著名的倫敦公屋 Dawson's Heights，在英國房屋私有化的大潮下，也許亦難逃被清拆的命運。（圖片來源）
古語有云：「話說天下大勢，分久必合，合久必分。」房屋政策供應的多寡與鬆緊，似乎亦暗合某種長波理論，正開始進入供應全面私有化與為融資拆牆鬆綁的「量化寬鬆」時期。筆者斗膽預測香港特區政府未來五年房屋政策的走向，如有雷同，並非巧合。
一）由供應主導到資助置業
過去數年公屋與私樓的供應量，遠遠低於香港的平均。以公屋為例，自1980年開始至今，年均的公屋興建量為21500個，但過去10年只有13500個，足足少了接近四成；與此同時，隨著1987年引入富戶政策、1997年的租者置其屋計劃，香港的自置私人居所比率由1971年的18.1%升到2011年的36.2%，自置公營房屋的比率亦升至15.9%，雖然近年有關比率稍為下跌，但總體房策方向由供應主導，轉向為資助置業，似乎仍然是特區政府未來五年房策的主導方針。
以上圖表顯示，公屋興建量近十年拾級而下，處於歷史性低位。資料來源：香港房委會
從這個角度去理解「80萬公屋封頂/足夠」的言論，便會知道80萬這個數字並非行政長官隨意說出的一組數字；早前《信報》就有一篇評論，估算符合公屋申請門檻的86–113萬戶之中，有15萬戶的「低收入住戶」，乃是居於資助自置居所/私宅業主的退休人士。所以，對於政府而言，剩餘大約80多萬戶合公屋資格、為數大概佔香港人口三成左右的人口，就是公營房屋政策主要對應的對象。
剩餘進不了公屋的七成人，就必須進入政府與地產商共同設立的資助置業遊戲。如筆者與鄒崇銘於《「置業主導」置市民於險境》一文所提及，不論是租置計劃還是綠置居，最終都會令大量公屋落入私人財主的手上。
不得不再提提倫敦公屋30年私有化的慘痛經歷：當年戴卓爾政府於1980年代初首先引入英國版本的租置計劃（Right to Buy），讓居於市鎮公寓（Council House）的租戶率先「自置居所」；然後推出「買來租」（Buy to Let），令一眾買了社會房屋/公屋的業主可以於市場直接租賃單位；待時機成熟，便於1988年取消租務管制及租住權保障，讓大量短期租約的租盤在市場湧現；
1996年，倫敦市政府推出「買來租」按揭，推動新的房屋法令，讓這種短租約、貴租金的租盤成為一眾私人財主與食利者的「福音」。最終的結果，是40%的市鎮公寓最終變為私有，但「買來租」卻成為主流，猶如桌上遊戲大富翁的橋段，部分的「買來租」業主最終變成坐擁千間「買來租」的大富豪，窮人自置居所夢固然成空，連中產也不得不租住離市區工作一兩小時車程的市郊，自置居所的比例，反而比起全面私有化之前更低！
全英國最大的「買來租」富豪 - Fergus and Judith Wilson（圖片及資料來源─大紀元）
昔日香港的租置計劃，其實亦已經在短短數年間，賣出39個屋邨共12萬個的公屋單位，佔80萬間出租公屋的15%。香港分別於1998年及2004年取消租金管制條例及租住權保障，距離倫敦式的全面私有化，只差為一眾擁有公屋或居屋的業主提供補貼，推行香港版的Buy to Let。
二）政府賣公產 納稅人埋單
單單靠推行綠置居或者昔日的租置計劃，其實並不能夠做到全面私有化，除非政府實行團結香港基金的建議，購買公營房屋單位者日後補地價時，只需要支付出售單位當日的「成本價」，這樣便可以大大減低公營房屋的補地價門檻，讓更多的居屋或資助房屋，變成不折不扣的私樓。
以這種方式推行的置業補貼，最終會成為推動私人租賃市場租金暴漲的助燃劑。一眾納稅人辛辛苦苦工作，原先繳稅得以換取的房屋福利及保障，最後變成為房地產商打工。倫敦的例子告訴我們，透過政府補貼地價而向私人發展商賣樓、或者是提供租金補貼的行為，最終都是由納稅人埋單，承擔隨之而來的高租金、高房價的惡果。根據英國全國住房聯盟（National Housing Federation）的研究，單單在2016年，英國的納稅人便已經向私人業主「進貢」高達93億鎊的房屋福利，當中有超過40%的政府資助，是直接落入私人大業主的口袋。
經濟學者Thomas Piketty就在其《廿一世紀資本論》提及過，現時社會問題的根源，在於房產租金資本的收入遠遠高於經濟的增長，更不用說工人的工資了。利之所在，導致巴塞隆拿和柏林亦不得不立法禁止Airbnb出租整幢物業，因為租金實在是太昂貴了。不過可以肯定的是，解決住房可負擔問題的出路，絕非是給予公屋與居屋居民「分一杯羹」的機會，而進一步令坐擁房產者食利的回報暴漲，與國家經濟成長的幅度拉得更開。
以上圖表顯示，過去十年香港透過樓宇買賣的資本累積回報遠高於GDP增長，印證Thomas Piketty r>g的理論假設。資料來源：差餉物業估價署、世界銀行
三）權利變選擇 上樓變樂透
當公屋的數量不再增多，甚至是越來越少時，能夠上樓就好像「中六合彩」一樣，當年能夠上到華富邨或者是蘇屋邨的居民，都應該是這樣想，只不過現在不是1960年，而是2017年。
能夠安撫一眾心急上樓或置業者的講法，自然是強調政府會給予市民「選擇」。倫敦的做法就是為當地市鎮公寓引入一套「選擇為本」的分配制度（Choice-based lettings system），讓一眾「顧客」可以「自由選擇」住哪裡，不用再被昔日千瘡百孔的中央分配制度所縛─只不過必須同時引入複雜的計分制度，在數量極其有限的市鎮公寓或者是社會房屋之中，區分申請者有多需要一間住房。
這和一些團體鼓吹公屋私有化可以「解決資源錯配」的講法如出一轍，都是強調有選擇─不過他們沒有說清楚的，是當公屋變成綠置居，開啟全面私有化的序幕後，市民只能夠得到類似買六合彩可以揀數字的那種「選擇」。
置業上樓皆成空，唯有獨自租貴房。這是筆者對香港房屋政策「遠景」的最大擔憂。
原刊於《信報財經新聞》
延伸閱讀：
Minton, A. (2017). Big Capital: Who Is London For? London: Penguin Books.