什麼叫「房地產主導」規劃？這不是SimCity，是位於墨西哥伊斯塔帕盧卡的低收入住宅群（圖片來源：anitachance）
香港的城市發展已瀕臨爆煲的狀態。
其中一項檢視爆煲的指標，是當整個城市的人都在討論，如何把土地都變成房屋儲備的時候。
為什麼我會形容這是一個爆煲的指標？理由非常簡單，我們不可能把整個城市的未來，投放在房地產這個註定沒有將來的產業。
時代不同，過去人們視房地產為必需品，因為人總要找地方住嘛；現在經濟轉型社會結構不再穩定，人們視房地產為退休生活的抵押品及可供炒賣圖利的商品；將來，當水、空氣和土壤不再免費之時，這些資源便會取代房地產成為真正的必需品。
就在此時此刻，香港的食水供應仍然由政府所掌控，市民要支持的費用極其低廉；路邊空氣污染雖然二十多年來長期是世衛標準的兩倍，但清新空氣遠仍未到需要去到「搶購」的地步；常耕的農地持續萎縮，但畢竟大規模的毒害土壤行為並未出現，倒泥的破壞力要比石油壓裂法（oil fracking）少得多。於是乎，將城市發展的目標，訂為讓最大多數的人都可以住到可負擔的樓房，繼續過去數十年的新市鎮發展帶動人口增長的規劃模式，似乎亦為大多數市民所接受，「城市發展爆煲」的講法，難道不是危言聳聽？
列舉一些數字會有助讀者理解過去香港的城市發展模式，到底讓我們損失了什麼。根據世界銀行2016年的研究報告《空氣污染的成本》（The Cost of Air Pollution: Strengthening the economic case for action），香港因空氣污染導致的總福利損失（total welfare losses），以GDP比率計算的話，比起中國（9.92%）、印度（7.69%）、甚至是柬埔寨（8.16%）都來得高，高達12.49%，在142個國家及地區之中，總福利損失排名第二。單單就2013年，香港便損失了46,387百萬美元，折合3640億港元，是2018年度政府總開支的65%，或者是同年所有教育、衛生、保安、環境及食物及社會福利開支的總和。
表一：2013年空氣污染導致總福利損失比較，以GDP比率及百萬美元計算 （資料來源：世界銀行）
或者我轉換一個講法。為什麼過去的發展總是又快又有效率，現在的發展總是又慢又多爭吵？原因是過去發展的快，是以人命與弱勢的犧牲為代價，現在發展的慢，是因為權利意識的覺醒，知道個體權利並不能輕易被集體利益所犧牲。
非常可惜，理應關心市民健康福祉的衛生署，對於因城市單一過度發展，帶來的空氣、水質以至是土壤污染如何影響健康，完全沒有任何的著墨，企圖把市民健康問題的根源完全歸咎於個人的習慣，忽略環境及城市設計如何引致廣泛而影響深遠的健康風險。瀏覽衛生防護中心有關空氣污染健康影響的網頁，主要的預防資訊就是載口罩和看環保署AQHI網頁，而所引用的世衛健康風險資料，亦是2004年的舊資料，令市民普遍無視空氣污染對健康的壞影響，早已經超越缺乏運動和飲食多鹽多膽固醇的層次，成為全球第四大的死亡殺手。如果把室內和室外空氣污染一併計算在內，造成的健康威脅比起吸煙及飲酒還要高。
圖一：世界導致疾病二十大健康風險因素比較（資料來源：刺針）
一味鼓吹土地不足，企圖複製過往新市鎮模式，製造大量的衛星市鎮，永續房地產產業，這樣對於有樓之士或者有好處，但對香港人的未來無異是「殺雞取卵」，連帶下幾代可以使用的自然土地資源、城市與人的健康，都一併消失殆盡。
波蘭尼(Karl Polanyi)在《大轉型》一書（The Great Transformation-The Political and Economic Origins of Our Times）提及過雙向運動（double movement）的理念，所說的雖然是市場經濟無限擴張與社會自我保護之間的互相競爭，但用來解釋現時城市規劃回歸人文的現象倒也十分恰當。城市發展正逐漸由一個鐘擺轉向到另一個鐘擺，全然的機械式發展終會被城市內部有機的部分所抵制。就以我們日常生活的街道為例，經歷過數十年全面向車輛傾斜的規劃歷史之後，現在終於出現全面的反撲。
最核心的轉變，是重新強調「人」在城市規劃中的地位。近日參與由「創不同」舉辦的「行多步實驗室」，有交通工程師明言過去交通規劃的目的，完全是為了車輛的順暢流動，而不會考慮到人在其中的需要。這個例子恰好說明，在過去數十年的教育制度、社會結構及街道設計之中，人在城市規劃中被邊緣化到一個何其微末的程度，就是連思想上也要讓你覺得，人的需要是不重要的，健康由於難以量化，於是便索性在規劃上無視，而掌管城市規劃核心的工程師，也被教育成只懂用盡種種的法令與硬件去規限人的行動，讓代表資本主義血液的車流能夠川流不息地日夜流動。
或者，要令我們的城市規劃能夠更健康，最先要處理的是目前把所有城市問題歸咎於人，歸咎於人的行為及習慣的傾向。不論是人的健康、街道的健康還是城市的健康，最終我們也需要看到整個社會結構、城市設計與環境生態，才是最終極模塑個體行為與價值觀的幕後推手。目前以房地產為主導的城市規劃必須從根本意義上被質疑，我們才有可能走出被蒙蔽的幽谷，看到更多生命與發展的可能。
文字版載於《信報財經新聞》