruling Class in Hong Kong》書本撮要和簡評 (下)

一蚊健 — Sat, 20 Feb 2010 00:53:44 +0000

地產商除了把持土地供應外，還在生活的方方面面施展權力，包括電力、煤氣、公共巴士、超級市場等。

電力市場：由利潤管制變成利潤保障
經常聽到電力市場受著「利潤管制協議」規管。原先這是一個保障經營商和消費者的協議，「確保電力公司以合理價格為公眾提供可靠及有效的服務，同時公司的股東亦能獲取合理的投資回報」(維基百科 2010)。

簡單來說，現時兩間電力公司每年可以獲得淨固定資產9.99%的准許回報。准許利潤與實質利潤的差額，如實質利潤多於准許利潤，撥入發展基金，反之，就由發展基金，撥入日常損益帳中。由於電費水平，與固定資產淨值掛鈎，加上多出的利潤不留在公司資產，所以電力公司沒有誘因減低成本和電費。消費者就要忍受高電費。
(利潤管制協議的演變和其他後果可以參考維基百科。)

作者指出，在加拿大安大略省，電力傳輸受政府管制，但售電部份就是開放競爭。因此，她建議政府興建共用傳輸系統，令到能源公司在輸送能源這步驟面對競爭，減少壟斷。

煤氣公司：天時地利人和的得益者
作者繼續引用林本利的報告，指煤氣公司能夠賺取高利潤，有幾個原因：一、越趨嚴謹的安全條例，有利於具規模和質素的能源公司；二、公司以低價買入大埔工業村的生產廠房；三、公屋選用煤氣，並非其他燃料。此外，中式煮食講求「鑊氣」，令人喜歡選用煤氣，而非電力，加上某些大廈只提供燃煤的電熱水爐，也導致不完全競爭。

公共巴士：乘車一次，地產商也多賺你一分
這是Alice Poon捕捉到的另一個有趣現象。地產商透過收購巴士公司，既確保穩定的收入和資金流，又能取得巴士廠土地，等候時機發展成為住宅。即使經濟不景，票價也沒有隨通縮下降，對盈利影響有限。作者認為可加可減機制並沒有很強的約束力。

超級市場：「選擇」的神話
幾乎不講自明，超級市場雄霸香港，一個主要原因是有地產巨擘父蔭，一方面，商場位置優越，超級市場的人流也會增加，同時趕絕競爭對手落戶。經典例子是黃埔花園，兩間百佳超級廣場，最近的街市也要數到家維村附近政府街市。另外，兩大超市也自製高檔次的超市，例如Marketplace和threesixty，務求增加客戶種類。

大型超市能夠向食品供應商爭取低價，而如果產品少人購買，超市會要求貨品下架。補充一點，兩大超市也自己擁有基本食品的品牌，例如食米和食油，價錢通常較同類產品便宜一點，這進一步統合銷售，每個步驟也可取利。

儘管我有點懷疑，作者說越來越少產品能夠在不同超市上架，一種產品多數只能在一間超市找到，而消費者就缺乏選擇，所謂的選擇，也是超市導引的。

超市和供應商採用Resale price maintenance (RPM) 的協議，超市採納供應商提出的價錢，如果超市最終售價低於提出價，供應商就會收起產品為懲罰。如果超市想提高售價，它們會先向小型供應商入手，要他們先買貴一點。

協議背後的原理是這樣的：如果一家超市以低於提議價錢定價，其他超市就跟著減價，少賺的錢卻不會由超市承擔，超市反而會向供應商追回差額，所以供應商以收回產品自保。另一個考慮是，如果小商鋪能夠從更低的價錢從超市買入貨品，小商鋪就不會向供應商入貨，令供應商的邊際利潤減少。因此，原是一個避免超市完全控制價格的協議，變成一個反市場競爭的協議，消費品再次成為輸家，不論在價格或選擇上。

為何蘋果速銷失敗告終？Poon認為致命原因是對手禁止供應商提供貨品給蘋果速銷，蘋果速銷要從外地進貨，大大提高營運成本。

話雖如此，近兩三年其實有一些較低檔次的超市，例如佳寶和裕記，它們如何在這「夾縫」生存？這需要大家補充。

結語
正如一位朋友所說，Poon的論點，其實不是驚天大發現，她的貢獻在於由內行人寫出來，為痛擊官商勾結的朋友增添說服理據，並再次論證小市民的食住行或多或少受地產財團控制。不過，作者似乎欠缺了描繪與議會和行政制度相關的分析，例如功能組別和行政會議成員和地產商的關係，以至功能組別作為一種制度如何為財團服務，輸送利益 (何榮宗曾經作了一個研究政商精英的緊密關係如何支配大眾，連結在此)。不要緊，反高鐵一役做了一個活生生的案例。當然，如果讀者說高鐵和地產財團的關係未至於這麼明顯 (例如高鐵站上蓋和附近會如何被地產商分餅仔，那麼接下來的新界北部發展就不容否認 (參考1月28日的壹周刊))。

[圖片來源：Facebook 群組〈李氏力場〉]

[完]

香港之死局

Michael Young — Sat, 27 Jun 2009 08:19:55 +0000

又到七．一！

自Ｏ三年起，七月一日已不再是慶祝脫離英國殖民統治的一天，而是大眾上街向政府喝倒采的「仲夏祭」。可以預期，今年遊行人數定是曾蔭權上台以來最多，罵其「不該」（「不該」的國語跟粵語粗話「仆街」相近）之聲此起彼落。如今民怨再起，曾蔭權逐漸步上董建華灰頭土臉的下場，一些老問題亦重新浮現，彷彿在說特區成立十二年來，繞了一圈，卻原地踏步，教人沮喪。

回想六年前，香港飽受廿三條的威脅和通縮的逼迫，一天比一天惡劣，催使數十萬人奮起自救，走上街頭。自此以後，董建華淪為跛腳鴨。面對這個爛攤子，北京嘗試補救，一度予人「中興」的希望。只可惜，其努力漸成白費，死結沒有解開，香港又一次走進死胡同。

北京的對策可說是全方位進行。眼見七．一大遊行燃起市民爭取雙普選之心，為免「失控」，便採用先硬後軟的策略來穩住局面。Ｏ四年初，一群親共人士突然跑出來宣揚「愛國論」，鬧得沸沸揚揚，把香港人「還政於民」的呼聲壓下去。接著輪到黑社會粉墨登場，嚇得擁有巨大影響力的兩名電台時事節目主持鄭經翰和黃毓民被逼封嘴，甚至暫逃他邦，好使政府免受輿論壓力，而商業電台三十七年來建立的公信力亦毀於一旦。及至年中，立法會選舉在即，北京接連抖出民主派候選人的醜聞，以阻止民主派取得過半數議席。結果一鼓作氣爭取普選的群眾力量漸呈衰竭，局勢緩和下來，這下北京才讓董建華「腳痛」離開，把最受民意支持的曾蔭權扶上去，替大眾「消消氣」。而為了防範再出「亂子」，中央開始插手干預特區事務，長遠來說更是親自扶植民建聯，把更多「親信」送進政府部門，使曾蔭權得到的權力，大大削減。

至於經濟方面，北京以打通中港兩地經濟障礙的方法來「拯救」香港經濟。一方面准許大陸多個省市居民無需參加旅行團也能自行跑到香港旅遊購物（即「自由行」），為香港消費市道注入一股動力，另一方面，大批國營企業排隊到香港上市，使香港股票市場一下子壯大不少，每天成交額較Ｏ二年狂飆十多倍，讓香港市民炒個不亦樂乎，還得到外國人「賜予」的「紐倫港」（Ny-lon-kong，紐約、倫敦、香港）國際金融中心美譽。

施行上述部署後，北京大概會滿意自己的「傑作」，經濟重拾升軌，恆生指數更一舉創下三萬點高峰，政治上也依從香港人的意願，把董建華讓位予你們最愛戴的曾蔭權。既是如此，那麼香港人究竟還有什麼不滿呢？今天失業率回升也不過是金融海嘯衝擊全球經濟，是「非戰之罪」，何苦人們還要苦苦相逼呢？

答案是，北京在Ｏ三年穩住局勢的一連串動作，並未解決問題的核心。為了安撫群情，卻又想逃避民主選舉，於是北京想到一個「兩全其美」的方法－－以民意作挑選特首的準則，只要通過信任測試，誰最受歡迎誰就能當特首（或誰受人唾棄誰沒機會當特首）。於是曾蔭權便能以「港英餘孽」的身份繼任，而非「貴公子」唐英年或「人見人憎」的梁振英（若說此人是共產黨員並不教人意外）。然而這種「挑選機制」下勝出的特首，終究不是人們投下神聖一票普選出來，於是曾蔭權跟董建華一樣，揹負著沒有認受的「原罪」，不能「代表」香港人。當市民對施政稍一不順，便想起眼前的特首並非自己選出來的，而是由中央欽點，硬塞給香港人，民怨便很容易爆發。既是如此，政府施政時便無法理直氣壯，不敢推行容易得罪既得利益的改革，整天在玩「政治化妝」，以哄騙無知婦孺來維持民望。奈何日子久了，越來多越人看得出曾蔭權只會「有功就領，有鑊就卸」，也就教人對他失望，加上他「競選」連任時的口號「我要做好呢份工」，使人覺得他沒有承擔，純粹是一個混日子的「打工仔」而非一名具風範的領袖，香港又一次失去掌舵人。

與此同時，雖然曾蔭權曾有九八年打跑國際大鱷和Ｏ四年盡忠執行否決即時雙普選的「功勞」，因而獲得北京信任而「升職」，但曾蔭權始終是英國人訓練出來的官員，故此北京用上他只是權宜之計，長遠來說還是「自己人」可靠。於是自曾蔭權任內開始，北京刻意拋開「用人勿疑，疑人勿用」之道，開始安插「親信」，陳克勤、曾德成、蘇錦樑等一一送進官府，乃至掌舵個別部門。於是曾蔭權的麾下並非「理念一致」，不可倚重，催使他只能混日子捱到任期結束。此外，北京執意讓有意角逐第三任特首的人有機會「熱身」，爭取民心，結果弄巧反拙，開啟了政府內部的「宮廷鬥爭」。好聽點說這是互相競爭，實際上卻是互扯後腿，彼此傾軋。也許北京樂於看見香港各路人馬扭作一團，好使它能擺佈一切，但這絕非香港之福，造成特區政府的效率每況愈下，公務員也了無士氣。

說到公務員，這就不得不論及政治人才的問題。過去由於董建華弄得一團糟，使香港人懷緬昔日港英時代的美好舊歲月，原是港英政務官（ＡＯ）的曾蔭權遂能「不孚眾望」，取而代之。可是在曾蔭權年代，這批「天之驕子」屢遭逅病，不少論者指出他們只是有能力執行英國人的政策，根本沒有多少政治智慧。以梁展文事件為例，被視為能力超卓的公務員事務局長俞宗怡竟批准負責土地政策的梁展文退休後加入地產商工作，惹來極大的官商勾結非議，要立法會展開聆訊。她若非有意「官官相衛」，便是不諳人間世情，且別說梁展文的行徑盡現貪婪一面。於是昔日的「ＡＯ神話」徹底破產，偏偏部份高官仗著對政策瞭如指掌，有意無意間對不知就裡、「只懂辱罵」的議員反唇相譏或不屑一顧，沒有想到政府上下沒有一人經過正式選舉的洗禮而揹上原罪，不懂得謙卑為何物，遂拉闊了官員跟大眾的鴻溝，前者覺得受「刁民」詰難，後者則覺得官爺不吃人間煙火。

「ＡＯ神話」既滅，香港的政治人才往那裡找？這就不得不提及北京介入香港的選舉，使每次選舉淪為「親共」與「民主派」的壁壘分明對決，任何政策討論，好像對教育、醫療、環保、勞工、土地等的意見，根本就不重要。這種情況在北京自Ｏ四年起高度「參與其中」，使情況弄得更僵，死結更難解。其實不少人很厭惡這種非黑即白的狀況，想走「第三條路」，但到了最後，選民還是要先辨別「忠奸」，才能考慮政黨在各議題的立場。說到底，北京扶植的親共政客每每替建制塗脂抹粉，在大是大非的事情（如六四屠殺）上不敢吭聲，便教逾半市民認定這幫人根本是攀附權貴、沒有本事的「小人」。過去一年，這幫政客鬧出「搓胸」（把try our best說成try our breast）和「北極多企鵝」的笑話，以及向入境處「蘇卡片」的濫權醜聞。其水準和操守之低，教人咋舌。

就是這樣，哪怕北京深深介入香港的選舉，中央高層更叮囑民建聯要「內強素質，外樹形象」，其年輕一輩的質素仍丟人現眼，再多的捐款和黨員也是徒然，反倒加添人們的怨恨，深深不滿只要「巴結權貴」，便能飛黃騰達。當特區政府以超出立法會議員一倍至三倍的月薪聘請一批沒有政績可考的副局長和政治助理時，自然激起公憤，嚇得曾蔭權逾年仍不敢公佈第二批副局長人選。在北京的撐腰下，得票沒有過半的「保皇黨」長期佔據逾半的立法會議席，使政府議案予取予攜。哪怕真正普選到來，只要中共繼續扶植「自己友」來護短，繼續背離「有能者居之」的香港精神，這個政治上的死結，根本無法解開。

另一方面，為了確保「保皇黨」取得逾半議席，北京實行「以港制港」，由保守的香港商人「選」出北京信任的政客，並靠商界來反擊平民要求普選的聲音。這些富豪，政治上但求利益不變，當他們只要在小圈子選舉乖乖投票便能輕易得到「保護」，也就無必要花心思培育他們的「代理人」在真正民主選舉中打拼，以免落得自由黨敗選的惡果。於是他們跟北京連成一線，盡量拖延普選的來臨，繼續維持殖民地的半民主體制，促使大商賈與大眾之間出現空前對立，「官商勾結」一詞更在董建華末年開始深入民心，人們莫不認定特區政府向大地產商言聽計從。適值九七年金融風暴過後（恰巧也是主權移交過後），香港貧富日益懸殊，儘管官員以技術理由指斥不斷上升的堅尼系數（意即貧富差距擴大）不準確，但誰也不能否認即使經濟已經復甦，街上拾紙皮維生的老婦並非罕見，偏遠的天水圍更在這幾年被喊作「悲情城市」－－一個不斷出現倫常慘案的窮人地區。

事實上，大地產在過去十二年的「壟斷」情況，越演越烈。他們除了做地產生意外，還沾手了普羅大眾的日常必需品，包括交通、電力、超級市場、無線電話、住宅管理等等，於是人們的日常開支，一定有部份「貢獻」到這批富豪手上。與此同時，這些年來更出現港式「圈地運動」，過去分割成一塊塊的市區土地或新界農田，在市區重建和拓展新市鎮下，土地逐漸合併，並落入大地產商手中。雖然「土地兼併」能更「有效」發揮其價值，可是若果土地面積過大，有錢競逐的地產商便買少見少，一些中型地商更要跟同行合作才夠財力投標。於是彈丸之地的香港，土地業權便出現寡頭壟斷，而天水圍更是表表者，整個新市鎮只有兩個地產商佔據－－興建公屋和居屋的政府，以及蓋了私人屋苑和酒店的長實（由李嘉誠擁有）。

在這情形下，大地產便能呼風喚雨，其設計的屋苑固然能「操控」居民日常生活（連「公共」空間也變作私人管理）和出入路線（需否繞道商場才能回家），更掌握了商戶的生殺大權。舉個例說，近年新鴻基翻新旗下商場，並「重整」商舖組合，這一層是餐廳，那一層賣衣履。不符合其組合心水的商戶，即使付得起租，也租不到。於是原本經營的商舖，不是乖乖接受地產商的安排，搬遷到「適合」的樓層，便是遭拒諸門外，不獲續約。這種做法你可說是更有效率，把商場弄得美侖美奐，吸引更多人流，為業主帶來更大利潤，但同一時候，給趕走的商戶為之氣結，還影響了低下層的生活。例如政府於Ｏ四年因財赤把窮人居住的公屋附設的商場，售予領匯。為了「改善」營運，領匯把大批個體經營的小商戶趕走（即使仍在賺錢），招徠較高檔的連鎖商戶。於是住在屋邨附近的中產吸引過來了，租金收入水漲船高，但住在上面的窮人，根本沒有多餘錢到公屋商場內的星巴克嘆咖啡。位於商業區的太古廣場也是一樣，所有大眾化食肆給趕走，換來高檔餐廳和貴價快餐，逼使上班族午膳時要擠往遠處。更糟的是，長始下去香港只會有大地產商安排的千篇一律商場，小商人完全沒有機會在散亂的土地業權中，自行創造有特色的社區，好像中環的蘭桂坊、旺角的波鞋街，以及已因市區重建而拆卸的灣仔喜帖街，投資者「買舖收租」的機會亦買少見少。

既然香港土地業權逐漸落在大地產商手中，那麼前述的北京「挺港」措施之一自由行，最「著數」的便是富甲天下的大地產商，小市民的得益有限。推行自由行政策後，消費市道確實多了一泉活水，讓市面添上生機，繼而增加工作機會，失業下降。但別忘記，受惠於自由行的商戶，還是要向業主交租。趁著市道興旺，大地產商莫不拼命加租，分一大杯羹－－他們的租約，均設有「瓜分條文」，商戶生意越多，業主可額外抽取某個百分比作附加租金，猶如吸血蟲一般。在這情形下，自由行帶來的好處，地產商便佔去了不少，零售商仍要艱苦經營，須仰業主鼻息（商戶能置業買舖的地方已不多），一個不留神遇上經濟逆轉，便隨時要關門結業。生意風險盡歸商戶，業主穩賺不賠。

北京另一項宏效更大的「挺港」經濟政策，便是讓大批國企到香港上市集資，吸引了國際資金到香港股市炒賣，投資中國。這樣做也間接促使貧富懸殊的效果，因為受惠其中的人，主要是從事金融、會計、銀行界的僱員，以及有閑錢投資的人，特別是那些有機會在國企上市前後以低價認購龐大股份的富豪。這批人藉著股市興旺而身家暴漲，又或是年終賺得數個月的花紅，「滿載而歸」，有些人甚至索性全職炒股來維生，足見箇中利潤之豐厚。可是對於不曉英文的低下階層，哪來的金融知識和閑錢去炒賣賺錢呢？就算是擁有大學學歷，從事上述有關金融行業以外的中產階級，股市大旺亦不過是藉長期持有股票而多添一筆小橫財而已（假如他在工餘時間有留意股市的話），若受社會上「每個人必須理財投資」的氣氛而心動，跑去保守投資的話，分分鐘給銀行職員遊說買下收益只有數厘的雷曼迷你債券而蒙受損失呢（歌星張學友無疑是這一類受害者）。

這還不止，當股市在Ｏ七年底自三萬點徐徐回落，變賣套現的股民便在翌年初把賺取的利益，轉往炒樓，使樓市接棒火熱飆升，直到雷曼倒閉掀起金融海嘯為止。事實上，不少大陸富商在五年前已開始到香港投資物業，使豪宅樓價拋離平民樓宇，財富越滾越大。擁有閒錢的富有甚至中上階層遂在過去兩、三年，在股市和樓市多番圖利，收獲不菲，彼此碰面時莫不交換買股換樓的行情，大地產商李兆基更成為「亞洲股神」，給公眾買股「貼士」，風頭一時無兩。但另一邊廂的低下階層，經濟興旺亦不過是容易找到糊口的機會，一些建築工人更要「外放」到澳門興建賭場的地盤。對這批人而言，曾蔭權上台後的經濟復甦，雖能擺脫董建華的失業苦困，卻始終無法跟港英百業興旺的美好日子相比。即使中產階層亦覺得工作繁重，今不如昔，不停聽著老一輩甚至已身故的歌星的娓娓之音來懷縮時光，精選唱片特別好賣。在不患寡而患不均下，民怨潛藏在沒有從股市樓市獲利的大眾心中，一俟經濟轉壞而導致失業者眾，中、低層的民憤便隨時爆發起來，對特區政府不肯派發消費券或現金予全體市民，卻又寬免上流社會愛喝的紅酒稅，極為不滿。

更麻煩的是，董建華上台伊始展開了教育改革，卻是越改越胡塗，嚴重窒礙低下階層子女向上流動的機會。這是由於母語教學等改革，使家長認定子女學習英語的機會大減，紛紛避開普通學校，富有階層一窩蜂把兒女送進學費驚人的國際學校甚至出國留學，沒有財力的家長只好盡力替下一代送到豁免母語教學的學校，也就是人們眼中的一百間名校。可是僧多粥少，中產父母便只好強逼子女學曉十八般武藝，鋼琴、繪畫、珠心算等，無一不精，以博取名校取錄。到了最後，連低下階層也要到處張羅，以籌謀子女上「興趣班」的費用，唯恐落後於中產及富有家庭，且別說書費年年上漲，使二手書店大行其道。更教人氣憤的是，特區政府以提倡母語教學自居，大批高官卻把子女送往外國唸書，學費機票由公帑津貼，其身不正。最後出身不同的子女，社會起步點不一，富有或高官的孩子不獨有機會在國際學校浸淫英語，放洋留學，回來後更容易得到「叔父世伯」的照顧，到花紅豐厚的投資銀行上班，讀香港大學的卻得不到這些機構青睞，因為本地畢業生被指英文欠佳。

基於上述種種因素，若今年七．一上街的人數回升，創下五年來新高，一點也不意外。事後定必有一些權貴，又將之簡約為經濟衰退所致。但實情是，除了經濟不景外，不論貧富、不管失業還是事業起飛中，普羅大眾始終覺得香港今不如昔。哪怕北京出盡上述招數，試圖把香港的經濟和政治撥亂反正，仍不得要領。特別是政治狀況，普選拖得就拖，教人不耐煩，更別說二Ｏ一七年可普選特首的細節仍無從得知（北京隨時違反一人一票的公平原則），三年後的過渡安排也藉故延期公佈，負責此事的政制事務局長林瑞麟更完全沒有推動社會達至普選的意欲，只有洗腦式的愛國教育，無怪乎網絡上有人高唱要瓜分「人肉錄音機」林瑞麟的三十萬元薪水。

歸根究底，北京始終不肯面對香港乃至大陸政治體制上的缺失。偏偏近年中國國力大盛，國際間舉足無重，卻因此而變得財大氣粗，自以為過去三十年摸出的一套（經濟自由但政治高壓）是成功關鍵，遂對香港的一套不以為然－－畢竟坊間認定香港經濟要靠「阿爺」（北京）打救，才能脫離Ｏ三年的厄困。如今香港人再談一國兩制、高度自治，隨時遭扣上莫須有的「港獨」罪名。但問題是，若果雁行理論可套用在中國身上的話，終有一天會步上日本和亞洲四小龍後塵，碰上經濟發展的瓶頸，無法高速增長，屆時潛藏已久的社會問題勢將爆發。奈何北京看不到其隱憂，改革開放稍有成績便慢慢回到以我為主的天朝心態，瞧不起香港，甚至在Ｏ三年以後，以君臨之態強求香港脫離恆之以久的現代文明一套（自由、多元等普世價值），硬要跟大陸看齊，這才是人們整天慨嘆香港正在倒退的真正原因。

故此要解開這個死結的話，北京必須放手，讓香港人固守並繼續發展現代文明的一套，摒除用人為親等私心。唯有如此，中國才能真正跟國際接軌，千萬別學晚清那樣，磨贈數十年仍不願進入現代文明核心，想立憲卻維時已晚。而香港人本身更要壯敬自強，好好認識本身的體制，不要只顧一窩蜂討論眼前的突發事件。要知道香港特區有其「生命年限」，剩下三十八年壽命，二十年後更要開始討論「身後事」。若連香港人也說不出本身體制的優點和獨特之處，那麼香港的未來便任由更不懂箇中細情的北京處置，中國百多年來現代化最成功的一章勢將落幕。

（網誌： http://hk9707.blogspot.com/2009/06/blog-post_7626.html ）
（特區十年史： http://hk9707.blogspot.com/2009/02/blog-post_1852.html ）

特區十年史 - 1.13 逆水行舟 (連載中)

Michael Young — Fri, 19 Jun 2009 16:57:46 +0000

第一章　山雨欲來風滿樓
１．１３　逆水行舟

隨著中國經濟抬頭，不單止香港，連帶附近的地區，無一不受這個「黑洞」影響。為此台灣厲行「戒急用忍」和拖延「大三通」，人為地跟市場力量對抗，以免資金和工廠大量「西進」後，把經濟掏空，失去跟中國周旋的本錢。新加坡資政李光耀更直言中國搶走東盟（東南亞）的外資，因此部份經濟領域需要放棄與中國競爭。奈何趕著搭上中國順風車的新加坡，卻在蘇州工業園栽了跟頭，被地方官員戲弄。相比之下，香港得天獨厚，對經濟融合可以少點政治顧忌，背後也有中央撐腰和溺愛，只是董建華治下的香港仍是扶不起的阿斗，今非昔比。

其時中國也從葡萄牙手中，接收了澳門的主權（九九年十二月）。不久人們便拿董建華跟當地首任特首何厚鏵作比較，因為澳門的情形跟香港剛好截然相反。葡萄牙人離去前夕，澳門治安惡劣，黑幫子彈橫飛，失業率也高，找不到工作的工人曾小規模騷亂。但是何厚鏵沒有董建華式的假大空口號，默默為澳門摸索到新方向，藉中國大陸因共產黨教條所限而禁賭，便全力催谷澳門為全中國唯一的合法賭場，並朝美國拉斯維加斯（Las Vegas）的模式發展，搖身一變成為集賭博業、旅遊業、文化創意工業、國際展覽業於一身的地方。Ｏ二年初，何厚鏵趁著賭場的獨家牌照期滿，打破壟斷，多發幾個賭牌，邀請美國人競逐。一優一劣，何厚鏵面對本地土豪的手段明顯比董建華高明得多，叫香港人既羨慕彼邦的瑰麗前景，又惱恨董建華的無能。畢竟香港政府談了多年仍未找到經濟火車頭（競爭優勢），還老早就否決藉興建賭場而刺激旅遊業的提議，眼白白讓何厚鏵在數年後撿了個便宜，替澳門找到振興經濟的門路。有人笑言董建華治下的香港比何厚鏵統治的澳門差勁，全因何厚鏵的「華」字旁邊多了一個「金」字，所以能不斷撈金，咱們香港的董建華欠金，於是經濟老是無法復甦，轉不了型。

到了Ｏ二年中，也就是香港失業率再創新高的惡劣時刻，人們親眼目睹受金融風暴摧殘的南韓也終於捱到翻身的一天，在合辦的世界盃足球賽上大放異彩，成為史上首支打進四強的亞洲球隊，震驚全球，另一個主辦國日本也要瞠乎其後。連同冒起中的一股「韓流」，好像韓劇《藍色生死戀》（Endless Love）、電影《我的野蠻女友》（My Sassy Girl），以及數首流行的韓語歌，香港人莫不感受到南韓不止克服了衰退，還更上一層樓。事實上，南韓在金融風暴裡莊敬自強，危難中國民團結地齊齊賣黃金來救韓圜匯價，劫後政府亦能敢於向現代（Hyundai）等大財閥（chaebol）開刀，給中小企業開拓生存空間（部份改革其實是怯於國基會的壓力）。就算是國家足球隊，南韓在九八年世界盃慘敗荷蘭零比五之後，亦能不恥下問地向荷蘭人請教，請來當年大勝他們的神奇教練軒迪克（Guus Hiddink）帶領球隊，成功在四年後創出神話。相比之下，香港在金融風暴過後卻是漸走下坡，娛樂事業日漸衰落（詳見第七章）；「官鱷大戰」其間則有本地財經界人士做「內奸」，站在特區政府的對面；董建華亦遭批評給被大地產商牽著鼻子走，貧富更加懸殊，中小企業亦越來越難做生意。眼見南韓人火鳳凰重生，在球場內外創造了奇蹟，普遍香港人佩服之餘，也孤影自憐，哀嘆香港成為唯一一個仍未擺脫金融風暴的地方（一、兩年後世人才發覺南韓的復甦只是虛火），一些本地傳媒更在世界盃後追訪南韓成功翻身的故事。

到了最後，連香港人不大看得起的泰國，也擺脫了金融風暴的打擊，教人無地自容。事緣九七年金管局為了阻止金融風暴掀起旋渦，曾參與國基會牽頭的多國援助行動，向泰國借出十億美元。沒多久行動失敗，香港也自身難保。事後差不多人人都在揶揄任志剛後知後覺、不自量力，並質疑泰國還款的能力，總是自大地說這十億美元根本是「丟到鹹水海」（拿不回來）。可是最終人家沒有賴掉香港借出的貸款（泰國實際只拿了其中的八億多美元），其時更準備提早還清債務，教得悉這宗被低調報導的香港人，羞愧不已。

總括而言，金融風暴劫後的五年，精英們拋出無數振興經濟的方案，卻莫衷一是，始終找不到清晰的方向，令香港只能原地踏步。面對周邊地區的翻身、進步，群眾更覺得香港如逆水行舟，不進而退，被競爭對手甩到後頭，連國際社會也在看扁香港。Ｏ二年五月，《財富》雜誌便以「誰要香港？」（Who Needs Hong Kong?）為題，嘲諷香港做不了亞洲的紐約，或許能當得上中國的芝加哥。特區政府既無力帶領經濟走出黑洞，它所能做到的，只有推出一系列的治標紓困措施，嘗試減輕市民的痛苦。

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特區十年史 - 1.10 托市 (連載中)

Michael Young — Sun, 03 May 2009 15:52:46 +0000

第一章　山雨欲來風滿樓
１．１０　托市

泡沫時期，各階層莫不痛斥樓價暴漲的禍害。可是到了泡沫戳破後，人們反過來力陳樓價一沉不起的弊端。公眾由反對救助因炒樓而賠錢、「咎由自取」的投機者（香港沒有資產增值稅，炒樓利潤不用繳稅，除非靠空殼公司炒樓），逐步改為理解到樓市崩潰後，牽一髮而動全身，影響不少賴之為生的行業，包括工程、測量、裝修甚至律師等，無不受到拖累。樓價暴挫也帶來銀行壞帳的風險，因為房地產的價錢比借出的數目還要低，即使出售沒收回來的單位，也收不回借出去的貸款（詳見外篇四）。這類物業的業主則淪為「負資產」階層，終日誠惶誠恐地擔心一旦給辭退或大幅減薪的話，便無力償還按揭貸款，破產收場，畢生積蓄付諸一炬。說到底，地產是香港經濟重要支柱（幾乎所有的香港大商賈莫不沾手地產），打擊過高的樓價而導致樓市崩潰，等於西方諺語說的把嬰孩和洗澡髒水一同倒掉，其實是同時損害整體經濟，甚至影響政府稅源。

這時候，人人都在埋怨董建華的「八萬五」計劃把樓市推倒，但如何撥亂反正，則莫衷一是。地產商率先把矛頭指向「居屋」，紛紛嚷著政府要把居屋停售。居屋是政府於七十年代開始興建的半私人屋苑，以優惠的價格賣給低下階層，讓他們有機會改善居住環境，遷出租住的公屋，一嘗置業滋味（購入十年才准出售）。樓市泡沫時期，不少人買不起私人樓宇，只能寄望名額有限的居屋．以及形式相近、但豪華一點的「夾屋」（九十年代才推出）。及至樓價暴跌，董建華便在九八年宣佈不再興建夾屋，藉此減少供應，穩住樓市。可是樓價仍在緩緩下滑，於是地產商推諉於居屋，指它跟私人市場重疊，他們的「上車盤」（價錢低廉的私人住宅）客源給「豪華居屋」搶走。經過連番炮轟，一眾地產商終於如願以償。政府先在ＯＯ年中開始停售居屋六個月，繼而在Ｏ一年九月再次停售十個月。期間政府還不斷修改建屋計劃，把大批興建中的居屋改為公屋，並大幅收緊市民申請居屋的條件和削減價格優惠，逼使更多人選購私人住宅，替居屋「趕客」。

停售居屋無疑減少樓宇供應，有助樓價回升，但作用不大，樓價依舊一沉不起。如前所述，董建華在樓市崩潰後舉棋不定，故此政府對居屋態度頗為曖昧，只是停售一段日子試試看，不行的話再算，處事毫不乾脆。更糟的是，董建華因為「八萬五已不存在」的公關大災難而賠掉公信力，可是官員沒有汲取教訓，繼續前言不對後語，一邊削減興建居屋數目，另一邊卻否認將會廢除居屋，聲言「居屋的歷史任務仍未完結」。最終居屋真的接二連三停賣，猶如取消了一樣，教大眾覺得房屋政策搖擺不定，誰也不敢胡亂置業。與此同時，一些學者和政黨批評政府的「托市」措施，偏重地產商的利益－－當官員為了減少樓宇供應，把居屋扣起不賣，卻等於讓路予地產商「散貨」，甩掉賣不出去的單位；但另一邊廂，政府卻狠下心腸，拒絕替負資產業主設立「減按基金」，減輕他們的負擔。這種做法，使議員開始狐疑「官商勾結」，逼得董建華在立法會上費盡唇舌，否認他只考慮富商的想法。

就在董建華的「托市」徒勞無功之際，香港經濟卻又禍不單行，於科網泡沫爆破後再陷困境，裁員減薪的新聞不絕於耳，人們更不敢貿然置業，避免揹上一身債。過去不少人為了改善居住環境，「細屋換大屋」，惟這種做法已幾近絕跡，甚至反過來「大屋搬細屋」以減輕負擔。這還不止，樓價不斷下瀉，等於越遲買樓，價格更便宜，誰敢沾手來投資「保值」？自住的用家則眼見九八年樓市狂瀉後才置業的人，同樣淪為負資產業主，嚇得保持「觀望」態度，不敢貿然「入市」。就是這樣，種種利好樓市的因素，包括按揭利率從十一厘劇減到兩、三厘、政府提供各式各樣的置業貸款和供樓利息免稅額、金管局變相放寬七成按揭上限等，通通無助樓市復甦。政府雖把供應減少了，但需求卻同時在大大萎縮，一切「托市」措施皆扭轉不了樓市的頹勢。新建成的住宅單位固然囤積難銷，空置率不斷攀升，二手市場也是無人問津，逼得專注二手買賣的地產經紀行，轉型替發展商促銷新樓盤，以求生存。

Ｏ二年七月，董建華開始第二屆任期，改行高官問責制，委任了孫明揚當房屋及規劃地政局的問責局長。經過四個多月的研究，官員終於意識到需要更大刀闊斧來穩住樓市。在十一月公佈九項新的「托市」招數，孫明揚明言立即停止賣地一年，並「順應」地產商多番要求，無限期停售及停建居屋，把一萬多個已建好的居屋單位「雪藏」，直到樓市復甦為止。他更揚言日後有形之手（政府）盡量撒手不管樓市，一切依市場行事，長遠來說甚至不會替低下階層興建公屋，只提供租金津貼。不管怎樣，自從孫明揚由董建華手中接管房屋事務以後，人們開始覺得特區政府終於嚴限土地供應，不再左搖右擺。暴跌了三分二的樓價，也在「孫九招」公佈後暫時喘定，直至沙士來襲時才再次下挫。不過「孫九招」也帶來房委會、甚至政府本身的財赤危機（詳見第二章），短期內也無力讓二手樓市重新活躍起來。就在Ｏ三年二月，一間中型地產經紀行「鴻運地產」支撐不住，宣告倒閉。畢竟經濟低迷，失業者眾，打工仔朝不保夕，誰有本事敢借百萬元置業？

〔年表二　重大房屋措施　１９９７－２００２〕
〔年表三　「孫九招」內容〕
〔圖表十八　比較私人樓宇落成量和居屋推售數目　１９９７－２００３〕
〔圖表十九　私人物業空置量及空置率　１９９６－２００２〕
〔圖表二十　住宅樓宇買賣合約宗數　１９９６－２００２〕
〔圖表廿一　中原城市領先指數　１９９６－２００２〕

（年表和圖表請參考本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/05/blog-post.html ）

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特區十年史 - 外篇三八萬五的由來與後果 (連載中)

Michael Young — Sat, 28 Mar 2009 07:38:05 +0000

第一章　山雨欲來風滿樓
外篇三　八萬五的由來與後果

短短六、七年時間，樓市驟升暴跌，特區政府被弄得人仰馬翻。先是九七年的「八萬五」建屋宏圖，Ｏ二年卻換來鐘擺的另一極端，改行房屋及規劃地政局長孫明揚提出的「孫九招」，幾乎完全停止土地供應。這兩個南轅北轍的政策，相距不過數年，在在說明市場變幻莫測，實非一個政府能準確預測得到。

今天「八萬五」在香港已等同中國大陸的大躍進，代表不按實際情況、「超英趕美」式的浮誇假大空政策，例如大量增加大專學額的政策被戲謔為「教育八萬五」，但「八萬五」是怎樣開始呢？坊間認定行政會議成員梁振英是始作俑者，而董建華上台前，的確委任了他當「房屋小組召集人」（董建華還同時著梁錦松和譚耀宗，分掌教育和老人福利事務），而梁振英本人也確曾提交了一份房屋政策報告給候任的董建華。故此梁振英成為公眾眼中倡議「八萬五」的「嫌疑犯」，甚至有人覺得他不過是為了方便門下的測量師行撈生意，惟他本人極力否認。

不過大家還是可以從其他渠道找到更多端倪。

早在一九八七年，港英政府制定涵蓋到二ＯＯ一年的「長遠房屋策略」，為往後十多年定下政策方向。到了九十年代中，「長遠房屋策略」作中期檢討，將前瞻時間延伸到Ｏ六年，還發展了一套推斷房屋需求的計算模式。按照電腦的推算，從九五／九六年計起的六個年頭，每年平均有五萬四千個公營房屋和三萬一千個私人住宅的房屋需求，兩者加起來恰好是八萬五千個單位，跟董建華上台後提出十年建屋計劃的數目不謀而合。而董建華把建屋目標鎖定為平均每年興建五萬個公營房屋和三萬五千個私人樓宇，比例上也跟電腦結果相若。或許董建華跟他的「智囊」正是從中得到靈感，確立跟他本人結下不解緣的「八萬五」政策。

當時每年房屋供應只有五萬多個，遠遠落後電腦推算的「八萬五」需求，意即足足四成的住屋需求未能滿足。九七年一月，正值樓市泡沫期的港英政府發表《長遠房屋策略評議諮詢文件》，再次提出未來十年房屋需求將高達八萬個。其時社會沒有多少人懷疑政府有否高估需求，輿論只是關注政府有否足夠土地，去滿足如此龐大的住屋需求，並質疑政府無法一下子大增建屋數量五成。惟房屋司黃星華宣稱政府已有足夠地皮，只需重新規劃和增加密度即可應付需求。有人甚至大膽提議把吐露港和城門河填平，並搬走附近的沙田馬場。不過隨著英國人撤退在即，人們轉而期待新特首董建華的房屋政策，看看他怎樣解決樓價過高的問題。

孰料港英政府的《長遠房屋策略評議諮詢文件》雖被公眾遺忘，董建華卻彷彿按照有關數據行事，誓言要在未來十年解決多年來無法滿足的龐大住屋需求，大增建屋數量至「八萬五」，以示打擊樓價的決心。他還定下十年後市民置業的比率，由五成激增至七成，好使大眾「安居樂業」。然而房屋委員會在講解上述電腦計算模式中明言，房屋需求「要因應不斷轉變的情況而定期檢討和調整」，包括市民負擔能力、人口增長速度、經濟情況等。偏偏董建華看不到這點，硬性規定長達十年的建屋數量，當環境突變時他便墮進自設的陷阱，進退失據。事實上，電腦推算出「八萬五」需求的時候，經濟仍處於高速增長期，結果金融風暴後經濟逆轉，來自「樓換樓」和投資保值的兩類置業需求幾近絕跡，樓宇需求在經濟不景下大減。至於人口增長速度，也較原先估計緩慢得多。根據九六年公佈的《全港發展策略檢討》，預計二Ｏ一一年人口可高達八百一十萬，於是電腦便按照此數目而推算出「八萬五」需求，結果真實人口遲至Ｏ九年才勉強突七百萬。既是如此，董建華的十年建屋大計注定尾大不掉。

可笑的是，除了董建華以外，不少人一樣沒有在金融風暴後察覺經濟大逆轉，使「八萬五」變得不合時宜。「始作俑者」梁振英固然力撐到底，勸勉市民和地產商不用擔心建屋量過多，經濟學者雷鼎鳴在特區政府毅然決定暫停賣地九個月時，依舊贊成「八萬五」計劃，因為計劃「完全合乎自由經濟體系」，沒料到政府預計的房屋需求出了差錯。與此同時，不單自由黨主席李鵬飛替董建華辯護，說「八萬五」並非跌市元兇，減少建屋量亦無補於事，民主黨的李永達同樣為「八萬五」護航，反對政府停止賣地以穩住樓價－－畢竟樓價雖大跌了四成，卻只不過回到第二輪炒風前的水平。李永達甚至說彭定康年代已有「八萬一」計劃但沒有執行，故此董建華的建屋目標不算多，人們責難「八萬五」導致樓市大跌，只不過是一些人「在逆境中尋找原因洩憤」而已（梁振英、雷鼎鳴、李鵬飛和李永達之言均見於九八年六月中的《明報》）。豈料一、兩年後，大批政客和輿論見風轉舵，一股腦兒把「八萬五」描繪為樓市崩潰的原因，然後厚著臉皮推諉於董建華身上，完全忘記他們皆曾舉腳贊成董建華「摧殘」樓市。倒是民建聯的譚耀宗早在九八年一月，已經質疑政府應否繼續推行「八萬五」政策－－儘管他身為行政會議成員公開跟特首唱反調，有違政治倫理。無論如何，經此一役，董建華有否因此而聽不進民主黨其他諍言，實在值得深思。

與此同時，「八萬五」政策造成不少奇怪現象。例如董建華希望十年後七成市民能置業，但實際上不可能一下子蓋那麼多樓房，於是他的下屬竟然想到出售原本租給低下階層的公屋（「租者置其屋」計劃），以完成上司的指標，導致今天同一幢公屋之內，租住的窮人跟「私人住宅業主」，混雜在一起（出售公屋計劃在「孫九招」之下無限期暫停）。還有的是，為了滿足「老闆」每年「八萬五」的目標，身兼「房屋用地供應督導委員會」主席的財政司長曾蔭權只好不惜一切，督促下屬「交出」土地來。雖然官員沒有實現填平吐露港和城門河的狂想，卻讓規劃中的新市鎮成了犧牲品，例如將軍澳坑口一帶，樓宇建得密密麻麻，人口密度極高，淪為城市規劃的反面教材。另一方面，由於特區官員不知道建屋大計已「不存在」，於是公營房屋在九八至ＯＯ年間仍大肆興建，沒有馬上叫停，結果多個地盤在九九年尾爆出短樁貪污醜聞，個別樓宇更需要整幢拆卸重建或加添樁柱，成為「八萬五」政策下的另一弊端。不管怎樣，樓價在金融風暴後崩潰，暴跌逾六成，使原定長達十年的「八萬五」大計，執行兩、三年便草草收場。

如果硬要找些地方來稱讚「八萬五」的話，那便是這個千夫所指的計劃，把輪候公屋的時間由六、七年，大大縮短一半至兩、三年。當然，輪候人龍變短，某程度上是基於政府收緊了申請公屋資格，把部份申請人剔除出去。但說到底，若非董建華如「土法煉鋼」般興建大批公屋，低下階層是不可能那麼快便「上樓」（住進公屋）的，還清拆了大批臨時房屋區，讓居民通通搬到環境較佳的公屋。不過比起私人樓宇市場之慘烈、蒸發了的天文數字財富，乃至無數揹著負資產的苦業主，「八萬五」大計毫無疑問是弊多於利。

〔圖表十一　「八萬五」計劃－－公私營住宅比例〕
〔圖表十二　比較房委會推算的房屋需求和董建華的「八萬五」建屋計劃〕
〔圖表十三　各類房屋實質落成量　１９９２－２００２〕
（圖表請參考本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/03/blog-post_4309.html ）

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特區十年史 - 1.5 八萬五災難 (連載中)

Michael Young — Sun, 22 Mar 2009 10:06:07 +0000

第一章　山雨欲來風滿樓
１．５　八萬五災難

金融風暴過後，董建華政府即時面對一連串經濟難題－－如何振興經濟？怎樣解決守住聯繫匯率的代價（詳見第二章）？樓價已跌了一半，建屋大計還繼續嗎？

眾多問題中，董建華首要面對的是樓市大跌。其時不少市民對金融風暴期間股市和匯市的驚險感覺陌生，純粹認識了一個名叫索羅斯（George Soros）的國際「大鱷」，跑到香港來「搗亂」。市面只有零星擠提潮，「官鱷大戰」期間社會更是如常運作。可是樓市大起大跌卻對人們有切膚之痛，也觸動香港人的神經－－畢竟置業是不少人一生最大的投資，隨時把兩夫婦足足一半以上的收入拿去「供樓」（償還銀行樓宇貸款）。金融風暴前的兩輪炒風，已激起小市民強烈不滿，打工仔買不起房子，投機者卻把樓房丟空炒賣。於是有人在立法局門外放置「詐彈」（假炸彈）以示不滿，房屋司黃星華也收過恐嚇信。九六年底，董建華還未「當選」時，記者已在追問他和其他「候選人」的房屋政策。董建華就職以後，近半市民希望他在首份施政報告裡，優先處理樓價問題，遠遠拋離其他民生或政治議題。

其時社會提議兩類壓抑炒風的措施：一類是施行干預市場的政策，例如徵收物業增值稅等，阻延炒家入市或增加炒樓成本；另一類則是增加土地供應，紓緩供不應求的市場。前一類措施在港督彭定康面對首輪炒風時（九二至九四年）曾用過，惟其後樓市死灰復燃，成效受質疑。董建華則傾向第二類方法，趁著北京在主權移交後不再規限賣地數目，大量增加土地以打擊炒風。只是這個治本之道不能救近火，非得等待兩至三年的建屋期才見效，因此他上任前（九七年一月）曾勸戒市民不要心急買樓。

無奈董建華口中的「非理性樓價」持續攀升，使等待接任的他急不及待繞過快要撤離的港英政府，競自宣佈委任梁振英擔任房屋政策小組召集人，準備上台後放手大幹。就在七月一日凌晨的就職典禮上，董建華宣佈日後被千夫所指的「八萬五」建屋宏圖－－未來十年之內，每年興建至少八萬五千個公私營住宅單位，並同時把市民自置居所比率，由五成增至七成。整整一百天後（十月八日），董建華宣讀首份施政報告，詳細列舉「八萬五」大計的指標，揚言：「我們有土地，有財源，有決心，有何理由做不到呢？」，做不了的話，將「有人要負責」。

首份施政報告公佈後，大多數市民頗滿意「八萬五」計劃，只有部份人抱怨大半年前聽從了他的呼籲，沒有急於買樓，結果眼巴巴看著樓價繼續飆漲，錯過「上車」的機會，為此董建華向公眾表示遺憾。輿論則認為「八萬五」算是溫和及恰當之舉，倒是質疑政府究竟有沒有能力執行這項大計，剎那間大興土木。在這期間，樓價一直在頂峰徘徊，絲毫不受「八萬五」影響，只有成交量開始下降。一些人甚至在董建華宣讀完施政報告後，渾然不覺「八萬五」會打擊樓市，繼續排隊買新樓（炒樓？）。豈料半個月後，金融風暴驟然襲來，國際炒家如前所述那樣分途狙擊港元和股市，扯高利息。對利率十分敏感的樓市立即受牽連，泡沫被戳破。來不及躲避的炒家只好紛紛撻訂，蝕賣物業，地產商也大幅割價兜售新樓盤，使樓價嘩啦嘩啦的跌個不停，從此一蹶不振。

最初社會樂見高昂的樓價下挫，回到「合理的水平」（畢竟樓價六年內升了一倍半）。可是樓價不住下挫，逐漸使人感到不對勁。縱使民主黨的房屋事務發言人李永達覺得政府不應因「暫時的跌市」而放棄「八萬五」，但越來越多人質疑董建華應否繼續執行十年建屋大計。政府也進退失據，這邊廂官員公開聲言「八萬五」不變，公營房屋（包括居屋在內）依舊大規劃興建，數量一下子大增一倍多，那邊廂卻又生怕私人樓宇市場「硬著陸」，背道而馳地「托市」。政府先是取消拍賣中環添馬艦的黃金商業地段，繼而在九八年六月宣佈停止賣地九個月，以及停建夾屋。與此同時，政府不斷擴大資助市民置業貸款的名額，取消部份打擊炒樓的措施，並藉著「按揭擔保計劃」、准許地產商提供「二按」等，讓置業者付少點首期便可「入市」，誘使人們去買樓。

花了一連串功夫，加上地產商為勢所逼，爭相減價促銷以套回現金後，樓市終於在九八年底暫時穩住，只是樓價已經比一年多前的高峰期下瀉了一半。其時董建華不敢明言「八萬五」政策已在動搖，由打擊炒樓逐步改為「托市」。按照中央政策組顧問練乙錚日後揭露，董建華聽從了新聞統籌專員林瑞麟之言，不肯向公眾宣判「八萬五」已死，連下屬也懵然不知，最終鬧出風波來。ＯＯ年六月底，董建華被傳媒追問「八萬五」何去何從時，他才坦承早在九八年他已經不再提起「八萬五」，所以「八萬五」已經「不存在」了，登時惹來全城痛罵，責難他秘而不宣。一眾高官也錯愕不已，因為行政會議召集人、也是被外界認定為「八萬五」始作俑者的梁振英，數月前才說「八萬五」仍是長遠目標。事實上，政府在九九年居留權爭議時，曾明言一百多萬人湧來香港的話，便無法完成「八萬五」計劃的七成市民置業目標，足見政府內部也不知道董建華放棄了建屋大計。鬧出「不存在」事件後數天，梁振英還在堅持「八萬五」是長遠目標，另一名行政會議成員唐英年也替董建華辯護，指董建華在訪問中沒有說過「取消」二字，只是增加計劃彈性而已，結果要勞煩董建華再次申明「八萬五」真的「不存在」了。自此以後，董建華在房屋事務的權威蕩然無存，人人皆言特區政府的房屋政策混亂不堪，講一套做一套。

到了今天，「八萬五」已被香港人視為董建華任內頭號劣政，一輩子揹上摧殘樓市的罪名，下台數年仍有小學生在電視問答比賽中，把「八萬五」當作鴕鳥政策的同義詞。有人替董建華呼冤，說九七年十月的金融風暴才是樓市暴跌的元兇，董建華只是欠運地在風暴前夕，剛巧公佈「八萬五」大計而已。這種說法不無道理，既然過去的樓市是泡沫，即使董建華不公佈或施行建屋大計，泡沫早晚會爆破，而金融風暴扯高的三百厘利息正是戳破泡沫的一根刺。更何況地產商本身也趁著樓市熾熱多蓋樓房，使九九年起供應量倍增，樓價受壓。但這不等於說「八萬五」跟樓市崩潰毫不相干，當「外圍因素」把樓市泡沫戳破，那便是考驗董建華如何應對的歷史時刻。結果董建華在「托市」和壓抑樓價之間舉棋不定，不肯完全放棄建屋大計以穩住樓價，每次停止賣地和停售居屋只是維時數月「試試看」，要遲至Ｏ二年底才狠下決心實行「孫九招」。如此一來，樓價跌個不停，不少人嘗到樓市大跌的苦果，漸漸由支持「八萬五」打擊炒樓，轉為痛罵「八萬五」摧殘樓市。偏偏殘局未能收拾之餘，董建華沒有老實告訴市民和部下他打退了堂鼓，弄出「八萬五不提就不存在」的公關大災難，導致民間公憤，並賠掉整個政府的公信力。「不存在」這三字更不時被香港人拿來揶揄高官，哪怕董建華已經下台，人們還是照樣用「不存在」來諷刺特區政府虎頭蛇尾的處事方式。

〔圖表九　住宅樓宇買賣合約宗數　１９９６年１０月－１９９９年１月〕
〔圖表十　中原城市指數　１９９６年１０月－１９９８年１２月〕
（圖表請參考本人部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/03/blog-post_22.html ）

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特區十年史 - 外篇一醉生夢死的年頭 (連載中)

Michael Young — Wed, 04 Mar 2009 15:18:53 +0000

第一章　山雨欲來風滿樓
外篇一　醉生夢死的年頭

金融風暴前的炒風，大約是香港主權移交前九個月（九六年秋季）開始的。其時樓價已在不斷攀升，但升幅仍「勉強可以接受」，只是重回數年前的頂峰而已。可是九月開賣的兩個新樓盤──荃灣「愉景新城」和北角「港運城」，反應熱烈，被地產界美譽為「雙城記」。自此炒風從豪宅蔓延到中小型的普通單位，樓價如火箭般飆升，大大影響尋常家庭的置業計劃。

不過炒賣一個單位，動輒需要兩、三百萬港元，所需資本不菲。於是投機者想出不少方法鑽空子，以減輕成本，其中一種叫炒賣「摩貨」。一般而言，單位交易需時至少一、兩個月（實際時間由買賣雙方確定），買家先付樓價的一成作按金，等到一、兩個月後賣家搬走了，才簽訂正式買賣合約，繳付餘下的九成餘額。於是一些資本不足的炒家，趁這一、兩個月左右的空檔炒賣，只付一成的按金，然後旋即在這段空檔內把單位轉售圖利。這種做法有點像投機市場裡的槓桿式買賣（炒賣「孖展」margin buying），所需資金大大降低，只需一成的訂金（二、三十萬），而這些瞬間轉售的單位就叫做「摩貨」。不過箇中風險不小，因為炒賣「摩貨」的條件不僅是樓價攀升，而且要升得夠快夠多，足以支付律師費、印花稅等開支。此外，樓市交投也要暢旺，好把「摩貨」脫手。

但畢竟花無百日紅，九七年底樓市泡沫爆破後，這類炒家（俗稱「確認人」）無法在一、兩個月的空檔期內找到新買家，當然也無力支付餘下的九成樓價，只好撻訂而回，一成按金化為烏有。若他們炒賣的是新樓的話，光賠訂金仍不能脫身，因為個別地產商（香港首富李嘉誠的長實集團）會入稟向這些炒家追討重新發售時的一切損失。舉個例說，炒家在樓市高峰期時以五十萬元訂金，向某大地產商買下一個價值五百萬的新單位，但炒家在泡沫爆破後支付不了餘下的九成，便只好撻訂，讓地產商收回單位和沒收五十萬。後來該單位只能賣出四百萬，那麼原先的炒家不只賠掉訂金，還要支付地產商再次發售時少賺的數十萬元，以及期內管理費等開支。

除了炒賣「摩貨」，還有一些投機者不炒樓，只「炒籌」。鑑於九十年代初的首輪炒樓風潮曾引來黑社會（俗稱「飲筒黨」、「白手套黨」等）霸頭位搶購新樓，於是地產商放棄排隊的做法，改用抽籤去區別買家揀樓的次序。一些炒家為了搶先選購單位，索性向抽到前列位置的人「買籌」，於是樓市出現「炒籌」的現象。據傳媒報導，這些籌號的價值數以十萬元計。雖然有人質疑「籌價」被刻意誇大，但誰也不敢否定有「炒籌」這回事。「炒籌者」無須真金白銀付出數百萬元去購入一個單位，只需數萬至數十萬元的登記費，便可碰碰運氣。抽中前列位置的話，「炒籌者」便可即時把揀樓權賣給置業者或炒家。抽不上前列的，亦可佯稱心水單位賣光了，悉數取回整筆登記費。於是「炒籌」形同買彩票賭運氣，幾乎是無本生利。九七年一月，曾有一萬多人排隊等候「入票」（交登記費的支票），認購位於將軍澳的新屋苑「東港城」。當中不少人是特意向公司請半天假，偷偷跑去「撈外快」的，逼得候任特首董建華翌日大聲疾呼，勸人不要心急去買樓。不過炒家只視為耳邊風，繼續炒個不亦樂乎。類似的情況在九七年六月的炎夏裡重演，兩萬人齊集銅鑼灣的世貿中心，從白天到深夜，等著「入票」「購買」在青衣的新樓盤「灝景灣」，人龍連綿半公里以上。

除此之外，投機者還「發明」了藉空殼公司去炒樓，以逃避印花稅的「詭計」。只要炒家賣樓時把空殼公司的股份賣給另一位炒家，那麼該單位的擁有權依然屬於空殼公司，不曾變動過，從而躲避政府在物業交易時徵收的印花稅（買家跟賣家須各自繳付可高達十萬元的稅款）。眼見炒家如斯「猖狂」，稅務局遂於九七年決定以利得稅向這一類炒家追討炒樓的暴利。

炒風熾熱，地產商亦隨之起舞。九七年三月，「大好友」黃志祥的信和集團以一百一十多億破紀錄的價錢，買下市區邊緣的小西灣地皮（即今天的「藍灣半島」），業界估計落成後將會賣一萬元一呎，轟動全城。惟單位落成後泡沫爆破，發售時樓價早已暴跌，令信和虧損不少。然而這還不算瘋狂，一位名不經傳的婦人在七個月後的土地拍賣裡，面不改容地參與競投，並以高價奪走地皮。及後官員才發現她原是神經失常的普通市民，根本無錢買地，使該塊土地要重新拍賣。拍賣流產後不久，首輪金融風暴便抵達香港，股市大瀉，樓市跟著崩潰，給搶走地皮的地產商倖免了做冤大頭，多花了錢。

至於「紅籌風暴」，在股市上一度「喧賓奪主」，本地大企業（藍籌股）罕有地被冷落一旁。人們只顧炒賣紅籌股，令股市成交額在九七年八月幾乎天天創新高。就在八月廿六日當天，十大成交股份裡竟然沒有一家屬於恆生指數成份股，絕大部份都是具有中國背景的紅籌或國企股。

總括而言，在泡沫經濟下，一九九七年的香港人要多瘋狂有多瘋狂。有閒錢的人在樓市和股市中競逐暴利，甚至向紅酒打主意，炒賣一番。小市民則趁著「回歸熱」，搜購和收藏象徵英國殖民統治的大大小小物件，其中一名老翁在等候郵政局發售最後一批印上英女皇頭像的郵票時，在長長人龍中死去。鑄上女皇頭或因慶賀回歸而鑄有特別圖案的硬幣，也給全民收藏起來，鬧錢幣荒（當年尚未有「八達通」電子零錢）。最終人們連舊款的地鐵車票也不放過，扣住不放。即使沒有參與炒賣的普羅大眾，亦連續數月守候電視機前，天天「追擊」「睇真Ｄ」（看真點）粵劇名伶新馬師曾（鄧永祥）臨終和死後，其家人及親友「表演」搶奪遺產的「真人騷」。中小學生則爭著玩日本的「他媽哥池」（Tamagotchi），一塊兒在上課時偷偷飼養「電子雞」，懶理老師在授課。從九六年九月計起的秋冬春夏，整個社會好不熱鬧，是香港史上最荒誕的一年，彷彿印證西方老大掉牙的一句話：「上帝要你滅亡，必先使你瘋狂。」

（其他篇章見於本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/02/blog-post_1852.html ）

（註：先前誤以為九七年拍賣土地時被搶走的是李嘉誠，翻查資料下發覺有誤，現已更正內容，敬請留意。本人在此向各位致歉！）

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