昨天由政府所舉辦有關橫洲發展的記者招待會，可算是無甚看頭。但梁振英在臨離開前嗚咽的一句「粒粒皆辛苦」，就為人津津樂道。當坊間大部分人都認為他的戲又爛又假的時候，我就不其然回想起不久前曾蔭權被AM730訪問時有關土地開發的一句：「移山又唔准，填海又唔准，所有綠化土地又唔准，加高亦都唔准，點算呢？」
而另一邊箱，當新世界的鄭家純被記者追問是否有與政府勾結發展橫洲時，他就慷慨激昂地說自己才是真正苦主，因為不但橫洲土地更改用途的申請多年未批，現在政府卻因要起公屋而打算把自己旗下的土地以賤價收回。從上述兩件事件中，我們能清楚看到，不論是私人或政府，在開發土地時都遇到重重困難。這樣的問題應如何解決？
我想問題的癥結，就像我之前第一篇建議中指出，是在於政府長期以來由上而下的規劃模式，而不是由下而上，先給土地的擁有者自行規劃，然後再把方案遞給區議會討論，最後才由政府拍扳。由上而下最大的弊病，就是規劃往往與現實脫節。就像今次橫洲事件中，這麼近港鐵站的一大幅地，為何要全部用來興建公屋呢？
一半公屋一半私樓不行嗎？我很有理由相信，這個一半半的建議若遞上鄉事會，全部地主或鄉紳不但會舉腳贊成，甚至要他們負責起公屋和修橋築路也可以！
因此我們不禁要問，為什麼類似的建議就從來沒有人提出？事實上，不是沒有人提出，而是即使是提出了，下場都會像新世界一樣，提了二十多年都只會換來政府的一句——不獲批！這是因為政府的土地規劃署根本不夠人手，去處理這些零星個案。即使處理，亦不會上心。
因為批了不但不會有花紅分，更會變相鼓勵其他地主提出類似的計劃，使自己忙上加忙。從這角度看，在規劃署工作的公務員，某程度上是和政府要增加房屋供應的良好願望背道而馳的。
那麼怎樣才能使他們與政府站在同一陣線呢？答案就是規劃署不要主動去規劃，而是要去「被規劃」。不要主動出擊去找地起樓，而是要求地主在遞上計劃前，要先得到區議會的同意。同時亦可發出明確的訊息，指出獲批的成功率與計劃中的公屋數量成正比。
這樣一來，區議會就自動成為規劃署的一部分，幫助篩選出各個得到大部分居民同意的方案，從而免去了「摸底」的需要。另一方面，因為計劃已是現成，本來負責規劃土地用途的同事就可以只集中處理各個計劃的協調工作，協調後就交上行政會議，讓行政會議在整個香港土地發展的佈局上再作判斷。
這樣由下而上的規劃，最大的好處是居民、地主和政府的利益必定是在同一線上，環環相扣，再不會遇到地區鄉紳或個別地主拍枱拍凳的場面。而另一個莫大的好處，就是當土地規劃交給了市場後，民間的智慧和想像力就能夠得以充份發揮，創造極大和極多的可能性。比如現在不是缺乏青年人創業的空間嗎？或是做藝術創作的地方嗎？我深切相信，當這個由民間主導的規劃方案一出，政府得到的創意和藝術空間，面積和使用效率都會比現在像是一潭死水的西九文化區大得多和高得多。