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政經

炒樓避稅大漏洞 土地供應加幾多都無用

炒樓避稅大漏洞 土地供應加幾多都無用
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(獨媒特約報導)本土研究社今日發佈 《富稅難收:香港股權轉讓住宅避稅研究》報告,核實126宗以「公司股權轉讓方式」購買物業避過樓市辣招的個案,交易總金額達327.7億,繞過30%的物業印花稅「辣招」,潛在避稅額近94億、涉及超過180個單位。本土研究社成員黃肇鴻指,政府最新提出的「娥六招」及正進行的土地大辯論,只針對土地供應問題,忽視炒賣市場及房屋資源分配,所謂解決房屋問題最終只會徒勞無功。

轉讓股權間接買物業 涉避稅近百億

現時政府針對「非首置」買家、非香港永久居民、外地買家及公司身份買家推出多種物業印花稅,最高達30%。為逃避稅項,不少投資者以空殼公司持有物業,再以股權轉讓的方式進行物業交易,借轉讓股權之名間接買樓。

股權轉換交易完成後,物業的法定業主雖然仍是同一間「物業公司」,但公司和物業的真正控制人已經轉變,而買賣雙方只需繳付0.2%的股票轉讓印花稅,遠低於任何一類印花稅。

政府「加辣」後個案增三倍 多名中港地產集團高層為買家

本土研究社曾透過立法會議員,向政府查詢只持有一間物業的公司股權轉讓個案數字,但獲回覆稱未有相關統計。團隊於是透過收集物業買賣的報導,再透過土地註冊處及公司查冊,核實當中涉及全數公司董事及股東轉換的情況。研究報告指,自政府於2016年11月推出雙倍印花稅「加辣」後,相關個案數量大增,僅18個月已有96宗,是「加辣」前6年個案總數的3倍。近六成個案來自外地個人買家、境外註冊公司及居港未滿7年移民,當中又以中國買家為主,佔外地個人買家七成。

富稅難收-Infographic02-股權轉讓流程

多名買賣雙方均有資深房地產或投資背景,包括本港四大地產商之一長和系集團、內地地產商中渝置地地產張松橋、經絳集團主席及前全國政協委員陳經緯、藝人關芝琳及容祖兒等。長和系集團於2017-18年間以股權轉讓方式賣出3個位於薄扶林道及山頂道的豪宅物業,避稅額約7.4億元。

是次涉及的外地註冊公司買家全為英屬處女群島(BVI)公司或百慕達註冊公司,本土研究社成員陳顯恩認為,情況反映股權轉換或已成為跨國投資者進入本港房屋市場的途徑,甚至是國際走資避稅渠道,大大影響香港的國際金融中心聲譽。

西九屋苑成重災區 股權轉讓漏洞普及化

研究報告亦提到,西九龍住宅屋苑群是重災區,包括君臨天下、凱旋門、漾日居等,團隊共發現19宗個案。團隊其後在西九龍凱旋門進行整體業權查冊,發現以公司身份持有的單位共290個、佔近整體單位數目近四成,成為潛在避稅的重災區。

富稅難收-Infographic04-西九凱旋門業權分析

研究更指「借殼買樓」疑有產業化跡象,令股權轉讓的漏洞普及化。至少26宗個案中的「物業公司」與秘書公司所用地址完全一樣,極可能是沒有實際業務的「空殼公司」,以迴避買賣物業需繳付的稅項。其中4間「空殼公司」共用同一地址,反映「股權轉讓」漏洞或已導致服務「空殼公司」的秘書公司產業衍生,專門協助投資者或外來買家「借殼買樓」以避繳稅,進一步加劇房屋炒賣。

富稅難收-Infographic05-股權轉讓產業化

住宅市場現「一屋兩制」 印花稅本末倒置成「窮人稅」

陳顯恩批評,由於現時公司以股權轉讓進行住宅交易時無需向土地註冊處或公司註冊處申報,本地住宅市場出現「一屋兩制」情況:一般市民在正常的住宅市場裡,以正常方式進行住宅交易和繳稅時,專業投資者或富戶則能在另一個獨立於所有物業印花稅及政府監管的市場裡,以股權轉讓方式買賣房屋,享受避稅、高物業回報率等特惠。原來針對投資者和外地買家的懲罰性稅項無法發揮作用,變相淪為只懲罰普通市民的「窮人稅」。

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陳顯恩斥「一屋兩制」的情況不但違反公平原則,「避稅後門」更縱容投資者炒賣本地房屋,房屋資源流落至炒賣用途,而非用作滿足市民住屋需求。政府若不及早堵塞漏洞,增加房屋供應措施亦只會事倍功半,如同「水喉漏水」,無法真正解決住屋需求的問題。

批土地政策只針對供應只會「徒勞無功」

本土研究社成員黃肇鴻亦指,特首林鄭月娥的土地房屋政策,包括土地大辯論和「娥六招」均只針對土地供應,忽視境外買家拉高樓價、房屋資源分配不均的問題。黃肇鴻指,政府一日不處理問題,日後無論如何增加房屋供應仍是徒勞無功,無法真正解決房屋問題。

會計界立法會議員梁繼昌稱,政府於2010-16年間共推行過四次樓市「辣招」,令轉讓股權購買物業的情況更嚴重。他表示過往亦曾詢問政府,但政府只給予「標準」答案,指情況「只屬很細的比例」。他認為政府無意堵塞漏洞,又提到政府應有整全統計,只是有關部門不願意透露數據。

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倡仿外國做法提升透明度 設資料庫予公眾查閱

陳顯恩建議仿效外國,以取得「實益擁有權」為原則、向以股權轉讓方式進行物業買賣者收取物業印花稅。政府要求所有公司主動申報公司實益擁有人的變化,所有在香港持物業的外地註冊公司,亦需向政府申報實益擁有人的資料,以納入稅網。

陳顯恩亦指政府應建立跨部門「物業公司」重要控制人資料庫,並開放予公眾查閱,以加強物業資訊透明度。

黃肇鴻強調,是次研究只是從新聞報導搜集線索再加以整理,相信現實情況比126宗個案更多,「只係冰山一角」,期望政府回應。陳顯恩認為政府要跟進並不困難,「資料係曬到」,希望政府公開交待涉及物業的股權轉讓數字。

記者:梁皓兒

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