社運

地產霸權跟你一生一世——黃埔花園公契緊箍咒

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(獨媒特約報導)香港人一直以擁有一個安樂窩作為人生目標,供樓幾十年做樓奴也在所不惜。然而擁有一磚一瓦又如何?前身是黃埔船塢的黃埔花園,一眾小業主近來因為去年十一月的爆渠問題,揭發屋苑原來一直為旁邊的同一地產商的項目免費服務。在大業主掌握公契授予的近乎絕對的權力下,管理公司不受問責制度監管,小業主長年對於自己屋苑的事務有心無力。一月六日,黃埔花園的小業主終於忍無可忍,連同數名立法會議員發起遊行要求修改公契,還小業主對管理公司的制衡權。香港人與地產霸權周旋的故事,何時可了?

去年十一月,紅磡黃埔花園一條私家路的污水渠爆裂,經居民偵查後發現同屬和黃發展的三組建築海名軒、海濱廣場和九龍海逸君綽酒店的污水渠,原來都被接駁到該屋苑。小業主多年來懵然不知,白白付出至少達二百萬爆渠維修費。再加上過去連串有關管理公司的失職事件,業主們決定以公開行動抗議。一月六日下午,由黃埔業主組成的「五十座代表聯盟」發起遊行,由第二期出發遊行至管理公司辦事處的海濱廣場。遊行共有數百名黃埔業主出席,他們要求發展商長實旗下的管理公司放權,協助業主成立屋苑業委會,行動獲立法會議員梁美芬、黃碧雲及毛孟靜到場支持。

行動負責人林子忠要求李嘉誠一星期內派人與業主對話,並要有實質的承諾,否則會把行動升級。截稿前雙方仍未會面,據了解,小業主將再次區內集會,爭取建立法團。

毛孟靜 : 地產霸權
出席遊行的毛孟靜議員明言這是地產霸權,「地產商自行制定公契,業權份數亦由他們制訂。小業主要成立法團幾乎沒有可能,因為商場及私家街屬於地產商,旗下的管理公司可以為所欲為,這次爆渠事件是因為服務式住宅君綽酒店的污水渠駁到黃埔花園,污水渠長期受到酒店清潔劑的侵襲下,令此渠耗損嚴重。」「小業主曾多次支付修渠的費用,直至事件被揭發,小業主『發惡』交涉才獲得兩次豁免支付各一百二十萬維修費,之前無數次的維修費已沒有計算在內。事件最不合理的地方是,污水渠的業權歸地產商,而維修費用卻由小業主共同支付,這絕對是不公義的世界,雖則管理處是次有些微讓步,但長此下去並不能解決根本的權力與問責問題。本人堅決反對地產霸權!」

公契漏洞 業主啞忍
翻查資料,黃埔花園的管理費比同區的豪宅還要高,例如設有會所的海逸豪園為$1.6一呎,而會所欠奉的黃埔花園卻高達$1.8呎。可惜價錢並不能保證質素,居民一直都在啞忍劣質的屋苑管理服務,小業主列出多項管理問題,如二期懷疑冷氣僭建、五期地磚貨不對辦、七期電梯不經地面層等等。小業主多年來與管理公司周旋,卻是一次又一次接到管理公司律師信。管理公司能夠漠視小業主的權益,全因黃埔花園的公契上有三大漏洞:管理公司擁有絕對權力(absolute power)、無限的酌情權(discretion)以及無具體的問責條款。

即使黃埔小業主希望成立法團,制衡管理公司,也是有心無力。按現時《建築物管理條例》,一張大廈公契下只可以成立一個業主立案法團,但黃埔花園共有八十八座,住有三萬多人,以區議會選區計是兩個選區,如此大規模令法團運作並不可行。更主要是大業主手握關鍵的業權份數,單是商場的業權已佔逾兩成。按《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對就不能成立,因此大業主擁有絕對的否決權。發展商從一開始便牢牢掌握小業主的命運。

大廈公契是不平等條約
黃埔爆渠事件相信只是冰山一角,突顯出香港一直存在的大廈公契問題。香港的土地物業公契 (Deed of Mutual Covenant)都是土地發展商因應土地批約(land grant) 的有關條款、土地發展需要、土地上建築物完成後的物業單位的權利和義務的分配、地稅的分擔、物業的管理和維修等而制訂的。地產發展商在制訂大廈公契後,在一般的情況下,均是找與其有聯繫或直接找其附屬公司來作首位物業買家,與之簽署樓房買賣合約、業權轉讓合約和公契。公契經首位買家簽署後,後來的買家不僅再無簽署公契的權利,且要受該已為首位買家簽署的公契所約束。 這種不公平的現象,為建立不公平公契打開了方便之門,並因此而使小業主們受到不公平乃至不義的待遇。

大業主(發展商)以公契指定屬意的物業管理公司來管理有關的物業,並禁止小業主們轉換其它物業管理公司來管理該物業。 然而,該指定的物業管理公司卻可在預作通知後,撤離管理該物業。業主在買入樓宇時,會捆綁式賣入物業管理的服務,沒有選擇管理公司的權利,即使入住後對服務感到不滿亦只能啞忍。其他常見的不平等條約還包括不准小業主成立業主立案法團,公共地方的業權由大業主擁有,但管理和維修等費用則全由小業主來承擔等等。

《物業管理條例》為其尅星?
香港土地行政學會認為,對已生效了的公契,政府可修改《物業管理條例》,賦予地政總署的地政工作者適當的權力,使他們可接受小業主們的申訴,執行《物業管理條例》來糾正因不公平公契的執行而產生的不合公義的情況。此舉不僅使不公平的公契不能執行,且使公義得以申張。

當然,這些改變能否出現,也有賴地區內的業主團結一致去抗爭把事件升溫至政府出手介入的地步。幾位參與遊行的議員亦有提及這是一次罕有的中產階層抗議活動。在地產霸權的陰影下,受折磨的已不再局限於草根階層,其惡性影響滲透至生活各個層面。

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