圖片說明：被選中開發的錦上路鄉郊地帶，包括大面積的活躍農地。
圖片說明：如何在有高度限制的錦上路新市鎮塞9萬人？規劃署在給城市規劃委員會的預想圖中，描繪了從錦田行人橋望向未來新市鎮的景像──西鐵站兩邊的停車場及巴士站成了一片樓海（右），遠景是錦莆路兩旁的公屋。（取自規劃署文件）
秘密運作了超過兩年的八鄉錦田發展黑箱終於打開。政府於四月十一日突然向城市規劃委員會提交研究報告，計劃在包括錦上路西鐵站、八鄉車廠及周邊村落的一百五十公頃土地上，建設一個可容納超過九萬人的新市鎮。若計劃原封不動落實，八鄉將有數以百戶居民被逼遷，多個農戶及商戶生計亦會被毀。政府這次偏離規劃慣例，事前完全沒有讓公眾參與，如果我們再不出聲，政府將在短時間內透過城市規劃委員會修訂《錦田南分區計劃大綱圖》落實計劃。
計劃重點
分兩階段實行
政府將一百五十公頃土地分為三部份
第一部份是錦上路西鐵站及八鄉車廠，佔地約四十公頃，將興建私人住宅及商場；
第二部份是西鐵站以西及錦莆路兩邊共約四十公頃土地，將由政府徵收以興建公共房屋；
第三部份約七十公頃，位於西鐵站旁邊、田心村以西及錦上路附近，將由私人發展商興建住宅，政府亦會徵收部份土地作公共用途
政府表示將從速展開第一及第二部份的修訂圖則及收地工作
黑箱作業
二○一二年初提出由港鐵進行規劃研究，到今年四月十一日由規劃署向城規會提交發展報告，期間完全沒有讓公眾參與，做法罕見
規模激增
二○一二年初提出時，政府建議新市鎮容納人口約五萬人，兩年後，規劃署大幅提高密度，令估計人口激增至92,800人，是八鄉錦田目前總人口的兩倍多
毀村滅家
計劃落實，屹立八鄉數十年的吳家村大半將被夷平，再加上石湖塘、田心村、田心新村和元崗村周邊的受影響村民，數以百計家園將被毀
破壞產業
發展區內多個有機農場及露天貨倉，是鄉郊特有的產業模式及就業機會。新市鎮發展將完全破壞這些產業，而新增的商業設施只能提供二千多個商業職位，大部份新增人口必須到區外就業
● 錦上路石屎森林塞九萬人 僅二千多就業職位
特區政府將興建房屋定為首要任務，不單在市區的綠化地帶及休憩用地起「插針樓」，在新界推動的大型開發計劃亦全面提高密度。以錦上路西鐵站為中心的新市鎮計劃，預定人口由兩年前的五萬人激增至超過九萬，居然和面積大幾倍的古洞北新發展區相若。但是，政府向新市鎮猛塞人口的同時，卻沒有任何產業及就業配套，意味新增居民必須乘坐西鐵，早出晚歸地跑到都會區上班，八鄉錦田勢淪為新一個「睡房城市」。
政府在交給規劃署的文件中承認，整項錦上路新市鎮的構思源自兩大政策，一是全速增加公私營房屋供應，二是鐵路為本的發展模式。整個新市鎮就是以錦上路西鐵站和八鄉車廠的上蓋私人物業發展為核心，由於受到石崗機場影響，錦上路站上蓋物業不會高於十七層，八鄉車廠上蓋物業不會高於廿六層，總共提供8,752單位。雖然沒有大圍和東涌屏風樓那樣高，但規劃的大方向仍然是倒模式的「鐵路站大型商場」（四十萬平方尺），另加一個公共交通總站，將所有人流集中到西鐵站。
和錦上路西鐵上蓋物業同期推動的還有錦莆路兩旁的公共房屋發展，總共提供16,900單位，預料人口達到51,700。這批居民將和上蓋私樓居民一起，成為新市鎮的「開荒牛」，為商業設施提供足夠消費者。政府在第二階段才會推動發展西鐵站以北，以及錦上路以北的開發，政府會收地以提供公園、學校及交通站等公共設施，物業項目就由私人發展商主導。第二階段的私人發展估計會提供8,049個住宅單位，帶來接近二萬人口。
● 多條道路擴闊 開八間新學校
圖片說明：政府已經指定各項公共設施的大概位置，包括八間學校（圖中紫色）、體育及醫療設施（圖中紅色）、西鐵站以外的公共交通交匯處（圖中藍色）及河畔公園（綠色斜劃）。（取自規劃署文件）
政府為新市鎮提供的設施主要是改善區內交通網絡，其中，錦田公路和東匯路之間的錦河路，以及錦河路和錦上路之間的錦田公路，將會擴闊至雙線雙程；八鄉路以南的錦河路，以及錦莆路將擴闊至單線雙程；錦上路元崗村以西的路段，以及錦上路和東匯路之間的錦田公路，將維持單線雙程，但會提升至標準闊度。幾個主要十字路口亦會進行改善工程。除此之外，政府亦打算在區內開設八間新學校和一間體育及醫療綜合設施，而現時吳家村北面一塊七公頃的農地，將會改為河畔公園。
聽上去好像不錯，其實錦上路新市鎮規劃已暗藏兩大致命問題。第一是政府在規劃時完全沒有提供任何產業及就業配套，據顧問公司估計，新市鎮只會提供二千多個商業職位，少得可憐。因此，被奪去生計的鄉郊產業工人固然無處着落，絕大部份新增人口也不能在區內就業，被迫長途跋涉逼爆西鐵往區外上班。第二是區內消費空間將被港鐵及地產商壟斷，像將軍澳、馬鞍山、東涌和天水圍一樣，居民缺乏選擇，物價隨時比元朗貴。這兩大致命傷加起來，錦上路新市鎮未開始已經註定步天水圍的後塵。
住房是生活的重要部份，但絕不是生活的全部，但在一片支持建屋的輿論之下，政府似乎不打算檢討過去二十年規劃新市鎮的失敗經驗。
● 城規會委員望保農地 設城鄉緩衝區
圖片說明：四月十一日，八鄉和錦田五位政治代表，包括鄉委會主席鄧賀年及曾憲強（圖左），以及三位民選區議員鄧卓然、黎偉雄及鄧貴有，聯同過百位村民到北角城市規劃委員會示威，反對新市鎮規劃破壞鄉郊。
城市規劃委員會在四月十一日舉行會議，討論政府提交的八鄉錦田發展研究報告。不少與會委員對政府的計劃提出質疑，認為發展過份着重效率，忽略市民過去幾年對大規模發展的不滿。亦有委員提出保育區內的活躍耕地，並在城鄉之間設立緩衝區，減少發展對鄉郊造成的破壞。
● 鄉委會主席和民選議員齊示威
在會議場外，過百名主要來自吳家村的八鄉村民到場示威，反對規劃方案全無諮詢，和他們一起到場的有八鄉鄉事委員會主席曾憲強、錦田鄉事委員會主席鄧賀年和三位民選區議員黎偉雄、鄧貴有和鄧卓然。
黎偉雄批評規劃署不尊重村民，未有諮詢鄉事委員會及區議會，是「閉門造車」。他指現時錦田公路及錦上路經常塞車，已經超出負荷，要求先解決交通問題，再談規劃。他指現時的計劃將消滅吳家村，將會與村民商討應對。
曾憲強同樣不滿政府的諮詢程序，不過，他認為發展是好事，重要的是做好基礎設施。對於有聲音認為應該在八鄉發展本地農業，他認為香港農業微不足道，沒有評論計劃對農業的影響。吳家村代表吳明岳先生表示，現時吳家村以住宅為主，少有耕種，他要求政府提出合理的賠償安置方案。石湖塘村原居民村代表曾亞來表示，會跟從鄉委會，爭取合理賠償安置。
● 顧問公司：新市鎮居民可北上就業
會場內的城規會委員聽罷規劃署及顧問公司的報告後，對於一個九萬人的新市鎮只提供二千多個就業職位表示憂慮，委員符展成指，市民不同意講求「效率」的發展模式，經過新界東北發展計劃的批評，他認為政府需要改變固有模式，照顧市民的訴求。顧問公司表示，日後當連接東西鐵的北環線完成後，錦上路新市鎮的居民可以「北上」就業。港鐵代表說，錦田的定位是一個「近郊鄉鎮」，整個計劃的重點在於建立一個地區中心，聚集人流，西鐵站將設有一個四十萬平方尺的商場及停車換乘設施。
錦田八鄉是香港重要的農業基地，委員鄒桂昌教授特別提出，就算有新發展，區內的常耕農地亦應該保留，發展社區農業。他認為，新市鎮和周邊鄉郊地區之間，需要設立緩衝區，這項建議得到另一位委員張孝威支持。
黎偉雄議員表示，目前未計劃下一步行動，會先等政府來元朗區議會及鄉委會諮詢。他會與受影響村民商量，不排除將行動升級，組織更多村民抗議。
● 港鐵主導計劃不尋常 缺公眾諮詢
錦上路新市鎮計劃表面看來，與新界東北、洪水橋或元朗南等新界大型開發計劃差不多，但仔細看其推進的過程，就會留意到兩個特殊的地方。
首先，港鐵一向只會負責車站及車廠上蓋的物業發展，例如正在施工的南昌 站，『其餘』所有大型開發計劃，都是由規劃署或土木工程拓展署負責聘請顧問公司研究 。錦上路計劃奇怪之處就在於，這次政府不單將西鐵站和八鄉車廠上蓋的物業發展交給港鐵，更在二○一二年邀請港鐵研究周邊約一百公頃的發展潛力。四月十一日提交的報告，是港鐵和規劃署共同完成的。可以說，政府這次是給予港鐵史無前例的權力，令整個錦上路新市鎮都以西鐵站為中心。
理工大學應用社會科學系講師鄒崇銘認為，港鐵過往一直通過非公開招標的方式與私人發展商合作，令上蓋物業發展項目的透明度極低，市民無法監察其運作是否合乎公眾利益。這次政府把整個新市鎮規劃都交給港鐵，結果肯定是以港鐵及日後參與發展商的利益為依歸，區內居民以至整體社會利益都靠邊站。
正正由於港鐵主導了規劃，導致過程極不透明，從二○一二年初至今整整兩年，港鐵完全沒有機制讓公眾參與，直到今天還說只會諮詢區議會、鄉事委員會和相關團體。這樣明目張膽地黑箱作業與規劃署過去幾年的做法背道而馳：無論是邊境禁區開放後的土地用途、新界東北發展還是南丫島石礦場建屋計劃，規劃署都會進行歷時數年的公眾參與規劃活動，盡早吸納公眾意見以修訂規劃內容。
錦上路新市鎮規劃開了兩個極壞的先例，且看村民以及社會大眾能否凝聚足夠力量，逼令政府回到較為開放的常規。
附表：錦上路新市鎮──目前所知的發展程序
政府沒有提出整項計劃的具體時間表，只表示會盡快啟動西鐵站上蓋物業及周邊的公共房屋發展，我們根據規劃署給城規會的文件，整理出以下的發展程序：
四月十一日 政府向城規會提交研究報告，讓委員作初步評論
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在二○一四年第二季諮詢元朗區議會，並同時諮詢鄉事委員會及地區關注團體
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規劃署根據意見修訂圖則後，向城規會申請修改《錦田南分區計劃大綱圖》，將按法例讓公眾表達意見
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土木工程拓展署進行詳細工程可行性研究
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西鐵站及八鄉車廠上蓋項目招標
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政府向立法會申請撥款進行收地及各項工程
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政府徵收用作興建公共房屋及公共設施的私人土地
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先發展區內公共房屋，之後再由私人發展商發展餘下的部份
（資料來源：規劃署給城規會文件）
記者：迪、彬、權