立即捐款

住宅物業空置稅,傾下先啦,唔好咁快say no

住宅物業空置稅,傾下先啦,唔好咁快say no
廣告

廣告

這幅相不時在我的面書出現,寓意不講自明。

在香港,政府和學者再三告訴市民,現時私人住宅的空置率是4%,比內地以及其他發達國家少得多,接近自然空置率。香港遠遠去不到圖中情況,至少是中小型住宅。實施住宅空置稅,是藥石亂投,不僅無助增加單位供應,更會增加大量監督工作,干預市場,助長民粹歪風。

也許因為市民普遍不相信政府會落實徵稅,討論零散而一面倒。

事先聲明,我是原則上支持徵稅,但同意要考慮執行困難及不良後果。我在網上徵集了一些正反意見,整理成本文,以促進討論。

先來介紹一下空置單位數目。

大單位空置率較高
空置量 :私人住宅單位總空置率由1997年開始上升,高峰為6.8%,到2003年開始下降,至2011年的4.3%。如果我們細分不同面積,在2011年底,少於70平方米的單位空置率比總值低,只有2.3%,而160平方米或以上的單位空置率最高,超過一成。這顯示中小型住宅的需求較大型住宅的需求大。

現時有約4,000單位已落成但未售出
要仔細留意未售出的單位,我們可以了解已落成但未售出的單位。運輸及房屋局的統計資料顯示,截至2012年12月底,有約4,000個單位是已落成但仍未售出的私人住宅。數字自2005年下降。恆隆回應,至今大約有1,400個空置單位,佔約35%。

發展商可以不悉數短期內發售單位或樓花,而用來放租,或作其他用途。這會減低日後樓宇供應量。

非本地買家近年交易比例上升,疑成另一空置來源
即使政府2010年起剔除房地產作投資移民資產類別,非本地買家(以非本港身份證持有人計算)在住宅物業交易的比例仍然在2011年上升至6.5%,一手物業更佔近2成。中原地產指出,去年12月內地個人買家(用漢語拼音計算)佔私宅買賣比例跌至6.7%。而整個第四季,已知內地個人買家比例佔宗數10.7%,按季跌0.6%。一手住宅比例為20.6%。

如果很粗略估計,近5年有一成一手單位給內地客買去,每年有至少1,100個。然而,我們無從得知這些單位,當中有多少有人入住、放租或空置。另外,近年多了一大批內地大學生,成了香港私樓租客的新力軍。這增加本地住宅需求。

怎樣才是空置單位?
空置單位數據來自差餉物業估價署。私人住宅單位是指各自設有專用的煮食設施和浴室(及/或廁所)的獨立居住單位。從2003年開始,數字不包括村屋。

空置單位是指在年底進行普查時,單位實際上未被佔用的單位。正在裝修的物業一般都界定為空置。有些單位因未獲發滿意紙或轉讓同意書而未能入住或使用,以致空置。

空置量與物業是否已由發展商售出無關。物業即使售出,如果業主正在尋找合適買家、已出售或轉售但仍未入住的單位、或是待租單位等,都會被計算在空置單位數字內。

差餉署每年均展開空置物業調查,以提供年底時私人住宅物業總存量的空置概況。有關調查包括:一、向之前兩個曆年內落成(屋宇署已發出入伙紙(佔用許可證)) (註一)的住宅樓宇作普查。空置物業數據是向大廈管理處、業主和佔用人蒐集,或估價署派員視察而獲得的。及二、以隨機抽樣形式,調查餘下單位當中的3%單位的情況。有關調查的結果會納入政府的年刊《香港物業報告》內。因此,空置量以至空置率,含有估算成分。本土研究社質疑,空置量數據未必包括已被佔用但長期無人居住的單位。

在外國,空置的定義有所不同,例如在法國,除了自住的物業外,其他擁有的房產一律當作空置。在居住20萬人或以上的城市,如果物業空置達2年或以上,那些物業要收稅。

跟著,我們從原則,香港情況,和可否執行三個方面,列出反對和支持設立空置稅的論點和論據。

一、原則
空置稅001

二、香港情況
空置稅002

三、可否執行
空置稅003

資料來源:頭條日報2011-11-29、蘋果日報2013-01-21、經濟日報2013-01-21、經濟日報2013-01-24、信報2013-02-02

本文嘗試綜合各方意見,羅列香港應否實行一手及二手物業空置稅的論據。本文不討論空置稅的稅收和罰則,因為連原則也未討論,其他東西也是空談。此外,我希望政府公開更多收集空置住宅單位的過程和分析步驟,以消除不必要的猜測。了解私人住宅空置率,有助市民和政府掌握更多單位供應的資訊。

最後,要感謝一直在面書群組表達意見的朋友,希望日後繼續集思廣益。




註一:在2003年,前房屋及規劃地政局局長孫明揚還指普查包括地獲政總署已發出滿意紙的樓宇。

圖片來源見此

廣告