今年居屋2022 將以51折推出，眼見以歷年最高折扣率出售，居屋售價看似愈來愈平，很容易以為林鄭政府在房屋政策上推出僅有「德政」。然而，我們參考房委會公佈的財務報表、按年居屋的銷售安排以及平均呎價等數據，分析新居屋近年成本、呎數、數量以及售價的最新趨勢及變化【註一】，發現居屋愈來愈平只是幻象，從中拆解房委會折扣推銷中的具體財政操作，更可能預測未來居屋政策的定位。
售價居高不變 拆解折扣「幻象」
自2018年改動以市價7折的居屋定價機制，並加入「非業主住戶家庭每月入息中位數」作為定價參考，居屋定價看似一降再降。政府自18年將居屋7折改到52折、在19年56-59折、在20年6折、到今年22年更以51折出售，現時居屋折扣率明顯比過往的7折高，似乎令市民產生居屋有愈賣愈平的觀感，更多負擔較低的家庭理應可以入手買居屋。然而，我們透過整理每年居屋的銷售安排中的單位呎數分佈以及最終售價表，計算出居屋單位的平均售價，發現自2014年重推居屋以來，除了16年跌至210萬，歷年新居屋售價卻維持在平均250萬至300萬之間。可見，縱使政府近年居屋不斷提高折扣率，居屋愈來愈平似乎只是幻象。
林鄭的納米居屋經濟學
新居屋售價不變的箇中原因，主因是居屋單位愈起愈細而呎價卻愈來愈升。參考上述居屋單位的每年平均呎數及平均售價數據，我們計算出居屋單位的每年平均呎數，發現居屋平均呎數按年逐步下跌，由14年平均451呎到2018年跌至近400呎，2022年更跌至只有382呎，縮細的70呎面積相當於一間主人房，價錢不變但就住少一間大房，市民將貨就價就要硬食縮水居屋。再者，居屋售價卻維持不變，平均呎價持續上升，由14年及16年新居屋的平均呎價在6千元以下，17年升至$6,579，往後維持在6千左右，19年亦曾升至$7,562。
年度 平均呎數 平均呎價
2014 451 HK$5,943
2016 423 HK$5,128
2017 406 HK$6,579
2018 418 HK$6,443
2019 398 HK$7,562
2020 409 HK$6,655
2022 382 HK$6,770(建議臨時呎價)
換言之，林鄭所謂改變定價機制提早折扣率的房屋「德政」，即使居屋售價水平貌似升跌不大，掩蓋著居屋其實愈起愈細，呎價上升的事實。現時一個350呎居屋單位，除了房委會出售居屋比過往可以賺到更大呎價，市民亦需要負擔起更多，單從2020年新居屋就算以5-6折出售，入息中位數家庭仍要不吃不喝7-10年【註二】，先可以買入有適切居住空間的居屋單位，就知道居屋並不平宜。
「地」盡其用 為再「加價」做準備
上年年底早有報導留意到2018年開始房委會推出細過322呎居屋單位，小於322呎(30平方米)單位的比例逐年上升，由18年佔全年居屋供應的14%，到今年2022年佔30%【註三】。房委會逐年唧細公營房屋單位，為政府「跑數」追趕公營房屋供應目標達標，報導中房委會委員陳旭明表示，「愈細愈單位代表愈多供應，咁先可以物盡其用土地資源」(smaller flats [will mean] more supply. We should make the best use of land resources)。即使近日有傳出政府考慮就人均居住面積立法，未來公營房屋供應要「地」盡其用，居住空間質素自然成為次一等問題。
報導亦引述，有消息人士表示，未來小蠔灣車廠上蓋項目的居屋有4成單位會是呎數低至227呎，而來緊啟德的公營房屋項目亦會愈來愈「納米化」，並解釋由於啟德身處城市地段又鄰近地鐵站，考慮到買家的潛在需求，建造細單位（some relatively small flats)好合理。將平日發展私樓的市場邏輯套入公營房屋用地，未來居屋供應愈起愈細，為未來將居屋呎價進一步推高做準備。
居屋成本愈來愈貴？
雖然政府表明居屋定價跟建築成本價錢並無掛鉤，但透過參考居屋多年的建築成本及售價的維持顯著差距，居屋在可見的未來仍是賣一間賺一間的必賺生意，亦解釋到房委會庫房一直水浸的原因。
每逢年頭房委會公佈本年度財政狀況及未來預算，不時會口頭上透露當時公屋居屋單位的建築成本。經整理房委會近5年居屋成本價的口頭說法，發現近年居屋成本的走勢有走向愈來愈平，除了21年曾經反升至90萬外，由17年嘅103萬逐步下跌至22年嘅76萬，今年居屋單位的建築成本追近公屋65萬的單位建築成本。
除了口頭交代，其實房委會一直未有公開就居屋單位成本計算的具體數據。我們透過統計房委會按年財務報表中的每五年期建築開支預測(未包括內部監督和行政費用)以及未來五年預計建屋量數字，從而計算出房委會每年對於新居屋單位的預測建築成本，發現房委會近5年預測居屋建築成本維持在九十萬至一百一十多萬不等。換言之，即使以房委會較保守的預測成本數字，仍可以計算出近年居屋的建築成本未有大幅升跌。只要居屋售價不變，居屋出售可謂一門必賺的生意。
雖然房委會經常宣稱由於日後建屋量大增，所以建築成本將會比目前估計的急增一倍以上。翻查每年的房委會財務報表預算，發現房委會一直「亂估」未來建築成本趨勢，經常預測成本會升，大叫「有財政壓力」、「公屋運作會赤字」等等。單從2017年房委會曾預測其現金及投資結餘到2020年會大跌400億，箇中原因為工程建屋量增加，建築開支將會調整。但事實上到2021年房委會公佈仍有579億結餘，就知道這些預測其實大多未能實況而保守，只會合理化每年房委會財務水浸的狀況。
【註一】統計近年公營房屋成本、呎數、數量以及售價的趨勢
【註二】明報：應否對現今房屋問題存有期望？
【註三】SCMP：Hong Kong Housing Authority looking at building more ‘nano flats’ for sale in coming projects
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