「土地大辯論」的公眾諮詢活動從籌備階段至今已帶出不少爭論，本欄亦嘗試從農業、藝術文化、保育、體育等角度剖析土地的功能與意義，重新思考土地發展及規劃的可能性。香港在土地發展及規劃上欠缺甚麼？香港藝文空間何去何從？讓房產發展研究中心創辦人姚松炎教授與我們進行一場土地對談。
問：《文化論政》的前幾期提出了很多對於土地非主流的價值和觀點，對於現在身處當時當刻的香港，你覺得如何可以有轉機？
姚：其實政府就土地供應選項及發展一直「斷錯症」，實際上我們不應簡單片面地討論土地供應選項，討論中應該至少包括三個層次。第一，香港的發展方向應向哪裏走？這是一直從沒探討過。大部份城市在考慮土地供應之前，都必定會進行關於城市未來發展的研究及諮詢。先有視野（vision），構想三十年後、五十年後的城市模樣，才會知道甚麼用途的土地應在甚麼地方出現。香港政府沒有很前瞻地去看城市發展路向，便貿貿然說要增加土地，這很可能會出現拿錯、拿多、拿少土地。
第二，政府常有一個誤解，以為只要找到夠多的地，房屋的價格就會回落至可負擔的水平，香港人就會住得好一點，但其實並不會。打個比喻說，麵粉即使很便宜、很多地賣出去，但做麵包的商人未必會因麵粉大量供應而跟隨大量供應麵包，因為商家有權不買的。政府以為不斷供應土地，房屋的供應就會跟隨上升，樓價隨之下跌，人人安居樂業。其實地產商可以不買政府的土地，事實上政府亦曾試過賣不出土地。這是經濟邏輯上的錯配。
第三，就是沒有考慮土地供應的優次。即不是選擇哪些土地可以去用，而是討論最先用哪些土地？將其發展成甚麼用途？這三個主要的問題導致今次土地大辯論很容易「斷錯症、醫錯病」的情況。
問：愈來愈多新規劃的土地發展，例如西九文化區、利東街囍匯都是讓私人地產商管理，令許多公共空間被隱沒城市之中。而乏人問津、條件參差的閒置土地才交由公眾或非政府組織申請。你對此有何看法？
姚：城市本身有三種業權的土地，一是已賣給地產商的土地；二是由政府擁有的土地，例如是已圍封的閒置地或政府大樓；三是公共空間，開放予公眾使用的政府地 ，但香港的公共空間通常有很多限制，例如不准跑步、不准踏單車。然而，香港卻出現第四類土地類型，就是政府將土地賣給地產商，同時在地契條款中要求地產商將部份地方開放予公眾。這是世界上十分罕有，亦衍生出不同的空間問題。政府這樣做的原因是「諗縮數」，先不願意運用土地作公共空間，於是便在賣地時加入條款，規定地產商將一定土地比例用作公共空間，既賺取地價，亦滿足對公共空間的需要。 地產商也不笨，「你搵我笨，我咪搵市民笨」，把用不著、沒有價值的空間用作公共空間，甚至乎長期上鎖、派管理員看守、需要繞過商鋪，令人不方便到達及使用。
問：農業、文化、體育，這些漸趨發展成熟及已經走向專業化，但產業鏈上卻滿目瘡痍，在規劃上，如何可以估算和得出最合理的規劃？
姚：現在是支離破碎的。我以賽馬會創意藝術中心（JCCAC）作例子，政府的想法是滿足一個需要保育的建築物，於是就將一些內容填進去這個保育項目，當中並沒有周詳及長遠的規劃及考慮，結果就變了一個完全沒有周邊配套及創意文化藝術氛圍的地方。如果你去JCCAC就會明白，經過的是公共屋村、深水埗及橫街窄巷，甚少藝術文化的氛圍，香港政府亦不容許你建立這種氛圍。
在法國或巴黎，藝術文化氛圍是會自然沿著受保育建築物的周邊人流去衍生，例如會有街頭畫畫、不同的街頭表演。香港卻因為過度管理而不能建立出這樣的氛圍、墟市的文化。藝術家在街頭表演，會立即遭到投訴或檢控。所以，你從地鐵站出來不會感受到甚麼，直至你進入JCCAC參觀才會有一點感受。問題是，你會願意花時間從老遠地方來參觀一個文化地點嗎？這反映文化空間規劃並不能夠以單一的建築物作為文化創意產業的維持。
問：另一方面，在土地大辯論的文件中，卻從未提及在社會環境已經轉變的今日，人們對康體設施及發展文化有更高的期望及需求，規劃標準裏面卻沒有更新到文化及康體設施需要，你如何看這5年甚至10年的趨勢？
姚：在《香港2030+》中，未來所需要的4800頃土地也沒有明確包含文化康體設施用地的需求。即使在土地供應專責小組提出的18個土地發展選項中，亦沒有表示有預留土地作為文化及康體設施用地。這反映政府從沒有思考過香港文化藝術康體範疇的路該如何走。它不能勾劃究竟未來有哪些文化康體用地的需求。這回應了之前所談及的發展方向，「問地從哪裏拿是問錯問題，應該要問香港未來想成為一個怎樣的城市」，這是一個很具體的例子去印證香港政府欠缺發展視野。如果有一個很具體關於香港的文化康體路向的諮詢及研究，那我們就可得知制定甚麼、制定幾多。但現在政府根本沒有這個視野，我們連需要幾多文化及康體設施用地亦未知。
問：如何看私人遊樂場？
姚：私人遊樂場的歷史背景是當時港英政府沒能力提供康體設施，所以用低地價鼓勵私人會所提供。但時移世易，今時今日的政府有極多盈餘，而這些私人會所卻動輒收取過千萬的會費以謀取暴利，違反了低地價的土地模式。有見及此，在已有能力提供相關場地下，政府應以市價跟如粉嶺高爾夫球場般的到期遊樂場地契續約，從而避免財團利用這些用地謀取暴利。更甚者，若有一些大面積卻低用量，或容易找到替補的用地面臨續期，政府亦應考慮不再與期續約，以作更有效益的用途。
文章刊於2018年6月11日信報專欄，本欄由「香港文化監察」邀請不同意見人士討論香港文化及文化政策狀況，集思廣益，出謀獻策。