香港獨立媒體 - 新市鎮

建築類型與香港城市的空間問題

Alfred Ho — Fri, 07 Jan 2011 02:10:39 +0000

作者：何尚衡

說起建築，香港人很容易就跳到建築風格（architectural style）的討論，卻鮮有關於建築類型（architectural typology）的論述。這是大部分關於建築的議論均流於表面，與社會、城市發展和民生的議題扯不上關係的重要原因。如果說政府的高地價政策和地產商的發展模式是香港城市空間問題的成因，窘迫的居住環境和枯燥的生活空間是結果，那我們欠缺的就是關於過程的討論，而建築類型的選擇就是這過程的關鍵。

建築類型的定義與應用
建築類型是建築以實體形態呈現的分類，形態可以是建築物，如高樓大廈、唐樓或平房，也可以是特定的空間或場所，如公共空間、公園或停車場。類型的分類受着客觀的因素影響，如地點、密度、政策和發展模式，也受着當時盛行或為當地社會採納的理論、學說和思想影響，如「功能主義」（Functionalism）、「花園城市運動」（Garden City Movement）和「新都市主義」（New Urbanism）。

每層有公共走廊，一旁是戶外，另一旁是一整列房間的大廈，是一種建築類型——「單邊走廊式」（single-loaded），常見於學校和早期的公共屋邨；每層的公共走廊兩旁都是房間的大廈，是另一種建築類型——「雙邊走廊式」（double-loaded），常見於酒店、工業大廈，也常見於公共屋邨；有升降機大堂為每層的住戶或用戶使用的高樓大廈，是另一種建築類型——「單幢式」（point tower），常見於商業大廈和私人住宅。從這些例子，我們可以看到同一種建築類型可以有不同的用途，一樣的用途也可以用不同的建築類型體現，沒有那一種配搭是必然正確的。

當然不同的建築類型有着不同的問題，沒有一種建築類型是完美的，例如長型的走廊式大廈較容易導致「屏風效應」，不利空氣流通，令區內的溫度上升，但這都可透過建築設計解決——譬如在大廈中間開洞，闢作空中花園，這在歐洲的集體住宅（collective housing）很常見，本來就不是甚麼新鮮事。

單調乏味的城市空間與建築類型
單一的建築類型在現代規劃下，很容易導致單調乏味的城市空間，因為相同的類型表示建築物與周邊環境的關係也是性質相同的。但在從前，這問題不一定會出現。

以前的鄉村或城鎮，甚至一些香港的舊區都用上同一種的建築類型，但是因為建造者不同和落成的時代有差別，對同一類的建築物有不同的演繹，如大小、高低、座向和裝飾，形成「和而不同」的群居風貌。這種由下而上，由民間社會自然形成的社區，能用為數不多的建築類型，配合地勢、山水，造出豐富精彩的社區空間，給人錯落有致、和諧協調之感。

香港單調乏味的城市空間始於大型的城市規劃和大同小異的發展模式。為着規劃和管理上的方便，這些發展大都用上同樣的建築類型——公共屋邨用上走廊式的長型大廈、新市鎮的住宅都是單幢式的。單一的發展商以單一的建築類型大規模地建造新的城市空間，加上以基礎建設（如汽車道路、地鐵站和巴士總站）為優先考慮的規劃理念，造成機械式的城市佈局和空間，令人身處其中而不自然。一式一樣的住宅設計，和只便利交通工具而非以人為本的街道亦是令居民很難對自己的居所、社區有歸屬感的原因。如果一個新規劃的社區有高、中、低密度的發展，混雜不同的建築類型和不同功能的建築物，由不同的機構開發、設計，以人的體驗和感受為先，那不少新規劃地區的空間災難應該能夠避免。其實這些理念和八十年代在美國興起的「新都市主義」都很相似，很多城市在大型的規劃和發展都會借鑒，可惜香港政府還是沿用二十世紀初的「花園城市運動」和Le Corbusier的「輻射點城市」（Radiant City）規劃理念來發展新市鎮。原來理念中高樓的建造是為了使地面有多點空間，可以成為所有人均能享用的大公園和休憩空間，不過這些空間在近年的香港變奏為購物商場，進一步蠶食居民的自由空間和心靈。

建築類型的選擇與生活空間
建築類型的選擇影響我們生活空間至深的，莫過於購物商場的廣泛應用。很多大型屋苑的單幢式住宅高樓，現在都由巨型的商場平台連接，這建築類型在從前並未如此普及。商場是消費的場所，內裏一切的佈局、陳設都為鼓勵消費，是一個以金錢和物質價值為指標的偽社交場所。相比起公園和由小商戶組成的街道，商場內的活動和精神上的自由度都很低，訪客的一言一行都受監管和控制，可能我們已習慣了在這樣的社區生活而不察覺而已。我們生活的各種可能性都因商場這建築類型的廣泛應用、空間上取代以往的社區街道和休憩地方，而逐漸縮窄至只有消費和物質享受的生活。對於年青人和富有的人，這轉變可能不是甚麼問題，但是對於長者和窮人來說，這生活上的空間轉變卻令他們的自由和選擇愈來愈少。

城市的空間能影響我們的居住環境、社交和精神生活，而建築類型的選擇就起了決定性的作用。雖然有很多社會問題都不能用建築解決，但是不當的建築應用卻能產生很多社會問題，尤其是空間的問題。希望今後多點城市空間和建築的討論，令社會潛藏、不為人知的空間問題能夠浮現，這樣才可以真正切實地改善我們的城市。

﹙同載於：http://alfredhsh.blogspot.com/﹚

新界土地演義

Sword — Tue, 08 Jun 2010 05:42:07 +0000

[刊載於今期META 12號]

或許菜園村及新界東北計劃下村民的抗爭能夠讓市民對於新界的土地發展情況多了些興趣，但對許多人來說，新界仍然只是一個充斥著水塘、原居民、郊野公園、新市鎮與寮屋等人事物的地方。新界就像廿一世紀仍然未被理解的新大陸一樣，當中地名仍然是掌門人節目主持玩弄嘉賓的材料。對於理解現時新界土地發展方向的急遽轉變、對於長期與世無爭的新界禁區要進行開放、長期與內地連接的沙頭角政策卻要保留封閉的邊界，對於未來十年將會因加速發展而衍生那形形色色的家園抗爭，我們必須重返新界的土地發展史作為基礎理解且別無他選。

土地制度的潘朵拉盒子

除了老土正傳示範了敘述一種官方和諧版的香港土地史，鄉議局為原居民剪裁了一套在殖民地時期被侵害及有鄉土情結的新界歷史，李金鳳在《淹沒在集體回憶的忘卻》一文中論及新界土地史是一個潘朵拉盒子，打開它卻是大量亂糟糟的、沒有嚴謹處理過的土地問題。[i]

除了在二十世紀初將永久業權(freehold)轉成官地租權(leasehold)這種所謂基本上仍然保持了新界原有生活模式的說法，背後還涉及測量登記土地時把無人或未能在申述期認領的大量新界土地全都充公為官地，以及開始對於當地地稅的徵收。當中扮演關鍵角色的新界聯村武裝「起義」事件[ii]，以對抗殖民地惡法所帶來的土地商品化，直接成為了港英政府開始照顧原居民利益及建立間接管治體制的原因，亦是鮮有出現於港英政府的歷史詮釋裡。對確認原居民地位這結果，通常的解釋會將其當作宗主國的文明任務，即殖民是為了讓文明散播開去，因此對殖民地的原住民要有關懷這類道德理性的發明。當然，「起義」也是鄉議局避重就輕的史料一則。

新界土地制度的基本確立當然不會是新界歷史的全部，至今還是乏人經營的，是「非原居民」在新界土地上遭遇的辛酸史。他們不同籍貫，許多因國內政治動盪，陸續於50-60年代在新界開墾被港英政府侵占的「官地」、或者租借原居民及地主棄耕的農田，以米擔作租賃，刻苦地在亞熱帶氣候的土地上以他們籍貫的農耕方式種田生活。相對於當時不少原居民放洋海外「洗大餅」，現時仍然有許多非原居民在荃灣、古洞、錦田、粉嶺北等地在默默生活，更是將其生活扣連土地，更是得不到土地制度對其家園的保障。當中涉及許多被遺忘的衝突與清拆片段，如因整治梧桐河而逼遷兩旁寮屋，最後出動防暴警察催淚彈收場的石湖新村事件，至今只留下YouTube 一條短片，又如90年代初港英政府要整頓禁區寮屋 (主要為鹽寮下村及菜園角村2200多戶)將非原居民大規模搬遷至沙頭角邨的重置，也毫無基本資料可探，這都顯示非原居民在新界土地發展史中的缺席。

戰後新人類計劃實驗室

新界除了被看作潛在躁動的火藥庫，他在戰後還是製造本土「類公民」(quasi-citizen)的實驗室。[iii]

不論是以往左翼先鋒Manuel Castells論述香港當時政府透過建立集體性消費(collective consumption)的公屋計劃來使廉價勞動力供給位處鄰近的工業資本變得可行也好[iv]，還是人類學家Alan Smart 對石峽尾大火這個疑似港英政府縱火的計劃背後一直所希望透過公屋規劃來管治殖民主體各種生活領域也好[v]，我們均看到50-60年代對於開拓新界土地作新市鎮(New Town)的想像在70年代港督麥理浩上任的前後得到大規模的實現。沙田與屯門兩個新市鎮雙生兒，參與了第一波在新界的土地侵蝕[vi]，以滿足當時急需將市區密集的不安人口「去中心化」的管治考慮及實驗。於是，以往要乘「嘩啦嘩嗱」進入沙田這個還是古色古香的農村，頃刻已穿過獅子山隧道直往九龍市區。

大量現代主義理性規劃在新市鎮的引入，營造了一種去政治化的生活環境，隔絕了以往左右之間的對立，在大會堂舉行的活動成為了「公民」的公眾參與。在此生長的人口，開始不再根植於本地或祖籍的歷史淵源，香港/新市鎮成為了他們的「家」，家庭及個人發展成為了追求理想的新起點[vii]。這些轉化發生的場境——新界——成為了既往殖民管治實驗裡一個解決空間(solution space)。在新市鎮模式被廣泛確定為「成功經驗」後，亦開始在70-80年代期間大規模在新界複製，於元朗、大埔、上水粉嶺、葵青等地區，數據基本上反映2000年已有近半人口轉移至新界，這種殖民規劃 (planning)與種植(planting)的同義獲得充分的印證[viii]。

八十後新經濟戰略

的確，新界位處資本主義與社會主義兩個陣營的前沿，新界在回歸前可以籠統理解作緩衝帶(Buffer Zone)，在物理空間上隔絕共產主義的滲透。然而，一種商業/資本的邏輯成為無懼的先行者。名為加拿大海外發展公司在文革最熾熱的七十年代中得到當時行政局(Executive Council)格外的政治恩典，在眾多規劃專業及環保人士的不滿下，批准將新界西北一大片的濕地魚塘填平為錦繡花園(Fairview Garden)，遠眺后海灣彼岸的政治局面。從此以後，市區的地產商才意覺到這是一盤無本生利的玩意，於是開始大規模進行土地投機(land speculation)，以數毛錢一呎的賤價及各種收地方法(有如趁年輕人出城時找老一輩商談賣地)吸收魚塘與農地，令許多已賣去土地的(非)原居民至今仍然懷恨在心。[ix]

這種商業投機結合新界規劃配套的行徑，就成了我們現今日常斑駁的那些「官商勾結」的雛型。天水圍、大埔康樂園、愉景灣等等，都是八十年代前後發展商在新界大快朵頤的巨型豪宅項目。這些在八十年代以後被稱為「公私營合作」的土地發展(新)模式，象徵著土地投機及「規劃配套」的邏輯正式進駐新界，並且在回歸後仍然得到晦明晦暗的發揮，如當今正被發展商「三家分晉」的新界東北發展規劃裡的粉嶺北。[x]

原圖引自Roger Bristow (1987), Land-use planning in Hong Kong : history, policies and procedures. p81

官商配合與勾結之別，在於當中規劃論證過程是否帶有認受性。而令人感覺差劣之部分，就是在合理化那些新界規劃的過程中人口需求方面的連番說假。在資本主義規劃裡強調的是需求，人口增長成為了當時包裝內含豪宅項目的新界發展之最佳理由。尤其是回歸前後的那些年來，限制回歸前土地發展數量的效力消除，政府曾經有一張駭人的地圖，全面地呈現了新界所有具發展潛力的土地出來，但用以合理化這些未來土地發展的，竟是一些誇張的人口估算，在1998年形容香港在2012年將會有830萬人口，於是「為了滿足人口的需要」，便開始全面發展新界為住宅區，新界東北規劃工程就是因此而起。07年此計劃看到幾年後努力催生也無法交數，於是又在09年說2030年香港人口將會有840萬，重推新界東北新市鎮上馬。但零九年人口增長只37 500人，要在20年內催生130多萬新人口，仍然是非常操勞的事。借用女性主義的角度視之，新界就好像成為了一個滿足生育的場所，她並無自存的主體，沒有耕地農田沒有既有價值，不能自給自足，是依附城市的從屬。而這種思考，成為了當今支援新界土地的交易邏輯背後最為揮之不去的暴力狂想。

上圖出自立法會, 規劃地政及工程事務委員會於一九九九年十二月九日討論「新界東北與新界西北規劃及發展研究－古洞北、粉嶺北、坪輋／打鼓嶺及洪水橋的發展建議」附件A.

未來還看「通勝」

新界以往曾被看作火藥庫、實驗室及(投機者的)「大塊田」，這些說法都要在當下融合的世紀再重新思考。智經有關深港融合的研究報告成為了新界發展的通勝。[xi]在報告當中，新界已經被稱為具國家戰略性意義，並且已為河套、禁區及新界不同地方提出很有可能是權威性的描述。看倌欲知後事如何，要看未來融合進路，而這又是另一場新的土地演義了。

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[i] 見李金鳳(2009). 《淹沒在集體回憶的忘卻》 http://www.inmediahk.net/node/1004929. 香港獨立媒體

[ii] 見劉潤和(1999). 新界簡史. 香港:三聯

[iii] 概念出自會議鄧永成與黃潔萍(2005)的學術報告 ‘The Quasi-population, Civic Pride and New Towns” 在國際會議“Colonial Governmentality and the Production of Space in Hong Kong” 香港浸會大學地理系零五年六月十四至十五日.

[iv] 請參看Manuel Castells (1986). The Shek Kip Mei Syndrome: Public Housing and Economic Development in Hong Kong. [Hong kong]: University of Hong Kong, Centre of Urban Studies & Urban Planning

[v] 見Alan Smart (2006). The Shek Kip Mei myth : squatters, fires and colonial rule in Hong Kong, 1950-1963. Hong Kong : Hong Kong University Press

[vi] 若果衛星城市也算入「新市鎮」，在60年打造的荃灣才是第一波的新界土地發展。

[vii] 詳見鄧永成、陳劍青、王潔萍、郭仲元、文沛兒（2007.08.18）「回溯「沙田價值」——. 超越中環價值的歷史地理觀」，明報D04

[viii] 詳見Robert Home (1997). Of planting and planning: the making of British colonial cities. London: Spon

[ix] 詳見Roger Bristow (1987), Land-use planning in Hong Kong : history, policies and procedures. Hong Kong : Oxford University Press

[x] 「三家分晉」的情況可見文章《粉嶺北：有關發展商收地、逼遷、擅改土地利用的事實記述 (factual account). http://www.inmediahk.net/node/1004865. 香港獨立媒體
[xi] 智經研究中心(2007), 《建構港深都會》研究報告, 智經研究中心

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粉嶺北導賞團小記：港式圈地下的又一受害者

黃俊邦 — Wed, 31 Mar 2010 04:12:56 +0000

去年的施政報告，政府宣佈發展新界「三合一」新市鎮，包括古洞、粉嶺北以及坪輋。這三處不少土地，已為發展商收購囤積，待政府正式啟動發展後便大建豪宅。在去年官方舉行的諮詢會上，各村村民已喊出「不遷不拆」的要求。在香港的土地政策邏輯下，一條又一條的菜園村，只會不斷出現。正當菜園村的生活館開張之際，在新界東的粉嶺北，香港批判地理學會也舉辦了導賞團，如菜園村一樣，走在土地上，認識不一樣的新界歷史，重思香港土地政策。

導賞團在粉嶺火車站集合，乘小巴至聯和墟，先行馬屎埔村，村口就在離高樓的不遠處。

粉嶺北生活開始於戰後，周邊的農業群負責供應附近英軍軍營的所需。地名之所以為馬屎埔，是因為當年英軍經常在此地放牧吃草，故此得名。本村乃非原居民村落，村民多屬「南番順」移民，歷經地產商多番收地，目前剩下的村民不多。導賞團當日，也正有一處村屋被恆基強行派人收取，幸因不少市民到場聲援，收樓日期得以延遲。馬屎埔從前的範圍不限於此，自從附近的綠悠軒、帝廷軒收地後，影響了馬屎埔的地下水及日照，令路旁一帶的田地都要改種果樹而非用作菜田。

沿路進入右邊，是一個廢棄的養豬場，之後曾一度成為廉租屋。整個豬場住有數十戶，大部份是新移民（印巴及南亞裔），租金低廉，大約$1000/100呎，但生活環境差劣 (熱、無廁所、無住食設施)，這處地方，聚集的是無法承擔市區昂貴租金的低下階層。後來業主收回，廉租屋後來沒有再經營，如今仍可以見到豬場內的各種家具。

寮屋真的是環境惡劣？

在我們印象之中，寮屋的想像就似豬場，是環境惡劣、暫住的地方。然而，導賞團帶我們到了「寮屋」的另一面。大眾想像，「寮屋」是鐵皮屋，其實這不過是應地政署的要求，他們會要求屋子的外圍的鐵皮，以便在空中拍攝時確認此屋為「寮屋」，這就是官方僵化的寮屋政策，不容居民改善房屋，將寮屋定義為臨時房屋，隨時可以清拆，漠視已經居住及建設家園數十年的「寮屋」居民。因為如此，所以不少寮屋「外表平庸，內籠出眾」，與加拿大式木屋相若，下圖可見，是馬屎埔村的特色。因為村內有一位駐村建築村民，他小時候在馬來西亞做木具，將技術帶回新界，因此他的設計在村內隨處可見。閣樓的設計，為的便是避過水浸。

荒廢村落？

走過村中，可以看到一間又一間破爛的屋子如下：

你會作何感想？是時代進步，自然風化導致屋子破落嗎？

當然不是，這是大地產商收地後，故然把房子拆掉一半，營造破落村子的氣氛。不少房子，均被拆掉多年，土地則囤積在地旌商處。當我們想及大量無家可歸者的時候，這些「破落」村屋實在是極大諷刺。地產商其他收地手段見此。

新界農業自然淘汰？

中學教科書說，香港正在向第三產業發展，第一產業如農業等已式微，然而，這種式微可是歷史的必然。

其中之一，當然是新界的土地政策，上文已提及周邊的發展影響馬屎埔的農業，附近的貨櫃場等流出污水，影響農業用水。此外，地產商收地囤積，令本來可以耕作的土地廢棄。這才是本地農業消亡的原因。在這村子中，我們仍然可以找到數個全職農夫，他們的田地甚具規模，沿襲南番順傳統技術，例如在同一塊土地上作瓜棚、菜田、養雞之用，互為補足。（現時已沒有雞隻）

因為時間所限，我們沒有走到超級貨櫃場的所在。

導賞團將繼續舉行，請留意香港批判地理學會消息。

其他參考資料：
粉嶺北：有關發展商收地、逼遷、擅改土地利用的事實記述
 農業發展‧自然衰落? ---拯救粉嶺北農民家園
 新聞透視《冇王管》2009年10月8日
 古洞北新發展區初步發展大綱圖－－第二階段公眾諮詢會
 新界發展概念詞典 —— 略記《新界變陣》研討會內的前沿討論
 中大學生報：新界東北夢工場
 中大學生報：新圈地運動── 馬屎埔導賞團後記
 規劃署新界「三合一」發展

粉嶺北：有關發展商收地、逼遷、擅改土地利用的事實記述 (factual account)

Sword — Wed, 14 Oct 2009 10:02:57 +0000

圖為粉嶺北一處湖畔草坪，後為上水皇府山地產項目，湖畔有牧羊人在放牧。

背景 :

　　關於發展粉嶺北的計劃，早於一九九七／九八年度港府的施政報告提出，計劃連同打鼓嶺、古洞北這兩片位處新界北的土地，發展為「三合一新發展區」。根據政府文件，該計劃目的為容納預計於二零一一年增至的八百三十萬人口，並且便利「深圳與香港之間日益頻繁的跨界活動」。

　　雖然有關計劃於二零零三年，因經濟不景、「人口增長及住屋需求放緩」等原因被政府宣佈擱置，發展商已從九八年的施政報告看到新界北的發展契機，隨之開展了大規模的收地行動。時至今日，粉嶺北一帶已經演成三大地產商「三分天下」之局面：據在場消息及過往新聞資料，新鴻基進佔文錦渡路至華山及天平山村的土地、新世界收取梧桐河小橋至石湖新村一帶，而烏鴉落陽及本文主要討論的個案──馬屎埔村，則由恒基割據，現(2009年)已取得九成業權——因此在概念及實際上，主要由這三條村構成的粉嶺北地區已經被完整瓜分。

　　透過整理早前多次實地考察及向當地人仕的一手訪問紀錄及資料，本文希望探討現時粉嶺北新發展區的發展及收地過程，如何對當地村民的生活造成影響，並思考所謂「新發展區」到底是誰的發展，又或是否具有實際需要等問題，從而引發對於港府的規劃思維、發展論述的討論。

I) 收購土地

　　由於上述「新發展區」約有六成土地屬於「私人」分類，各地產商便著力投資收購這些土地，以極低的「農業價」購入，留待政府正式公佈發展大計時，坐地起價，以數十倍的「發展價」出售來牟取暴利；或，更理想地，在政府的規劃下自行發展豪宅、商廈等高增值的地產項目。（事實上，基於土地由地產商掌握，政府現已推出「公私營合作發展」的概念，對地產商而言簡直是正中下懷。當中的利益關係，值得進一步探討。）

1. 「暗瓦底」：成立收地公司

　　於是，據訪問所得，早於１９９８年，恒基便暗地裡成立了名義上獨立的收地公司，於馬屎埔村開展戰略性的土地收購的工作。對發展商而言，這個做法的好處是，對於收購所牽涉的所有過程，包括議價、恐嚇及迫遷等等，收地公司及其母公司（地產商），均可保持「中立性」－－收地公司可以表示，它只是按上頭的指令辦事；而地產商則可以如此應付：先是否認與收地公司有任何關係，繼而聲稱無權過問子公司的業務。這樣一來，便可將受影響村民的追究對象模糊化，進行法律訴訟時，亦可以多個不同業主的名義與村民打官司。

圖：村落一景

2. 關係的異化：聘用村民為「艇仔」

　　除了以子公司進行收地外，地產商的另一戰略為，聘用當地村民為「艇仔」，造成村民之間的分化。作為公司與村民之間的中介者，「艇仔」的作用為幫助說服其他地主賣地、誘導租戶接受賠償遷離等等。事實上，由於「艇仔」與收地公司之間的利益關係，不希望任何人士妨礙收地，或過問當中牽涉的非法活動，如將農地改為「貨櫃場」。因此，「艇仔」亦發揮監察的作用，視察「不合作」的村民的活動，對不願「收錢走人」的村民施加壓力，或向地產商報告，加以對付。諷刺的是，今天的「艇仔」，竟是村民的兒時玩伴，充見因一小撮人的利益而引起關係上的異化。

3. 不能說的秘密：「保密協定」

　　挑撥離間、分化村民，都是為了令地產商的收地工作更為暢順。一方面大大削弱了村民聯合起來反抗的力量，亦令村民之間不能／不願互通消息。因此，設立「保密協定」亦是廣為地產商採用的手段。

　　所謂「保密協定」，就是當村民／業主接受賠償／賣地條款後，收地公司要求對方將有關交易的細節，特別是成交金額保密，不准向任何人士透露，並揚言會對違反協定者追究法律責任。這樣帶有恐嚇性的專業用語，純樸的村民當然一一遵守，害怕因違反協定而惹上官非。自此，從前無所不談的村里，彷彿從此便各自擁有了「不能說的秘密」，削弱彼此的互信關係。

　　而令人髮指的是，發展商正正利用「保密協定」所製造的獨家發言權，到處散播不實的言論，傳出比實際成交價低的金額，企圖令其他未達成協議的交易條件壓低，在村里「不能」透露各自的成交價，又沒有可靠的市價作參考的狀況下，徬徨的村民更是人心惶惶，加速了他們接受條款，亦進一步加強了社區的分化，打散了村民的集體意識及爭取的力量。

4. 租戶大難臨頭：不合理賠償

　　由於是次發展是以「公私營合作」方式發展新市鎮，整個收地過程有別於「傳統」新市鎮由政府收地的方法，租戶得到的賠償額往往極不合理，完全根據市場的法則，理論上可以「一個先」也沒有就被迫遷。有務農的村民，就被逼以低至兩元的呎價接受農地的賠償，然而，只計村民投放於農地上灌溉設施的成本，往往遠遠超過所得之賠償額。更甚的是，由於部份土地離主要道路較遠，倒泥車不能內進，發展商暫時根本「用唔著」的土地，亦不容許村民繼續耕作。用鐵絲網將農地圍起，白白浪費了肥沃的土地，更加造成蚊患。而少數成功爭取繼續耕作的農戶，更須向地產商繳交昂貴租金，最終真正所得的賠償金額，所淨無幾。

圖：許多田地都經租田者的投資已使農務順利，卻在私人收地的過程得不到任何賠償

5. 租金幾何激增：律師信逼簽新約

　　基於租約的保障，雖然恒基已向地主購得業權，租戶仍可以依據「舊租約」的條款繼續使用土地。事實上，許多前業主亦曾承諾租戶，可以一直使用土地，直到他們「耕到唔耕」，或「最少讓上一代人（即當年的締約者）離世為止」，因而在粉嶺北一帶的村落裡，租客們多是在村裡生活及務農了四、五十年——比起不少新界利益人仕，他們才是真正經營新界的居民。

　　所以，不少租戶依據這些承諾及合約，拒絕接受地產商的賠償及離開。而地產商為了迫使租戶就範，多次以業主身份發出律師信，要求與租戶簽訂新租約。可是，新租約的租用條款比舊約苛刻，例如有位村民的租金就比以前激增九倍──由年租千八，增為月租千五。對於務農維生的村民，簡直無法負擔，不少村民因而無可奈何，被逼離開。

6. 原始的暴力：鎖閘、拆門

　　為了更快地獲取所有土地，地產商甚至使出一系列粗野、荒蠻的行徑來對付較為「頑固」的、不願收錢走人的村民。據不少村民透露，夜深被致電騷擾亦是常有之事，就換約問題告上土地審裁處的陳氏，甚至曾被人用鐵鏈鎖起家門的鐵閘，也試過整道家門被拆走。報警處理，警員都知道大概是怎麼一回事，而事件往往以「一場誤會」開脫，賠錢了事。連串的精神騷擾，無助的村民只得屈服，接受賠償離開。

　　雖然上述的迫遷行動，隨著零三年政府宣佈將計劃暫時擱置而得到暫緩，然而，當零七／零八年度的施政報告將舊事重提，各發展商紛紛重整旗鼓，再次加速收購土地的工作。而經歷過一連串的浩劫的馬屎埔村，今天只剩下原來一成的村民，近日亦不斷收到恒基要求遷離的律師信。收地公司亦偶爾以視察之名要求進入村民的居所，奇怪的是，他們往往在知道只得老人在家時才來視察。

II) 改變土地利用

　　發展商一方面繼續收購土地，另一方面亦對所得的土地加以利用，例如在農地傾倒石屎，作為貨櫃場之用。例如有關發展人士於文錦渡旁違法興建的貨櫃場，就於去年尾大幅擴建數倍。

　　賺取租金收入只是其中一個原因，實際上，此舉重點亦在於向附近農地「施壓」，加速發展計畫的審批，而造成環境退化又可以令更多農民棄耕，可謂一舉三得。由於更改土地用途，如將農業用地改為住宅用地，須要經由城規會審批；而對於牽涉農地的申請，審批尺度比較嚴謹，需時亦較長。因此，發展商索性先令農地從地圖上消失，變成失去生態價值的荒地，以致日後申請發展計劃時可以更順暢。

圖：馬屎埔村內不少村屋也因收地而遭到荒廢

農業的人為死亡：使更多農民棄耕

　　雖然鄉議局副主席張學明在回應村民對地產商以「貨櫃長城」逼賣地的質疑時表示，這「只屬假設，缺乏真憑實據」。可是，稍具基本常識的人都知道，在農地旁邊築起六層高的貨櫃，農地根本沒法耕作；事實上，除了此直接影響外，收地令到農地減少，所造成的一連串生態改變，影響到即使仍然有地可耕的農民都難以耕作。

圖：粉嶺北內一貨櫃場, 影響旁邊農業活動

　　例如，從前，雀鳥可以在不同的農地吃菜蟲，但由於貨櫃場運作的嘈音滋擾，令雀鳥不再在鄰近貨櫃場的農地覓食，以致該地帶的農田出現蟲害。當雀鳥飛往別處覓食，而「別處」的農地由於大多已被收購、被逼棄耕，於是數量少、多樣性低，於播種期時，雀鳥沒蟲可吃，便吃掉作物的種籽，造成惡性循環。村民關先生的農地便遇上這個問題。而農民難以耕作，久而久之，部分農民也「無哂心機」，最終被迫放棄耕作。

圖：形形色色的農業活動在粉嶺北進行，正因新計劃面臨全面消失

總結：重新思考粉嶺北新發展的目的

　　打從政府為了不知道誰的需要而提出「新發展區」的計劃開始，到過去十年來，發展商於粉嶺北，近乎「無王管」的收地過程，既是一個社區分化、破壞生態的過程，亦是一個將土地商品化的過程。天平山村村民以土地作居所、務農，他們與土地的關係，建基於實用生活的使用。對老一輩而言，這是他們畢生耕耘、建立家庭的土地；對正值壯年的一代，這是他們父母畢生努力經營的土地，亦是他們自己及下一代成長的地方，即使本身並不擁有土地，數十年來投放於建屋、裝潢、挖井、建水管等等，投入的精神與心血，非單單以金錢所能衡量，更遑論取代！

　　可現在呢？收購為土地訂了市場價格，它並不反映原先的實質的使用，卻指向一個虛無的未來的以地產項目發展模式定義的交換，它的意義，成了一個以不斷易手或出租創造資本累積的工具商品。此時，我們不禁回想，政府推出此發展計畫，不是聲稱是為了照顧人口增長的需要嗎？增長的，似乎卻只是地產商是投資收益。

　　在各種發展至上、深港同城化、加速基建等等的論調中，香港的農地已經逐漸因被想像成都市的附庸而被消滅殆盡。當綠油油的景致、閒逸的河畔景色成為了地產項目中炙手可熱的增值點，漸漸地，新界土地的意義，只能化為各地產商用來炫耀實力及展示發展前景的土地儲備表中的數字。用了何種手段去搶得土地，威逼利誘、偷呃拐騙，卻似乎無人關心。

圖：廢料棄置於以往的農田

　　我們若要對此說「不」，只換來政府高官以一副「你咪阻住人發達啦」的嘴臉來回應，劉皇發更加在菜園村事件裡將新界人的特徵本質化，說新界人最甘願犧牲云云。可是，我們仍然要問，這種發展模式，是我們需要的嗎？如此不公義的掠奪，我們又可以忍受嗎？

文：佳佳@香港批判地理學會