第一章 山雨欲來風滿樓
１．３ 瘋狂的泡沫
中國接管前夕，香港的樓市和股市皆投機過熱，形成泡沫，並在主權易手的一刻達至頂峰。最先出現泡沫的是地產行業，箇中因素甚多，例如過渡期內，中國政府惟恐英國人撤退前把香港人的錢捲走，嚴限港英政府出售土地的數量，營造了炒家囤積居奇的溫床（後來北京稍增賣地限額）。適逢九十年初香港處於負利率年代，銀行儲蓄利率抵不上每年百分之十的高通脹侵蝕，逼使人們四出尋找投資機會，以免銀行積蓄被通脹吃掉。按照過去廿年來的經驗，樓價只會因一時的局勢動盪而短暫下挫，長遠來說總是上升，於是樓房成為市民心中的最佳投資工具，不少有閒錢的人紛紛「買樓保值」，不獨賺取樓價飆升的紙上富貴，還有實質的租金收入。到了最後，暢旺的樓市引來中國大陸和東南亞的淘金客，闊綽地搜購大批價值千萬的豪宅炒賣。
早在九二至九四年期間，樓價曾狂升八成，逼使港英政府頒佈多項壓抑炒樓的措施，包括七成按揭上限，把樓市冷卻下來，價樓稍為回挫。然而到了九六年初，負利率之類刺激炒樓的客觀環境猶在，還火上加油地夾雜了回歸的憧憬。人們認定北京將出盡法寶，確保中國接收香港時，社會歌舞昇平，平穩過渡。事實上，北京官員曾公開表示，準備好必要時出手「穩定」香港的證券市場。如此一來，炒樓便是一盤穩賺無賠的生意，因為中國政府「不會容許」樓市大跌。全城趁著「回歸熱」變本加厲地瘋狂炒賣，出現了不少荒誕現象，例如樓宇成交大增，貨如輪轉，但不少單位根本無人居住，很多新屋苑入夜後竟是烏燈黑火。
樓市熾熱，不獨新推出的樓盤反應熱烈，多次打破超額認購比率，二手市場也亦步亦趨，炒風從有錢人家居住的豪宅蔓延至尋常百姓窩身的中小型屋苑，從此種下禍根。打從九六年初起，樓價先是收復早一、兩年的失地，然後在秋季開始，脫韁野馬般屢創新高。到了香港脫離殖民統治當天（九七年七月一日），樓價在這新一輪的炒風再度上升了八成，連同九二年的第一輪炒風，樓價在五年內上升足足一倍半，讓一個四百多呎的細小單位動輒要花兩、三百萬。根據政府的統計，炒家在這幾年的純利高達上百億元。
當樓市呈現泡沫後，以地產股為主的恆生指數亦隨之拾級而上，迭創新高，並在主權移交後不久（九七年八月），創下一萬六千多點的歷史紀錄。不過真正叫股民笑逐顏開的是一場「紅籌風暴」。所謂「紅籌」，是指中國政府部門屬下的企業，但在海外註冊的窗口公司。由於政府控制的母公司不時以低於市價，把優質業務賣給附屬的上市紅籌（「注資」），使這些紅籌撿到便宜貨，於是股價不斷攀升。後來事情逐漸變質，股民變得不理性起來，大伙兒不理三七二十一地把「紅籌」當成暴利的同義詞，一窩蜂爭逐炒賣。九七年五月，一家叫做北京控股（北控）的紅籌公司上市，人們爭相認購，連免費的申請表也炒賣至數十元一份。最後北控一共凍結了兩千多億元（比得上香港政府一年的開銷），首天掛牌上市時股價已上升兩倍以上，即使僅獲分配一手（兩千股）的小股民，也可在一夜之間獲利五萬五千元，成為一時佳話－－可別忘記當時每月的工資中位數才不過一萬元而已。
就是這樣，紅籌泡沫越吹越大，不過半年的光景，股價上升逾半者比比皆是，市盈率（P/E Ratio）每每過百，甚至上千倍（正常來說頂多是二十倍左右）。在互聯網還未流行的年代，家庭主婦和退休人士擠滿經紀行或「金魚缸」（銀行），定睛看著股價上落，上班族則頻頻開小差，不停按傳呼機查看股價，致電相熟經紀炒賣股票，無心工作。還有來自中國的資金興波作浪（後來有駐香港的中資機構主管被揭發非法挪用資金炒股，瀆職被捕），讓紅籌股的魔力在九七年八月達至頂峰，成交額天天創新高，本地的大企業（藍籌股）都要靠邊站，成為股市的配角，瘋狂情形教人側目。
這時候，行將被中國接管的香港對經濟充滿無比信心－－貴為全中國最發達、最現代化的國際城市，人均本地生產總值（GDP per capita）比宗主國英國還要高。克服過六七暴動、石油危機、前途問題、六四事件等困局後，香港人不再懼怕任何風浪，九十年代初恐懼共產黨而移民他鄉的人，也大多回流「搵食」了。加上中國大陸改革開放後一片繁華，香港人不期然憧憬更璀璨的未來，例如《明報》的社評形容今後的香港將「更堅強，更繁榮」，「不再擔憂人才過盛，畢業生找不到出路」，因為可以「馳騁中原」云云。面對主權易手，香港人只怕失去自由，擔心共產黨違反「一國兩制」的承諾，伸手干預香港內部事務。可誰也沒想到來自泰國的一場風暴，讓香港栽了跟頭，一直引以為傲的經濟會一落千丈。難怪香港人的自信心在金融風暴後盡喪，至今仍未恢復過來。
〔圖表七 中原城市指數 １９９２－１９９７〕
（圖表請參考本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/02/blog-post_27.html ）
（其他篇章見於本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/02/blog-post_1852.html ）