運房局局長陳帆出席房委會周年特別公開會議，會議中討論過公屋供應與樓價的問題，會議後他竟然對記者說「 若公屋供應充裕是否會令樓價有下調？還是因公屋供應不足引致私樓樓價上升，形成循環？……以我的智慧，處理不到」。(明報新聞)
這個問題其實一點也不能答，其實你找一個讀Econ/BBA/Finance的大學生也答得到，當然答案不一定一致。
當一個33萬月薪主管房屋事務的官員答你，他的智慧處理不到這個房屋需求供應基本問題的時候，你很自然會想起剛剛又報了稅，又是時候交稅供養這頭廢物。
如果只是增加公屋供應能否令樓價下跌，最簡單的答案是不能。因為申請公屋有入息和資產限制，理論上公屋申請者是買不到樓的。實際上有小部分可能靠虛報收入和資產或者父幹，有能力買樓，即使是有小部分這類人，他們對樓價影響很有限，所以公屋和私樓是兩個不同的市場。
複雜一點的答案，是如果公屋供應大量增加，對物業市場有何影響？
從需求層面看，如果公屋大量增加，那麼輪候的時間會縮短。那些輪候的人本來住的地方，需求便會減少。他們有一部分可能與家人同住，一部分正在租樓(包括一般單位和劏房)，那麼公屋增加供應，受最大影響的是低階租樓市場的租金水平。這個低階租金水平降低，代表出租舊樓業主回報減少，這或會令「投資」舊樓的吸引力會有些少影響。陳陳帆的同事陳茂波是這方面的專家，陳帆可以向他請教。
不過，即使投資舊樓的吸引力稍為下降，不代表舊樓樓價會跌。現在香港的低階租樓市場基本上是賣方市場，舊樓細單位和劏房供不應求到一個程度，令市場上出現工廈劏房和垂直三層劏房等，公屋增加供應，不代表低階租樓市場需求大減到影響樓價的程度。
增加公屋供應，在供應面的影響可能更明顯。香港能夠興建公屋的熟地(即是已經有配套可以發展的土地)，理論上也可用來建居屋或者拍賣作私樓發展。如果大幅增加公屋供應，即是要減少居屋和私樓供應。經濟學ABC是供應減少，價格上升。居屋是低價私樓的替代品，居屋減少供應會令低價私樓需求增加，而私樓供應減少會直接令樓價進一步上升，結果都是樓價再升。
當然，上面討論的大前提是增加公屋供應要減少居屋和私樓供應。如果政府可以加速那些沒用盡地積比的舊式公屋重建，或者大刀闊斧增加熟地供應，那另作別論。如果是這樣的話，究竟增加公屋還是居屋私樓供應，仍是個問題。
上面的推論結果，不是絕對答案。基於不同的假設，可以有不同的結論。
其實公屋供應對樓價影響即使有，也很間接和有限。現在的所謂土地供應大辯論，搞那麼多大龍鳳，其實如果不針對需求面問題，無論你增加多少房屋供應，樓價永遠只會被流入的資金推高，直至資金停止流入為止。
寫了這麼多字，其實我一毫子也沒收。不過我至少答了陳帆自稱沒有智慧答的問題。