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回看剛發表的施政報告，看似有很多支持旅遊發展政策 － 由傳統的舉辦大型盛事、興建新景點到新興的生態文化旅遊，無一不無著墨。但「魔鬼在細節」，細心留意便發現政府對旅遊發展是「口裡說支持，政策卻很誠實」
眾所周知，現屆政府「盲搶地」成癮。在政府眼中的綠化地帶和政府、機構或社區用地猶如體育界和宗教界般「無經濟貢獻」，先後被改劃作住宅用途；棕地則支撐著四大支柱中的貿易及物流業而成為「會下金蛋的雞」，寸地不讓。既然重整棕地上的露天作業會影響貿易及物流業發展，那改劃旅遊用地就不會影響旅遊業發展嗎？
施政報告指物色到額外25幅有房屋發展潛力用地，一如以往地有多幅綠化地和政府、機構或社區用地被建議改劃。其中位於馬灣南部的地皮引起了筆者的注意，皆因這是少數被劃作康樂及與旅遊業有關用途的用地。一方面說支持旅遊業發展，另一方面卻用旅遊用地起樓。這不就是「口裡說支持，政策卻很誠實」的最佳證明？
施政報告提出將原劃作康樂及與旅遊業有關用途的馬灣南部用地作住宅 （圖：規劃署）
這幅位於馬灣南部地皮屬馬灣分區計劃大綱圖，面積為12.5公頃。根據城市規劃委員會分區計劃大綱圖的說明書（說明書），該地段的規劃意向是作低密度的康樂及與旅遊業有關的發展。當初將該地段劃為康樂及與旅遊業有關用途主要基於以下兩大因素：
一. 位處於「旅遊中樞」
於1998年發表的《Visitor and Tourism Study for Hong Kong》（《VISTOUR》），建議發展「青馬旅遊中樞」（Tsing Ma Node）。《VISTOUR》指出機場核心計劃提升了青衣和馬灣兩地的可達性，有潛力將兩地發展為旅遊中樞。當時計劃包括：
－ 新鴻基於馬灣興建以香港歷史和南中國漁村為題的主題公園[1]
－ 於大嶼山興建觀景台、市郊和門戶公園（Urban Fringe and Gateway Park）
－ 於青衣興建主題景點及天幕展覽中心（PADS Exhibition Center）
構思下的「青馬旅遊中樞」（Tsing Ma Node） （圖：《Visitor and Tourism Study for Hong Kong》）
說明書亦表示該地皮位於旅遊中樞的重要位置，宜作低密度康樂及與旅遊業有關發展。其實早在2000年時新鴻基曾伙拍雪樂園香港有限公司於該地皮發展香港雪樂園（雪樂園），同年獲城規會批准。但其後於2001年因新鴻基拒絕繼續支持，導致計劃被逼暫停。其後政府於2003年將該地皮重新招標，但政府當時認為入標的雪樂園香港有限公司和長江實業[2]均不合乎條件，最終無批出該地皮。政府於2007年重新就有關地皮以短期租約方式招標，用途需與旅遊康樂相關。最終依然無人中標，令該地皮一直空置至今。於2016年立法會財務委員會的特別會議上政府於回應議員詢問有關地皮時，便表示目前並沒有計劃在該處發展主題公園
（香港雪樂園簡介請按此）
馬灣南部曾構思興建香港雪樂園 （圖：文匯報）
既然有發展商感興趣，政府為何不提供協助以達至雙方都滿意的方案？政府在前後近17年的時間不但沒有把握機會，更沒有採取主動。白白錯失了發展該地皮的機會，更導致地皮一直弄空。折或是政府一直等待時機，以一直未能將地皮批出為由而改作住宅用途？
二. 地皮諸多限制
該地皮有著環境、交通和基礎設施等各種限制，因此早年政府認為不宜作建屋之用。有報導便指出該地皮地勢不平、交通不便和太接近青馬大橋，扣除山坡後只餘下約5至6公頃平地作住宅用途。其實這些限制於十多年後的今天並沒有得到解決，更加有惡化跡象 — 未來三跑系統帶來的噪音污染、青馬大橋流量因大嶼山發展而不斷上升、對外交通被新鴻基壟斷等。政府經常說沒有魔術棒解決土地問題，難道有魔術棒解決以上限制？折或是得到了上帝的感召，告知政府解決方案？政府為求達到目標不惜一切胡亂改劃土地，大大降低了居民的生活素質。
馬灣南部（圖⑤）不但地勢不平，且鄰近青馬大橋和原居民安葬區 （圖：Google Map）
改劃不符合規劃原意 自相矛盾
政府計劃將該地皮改劃為住宅（乙類）作中密度住宅發展，提供約4500個單位。毗鄰該地皮的珀麗灣提供約5200個單位，可見規模之大。根本無可能遵守現時最高地積比率0.4倍和最高建築物高度20米的規劃限制，未來的建築物勢必高於20米。未來居民不但有機會鳥瞰車水馬龍的青馬大橋，更可享有原居民安葬區的風光。顯然是次改劃並不符合低密度發展的原意，更加是今天的我打倒昨天的我。
最可笑的是每次當有地皮改劃為住宅之用時，定必有所謂專業人士出來評論一番。今次竟說到馬灣缺乏足夠配套設施發展旅遊，並指出鄰近大嶼山、機場亦會興建旅遊設施。因此認為馬灣南部用作住宅是更合適的用途，估計地價可高達93億元。這些所謂專業人士滿身銅臭、見錢開眼、窮得只剩下錢，每次評論都離不開市值不知多少個零的數字。他們恨不得所有地方都建滿樓，把地皮換成一捆捆的銀紙。筆者真的想知道住宅對那一方面的配套需求是低於旅遊景點？香港亦有很多地方作住宅，為何不可放過僅有的旅遊用地？
政府於2016年發表的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》中表示將提供足夠土地協助旅遊業長遠發展，興建新旅遊景點便是其中一個主要措施。不足一年後的今日不但沒有提出旅遊管理藍圖，更提出改劃絕無僅有的旅遊用地。旅遊用地早已避走到不宜建屋之地，在政府不停「搬龍門」下未來旅遊業會怎樣發展？
《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》中提及會增設新的旅遊景點 （圖：發展局）
註釋
1. 根據新鴻基於1994年遞交城市規劃委員會的發展藍圖，當時構思馬灣公園會是一個設有多種機動遊戲、包括5個主題的「國際風格」圍封式主題公園。及後新鴻基指因香港迪士尼樂園的興建而修改發展藍圖，成為現在的馬灣公園和挪亞方舟
2. 有傳聞指長江實業計劃於馬灣南部興建以金庸小說為主題的樂園，但一直未得到證實
參考資料
改劃建屋26幅地曝光 兩棕地挑戰大 可建6.1萬單位 橫洲二三期在列
26地改住宅 馬灣百億地王矚目
《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》