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回應市建局總監韋志成網誌聲明

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【關注基層住屋聯席】回應市建局總監韋志成《既維持財政穩健 也為市區更新創造新機遇》網誌聲明

市建局連年盈利淪官方地產商
重建應保障基層住屋權益為先

市建局總監韋志成昨日撰寫網誌,表示若以現時的收購模式,對油尖旺800多幢舊樓進行重建,可能會帶來1380億的財政虧損,更表示市建局獲政府豁免補地價的「優勢」,在收購過程中需向業主支付「自置居所津貼」而抵銷,無力興建公營房屋;而且市建局成立以來所提供的單位數目不夠,只有9000多個,對增加公營房屋數量杯水車薪。由此觀之,市建局基本上完全否定了市建局興建公營房屋的可能性。

今天的我打倒昨天的我,改善舊區居民生活頓成泡影

市建局成立至今,絕大部分重建項目興建私人豪宅,甚至酒店。在2012年,當時的主席張震遠曾經提過在政府的財政支持下,「建議將部分收購得來的市區土地,交給房屋委員會興建公屋,協助解決劏房問題」,雖然最終沒有兌現。後來蘇慶和擔任主席,就說「平整土地開支大,要跟董事局商討可行性」,態度未至於否定。到了今日,韋志成總監「不打自招」,明言「豁免補地價的優勢,實際上被『自置居所津貼』抵銷」,明示市建局難以負上興建公營房屋的責任。市建局口口聲聲「以人為本,改善舊區居民生活」,理應回饋社會為先,盈利為後;然而實質缺乏承擔,講法不斷退縮,莫說出租公屋,連公營資助出售房屋也大打退堂鼓。韋志成總監似乎「今天的我打倒昨天的我」,一個華麗轉身推翻了過往的說法。

虛報虧蝕狼來了,重建爆煲論危言聳聽

韋志成在網誌表示,若然重建油尖旺區的800幢舊式樓宇,預計帶來1,380億元虧損。市建局雖然不斷聲稱重建項目虧蝕,但實質上市建局成立16年來,除首4年、08/09及13/14年度收益未計入財政年度而虧損外,均連年盈利逾10億,至今資產淨值累積至326億元,盈利高達221億元,市建局實有誇大虧損風險之嫌。

單以油尖旺項目所見,有四大謬誤假設:

第一是市建局會重建全部800幢樓宇。觀乎過去16年市建局也只是清拆重建700多幢舊樓,油尖旺800幢舊樓是否全部由市建局埋單?這已經是一大疑問。除了私營發展商外,亦有很多舊樓並未在市建局的重建規劃之內,而且這個重建規模所需時間甚長,樓市市道會變,收益當然未必增加,但收購成本亦不見得只升不跌;當年房協和市建局在沙士期間出手收購,呎價低見三千元,可見一斑。

第二是市建局假設全部業主均是自住,需要在物業的市值金額之上額外給予「自置居所津貼」作補償;然而油尖旺區劏房眾多,實則自住業主有多少?要知道,若只是按單位的市值交吉價收購,其收購成本會大幅降低,這是市建局沒有披露的。況且「自置居所津貼」實為公營部門為了確保業主可以買回可居住單位的應當權益,若市建局因此出現虧蝕,理應由政府注資幫忙,以改善舊區居民生活質素為先。

第三是市建局只以收回的樓面地價作為唯一重建收益,明顯是混淆視聽。據影子長策會所述,除了樓面地價之外,還可以收取發展商的前期款項、售樓收益分紅、賺取出租物業的收益及持有市值很高的資產,韋志成均諱莫如深。由此觀之,市建局並沒有披露重建項目帶來的邊際收益,似乎與人不盡不實之感。
第四,市建局不斷強調油尖旺區重建因地積比已經耗盡,甚至變成負數,可容許發展面積過低。然而,以市建局的往績,他們總是會挑選可換底設備的項目作推動。據影子長策會所述,市建局70個住宅重建項目「總樓面面積由771874平方米,增加至重建後的2097683平方米,足足增加了172%。」為了增加市建局的可供發展樓面面積,市建局在土瓜灣先行推動「小區發展模式」,透過規劃手段增加整體樓面面積和改變社區格局,甚至以街道地積比轉移至重建樓宇來放寬高度限制。而現時油尖旺的重建研究,乃是以土瓜灣現時劃分重建的模式複製展開的。換言之,市建局將會合併可以換更大地積比的小區進行重建,而不會按現時油尖旺區限定地積比的模式進行。市建局過往的往績,又怎會做蝕本生意?

市區重建目標本末倒置,重構公營機構責任方為出路

韋志成雖然表示政府給予的免補地價優惠不足以承擔收購所付的成本,但問題是,為何市建局一定要「自負盈虧」?要知道,市建局當初成立就是獲政府注資一百億,而政府若果真正希望市區重建改善舊區居民生活的話,事實上進一步的注資是必須的。自負盈虧的「魔咒」,反而成為市建局罔顧基層住屋權的擋箭牌,不斷為其興建不可負擔的豪宅和酒店開路,合理化市建局儼如地產商的角色,成為其中一個割裂社區網絡、趕絕基層市民、推高租金物價、造成區內士紳化的幫兇。「以人為本」、「改善舊區居民生活」,在「自負盈虧」的尚方寶劍之下,早已成為不可兌現的口號。不要忘記,市建局的高層不同於政府官員,是能夠分得獲利所有的花紅;而市建局所作的缺的和財政運作,是不用過問於立法會,民意是無法監察的。

好了,既然市建局要自負盈虧,擔心油尖旺項目虧蝕而不肯興建公營房屋,不如政府注資購回重建地皮,讓房委會興建公營房屋?既然房屋如此「重中之重」,不惜在元朗橫洲迫遷散村村民,以天價24億元興建天價公屋(單是平整護土就用了9億,顧問費薪酬更用了7億),為何說到市區重建,卻錙銖必較呢?

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