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規劃

需求主導重建模式:基層租戶更流離

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特稿: 兩位深水埗街坊

需求主導重建計劃是市區重建局一項新的重建方式。在這種較新的重建模式之下,市建局宣稱業主可以參與啟動重建,業主似乎可以得到一筆不俗的賠償,租客也有恰當的安置。可是現實的情況是否真的對重建居民有利呢?筆者於上月親往市建局於2013年4月12日公佈的需求主導項目,即深水埗通州大廈去訪問過大部分租戶及業主,亦接觸過另一深水埗的需求主導項目海生大廈內的被迫遷的租戶,去了解更多基層租戶在面對需求主導重建計劃的實況。

基層租戶面對市區重建局的現況
簡單來說,以前由市建局決定及啟動的重建項目,在公佈前一切保密,並在公佈重建局當日九點開始連續三天做人口凍結調查,聲稱是因為以防有人「落釘」騙取賠償。雖然,由於2001年公佈九大重建區以來,大大小小的地產商早已佈下「天羅地網」,並且近年把物業劏了又劏,租給基層租戶。由於市建局的賠償政策中,給自住業主的賠償是多於「非自住」、出租或空置單位的業主,故此,常有一公佈重建,劏房租戶就被趕走的情況。

現時,面對需求主導重建,基層租戶的處境更堪慮,因為,早在凍結人口之前,有心聲稱自住的地產商或業主,已心裡有數,知道大概可以收租收到幾時趕租戶走,然後聲稱自住。現時,基層社區如深水埗,已有五個需求主導項目(註1)。根據市建局的政策,一個申請需求主導的項目,總面積須超過400平方米,再想像將來地產商投標後所建的巨型豪宅,及後所帶來的高消費圈,實在叫基層租戶何處容身?

根據《市區重建局條例》,市建局必須依從《市區重建策略》(下稱《策略》)做事,《策略》寫明應妥善安置租戶,亦有所謂重建是要改善生活環境。市建局是公營機構,當然不是花公帑去改善可以住豪宅的人的生活環境,而是改善沒有資源去改善生活環境的人。可是,根據在深水埗通州大廈和海新大廈的案例看來,似乎需求主導計劃,是一個刻意避開市建局對租戶責任的政策,同時也成為「有心人」可以「合法地」扮自住而獲得更多賠償,完全背離凍結人口政策的原意。以下會詳細闡述:

一)有租戶於人口凍結前受到迫遷
第一個發現是有租戶在人口凍結登記之先的數個月前便受到業主的迫遷。筆者從部分通州大廈的劏房戶口中得知,他們的業主於人口凍結前的數個月便開始趕走租客,甚至有情況是業主搬進該單位自住。在以往的市區重建的重建項目中。迫遷只會出現在人口凍結登記之後因為沒有住戶會預先知道所居住的大廈會進行重建。可是在新出現的需求主導重建計劃之下,由大廈開始申請計劃(2012年八至九月)到人口凍結登記(2013度四至六月),業主有充足時間去進行迫遷租客及遷入該出租單位。

而這個行為的最大的動機必然是源於市區重建局的賠償政策。由於出租物業的業主的賠償必定較自住物業業主低,所以引致有業主因為希望獲得更多賠償而於人口凍結登記前迫遷租戶。對於劏房租戶,業主都不傾向和他們訂立長期的租約,他們可能持有短期或一個月租約,加上在2004年後,修訂後的《業主與租客(綜合)條例 》允許,如果業主想取回出租單位,只需要一個月通知便可終止租約。這意味著租戶可以很容易就會被迫遷,居住權沒有受到保障之餘,獲得重建補償或安置的權利也輕易被剝奪。

二)欠缺有效保護租客的相關政策
1)缺乏定義的「大規模異常迫遷」
根據市建局的網站,如果需求主導重建的項目有租戶被大規模異常迫遷,市建局會考慮拒絕的重建申請。可是市建局對於「大規模異常迫遷」並沒有任何定義。筆者之一因功課緣故,曾於2013年兩度去信市建局查詢,市建局都沒有回答相關問題。因此,我們無法真正知道迫遷租客到了哪種程度,才足以可以令市建局拒絕重建申請。

這種保護政策對於真正有需要的租戶似乎不可能發揮到應有的作用。另外,如果住戶根本不知道有這項保護政策,他們便不可能向市建局報告受到迫遷,作為制衡居心不良的地產或業主的自保方法,所以相信迫遷租戶的事件仍然會在人口凍結登記前「默默地」發生。

2)要求苛刻的住宅租客體恤援助計劃
從理論上講,市建局口中,住宅租客體恤援助計劃是有用的計劃,是防止租戶在公佈重建後,但物業被市建局成功收購前,被業主迫遷後離開重建區而失去重建賠償或安置。

可是,這項計劃沒有明文的申請方法,同時,其要求十分嚴苛,共有十三個條件(註2),而一個普通的租戶,根本不可能同時符合這麼多個條款。

據大角咀的受需求主導重建影響的租戶所講,市建局更曾在簡介會中向他們表明,本計劃是特別為需求主導而設。縱使,有跟進市建局政策改變的重建義工們都知道,這項政策,根本是因為市建局於深水埗順寧道項目發生大量人口凍結後迫遷事件,租戶組織起來抗議政策不公之後,才設立的。而這項計劃公佈後,第一個公佈而又有租戶因被迫遷而去申請的重建區,是九龍城道重建項目,而該項目根本就不是需求主導項目。

K小姐是在海壇街海新大廈,亦即需求主導項目中,在公佈凍結後才面臨二房東迫遷的劏房租戶,因此,她是可以申請這個計劃,以獲取她的賠償和權利。

K小姐的個案,是重建公佈時,二房東拿著她房間的鑰匙,開了她房間向市建局聲稱二房東自己住。當K小組首次向市建局求助時,得到的回覆是,叫她與二房東「傾掂」誰人在那裡住,還是二人瓜分賠償。K小姐不服,向市區重建社區服務隊求助,要求申請這個計劃。

可是,即使K小姐經市區重建社區服務隊的社工向市建局申請這項計劃,並且已經帶來了相關文件,接待她的社工卻聲稱,他們聲稱不知道如何協助受影響的居民申請這計劃。結果,是陪同K小姐找找社工隊的重建義工,當著社工面致電市建局,由市建局職員指示義工如何申請(原來只需要找張白紙寫著自己要求申請及個案情況即可),社工才知道計劃可如何申請。在是次事件中,到底是市建局給社工壓力?還是社工自己給自己壓力?我們都不得而知。但很清楚的就是,一個無權無勢、缺乏資訊的街坊,是否就只好接受制度叫她們乖乖就範的命運?

以上兩項政策,雖然看起來實用效果不大,但畢竟是租戶僅有可以自保的一些方法,可是,在資訊的嚴重不流通之下,以上兩項政策,也都形同虛設。

三)資訊不流通的嚴重程度,有刻意之嫌
理論上,租戶有兩種方法得到第二)點內所述的保護措施的詳細資訊。第一個途徑是由市建局的網站上;另一種是從市建局的工作人員或社會服務隊市建局口中得知這項政策。

現實上,重建租戶會由第一個途徑直接得知住宅租客體恤援助計劃的細節的機會極低。筆者在通州大廈的訪問中,沒有任何租戶表示知道有這項援助計劃存在。而且要在市建局的網站中找到住宅租客體恤援助計劃的細節是很困難。 居住在劏房的租戶大多數是弱勢群體,如新來港人士或基層人仕,而中年以上的基層租戶工時長,而且未必通曉上網技術,懂得查網站的機會比較微,這是常識。以K小姐為例,即使她在重建過程中面臨迫遷,但她的工作時間長,已經令她沒有多餘時間去市區重建局的網站找相關重建資訊。

再者,在市建局的網頁上,住宅租客體恤援助計劃的細節位於非常隱密的地方,找到的順序如下:「計劃與政策﹣﹣﹣>市建局開始的項目﹣﹣>編配安置及特惠金發放政策﹣﹣>市區重建局條例項目﹣﹣>其他(的第5點)」。這種順序,搜尋者要熟悉市建局的政策和條例(例如了解「前土地發展公司項目」和「市區重建局條例項目」的分別),才會找得到。雖然筆者是一個經常使用電腦瀏覽網站的普通用戶,也覺得在市建局的網站中找到援助計劃的細節是困難的,更何況是這些劏房租戶呢?

第一種方法不可能,那第二種呢?
市區重建社區服務隊成立於2001年。社區服務隊,旨在幫助受影響的居民重建項目。 2011年,市建局以新的撥款方式資助社區服務隊。市區更新信託基金的成立旨在資助社會服務隊。在重建項目中,市區重建社區服務隊有責任向受重建影響的居民講解賠償政策及其他權利,在受影響的居民重建。然而,筆者發現,無論是通州大廈的業主或租戶,又或住在海新大廈的K小姐,均從未從任何市建局人員或社工口中聽聞過第二)點中的保護措施。而K小姐向社工隊求助的例子,更是令人十分懷疑社工隊是否會向街坊發放這些訊息。

雖然社區服務隊有為通州大廈受影響的居民提供一些資料小冊子,可是,這些小冊子的訊息只關於市建局在成功收購單位向會向租戶作出的的賠償或安置政策的,對於在市建局在成功收購單位前受迫遷,因而會失去上述賠償或安置的租戶而言,這些資訊可謂沒有用處。因此,沒有人介紹住宅租客體恤援助計劃給受影響的住戶是嚴重影響他們的權益的。

另外,筆者之一在2013年因功課緣故, 曾兩度去信市建局查詢,市建局有沒有措施確保全楝大廈的業主和租戶,都知道該大廈有業主正在進行需求主導的申請,以及告知相關的一切權益,可是,市建局兩度都拒絕回答,只在回信中說這是業主的責任。假設,有部份業主存心趕走租戶以搏取更多賠償,又或有部份業主存心想迫令一些不肯賣的業主無奈妥協,那麼,部份想申請的業主和租戶及其他業主之間,便存有利益衝突,市建局有什麼理由,可以期望存在利益衝突的人之間會互通這種訊息?政策和法律就是用來防止這些利益衝突下,某一方的基本權利,如知情權和住屋權等,受到侵犯,否則,政策和法律是用來做什麼呢?

需求主導的政策是市建局設立的,好的政策就應當防止漏洞,自己設立一個政策出來,卻叫可能從政策漏洞得益的人去取消自已得益的可能,而且沒有任何罰則,真是再荒謬沒有了!

小結:保障租戶的可能性?
在需求主導重建政策之下,如要有效保護租戶,有三個條件必須滿足:
1)受影響的住戶從有業主想開始商討申請需求主導重建開始,就能夠知道事態發展。如果受影響的住戶不了解這個政策,就枉談任何保護措施。
2)由於市建局沒有為「異常一連串的租戶驅逐」下明確的定義,因此,如果受影響的租戶要向市建局報告​​迫遷事件,他或她應該知道其他鄰居住戶面臨驅逐或沒有。
3)受迫遷租戶們能夠組織起來集體向市建局投訴,若有行動力的話,就可以公開事件給市建局壓力,以迫令市建局拒絕該需求主導重建申請。只有當業主了解租戶有這樣做的可能性時,才不會輕易趕租戶走,以致重建計劃泡湯。

需求主導重建的政策,只有滿足這三個條件,才能在需求主導的重建政策下,對租戶的住屋權與業主們的私產權這兩種權利,作出恰當的平衡,措施方能夠保障租戶免受因重建而引起的迫遷。

現時,需求主導重建計劃存在著明顯不利租戶的漏洞,市建局應該本著以人為本的原則去優化計劃。

註1) 九龍道/僑蔭街項目;2)海壇街205﹣211A號項目; 3)海壇街229A至G號項目;4)通州街/桂林街項目;5)黄竹街項目

註2)申請該援助計劃(住宅租客體恤援助計劃)的受影響租戶必須符合下列資格準則:


(1)    凍結人口調查日之前已經根據有效租約在有關物業居住;

(2)    在凍結人口調查日前,並沒有收到業主根據租約條款發出的終止租約通知書,要求遷出有關物業;

(3)    並非因租戶違反租約條款而被業主終止租約;

(4)    並非因租戶本身自願提早終止租約;

(5)    並非因租戶在沒有任何合理理由及情況下於租約期滿後拒絕續租;
(6)    沒有收取業主因要求受影響租客遷出有關物業而提供的任何補償或款項;

(7)    沒有其他居所;

(8)    沒有被編配到或已入住出租公屋或居屋單位或接受任何公共房屋資助;

(9)    經已登記在香港房屋委員會的公屋輪候冊;

(10)    須在遷出受影響物業至少一個月前提出申請;

(11)   由凍結人口調查日前至遷出受影響物業前,真正在受影響物業內居住;

(12)   由凍結人口調查日之前兩年起直至接受特別特惠金時,未曾接受過市區重建局或香港房屋協會的任何現金補償或特惠金;
及
(13)   未曾在同一項目因業主要求遷出而接受本局按以下第6段提供的搬遷補助金。



於凍結人口調查日或之後遷入的租客並不符合申請該援助計劃的資格。

草根.行動.媒體  http://grassmediaction.wordpress.com〕

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