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政經

盲搶地會減低而非增加供應

盲搶地會減低而非增加供應
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「土地大辯論」的其中一個重要爭議,是如何理解土地供求關係。引用中學經濟科的常識來理解,不增加供應自然就無法舒解需求,面對剛性需求固然是供應越多越好。很可惜,世事永遠比課本複雜,盲目的土地開發不單止不能增加供應,甚至可以減少未來的供應。

當中的關鍵,在於供應和需求未必是指同一件事情。舉個例:我肚餓,要食飯。為了滿足食飯這個需求,我是不是該打開米缸?理論上是,畢竟沒有米,又如何煮飯呢?但如果我和你說,無論根據過往經驗或是現有計劃,只要你一打開米缸,十殻米有九殻半都會被拿去釀酒,只有半殻會用來做飯,而你知道米缸的米是有限的,那麼你還會不會打開米缸?恐怕正常人都會猶豫了,因為你知道未來可以用來做飯的米會立即被拿去釀酒,結果很有可能是減低而不是提高未來飯的供應。你起碼會說,我寧願餓多陣,都要先搞清楚釀酒的必要性,同埋係咪要咁多。

精明的讀者應該會看得出,要解決對飯的需求,我們要供應的其實是飯,不是米。儘管理論上要供應飯,我們得先供應米;但在某些情況下,增加了米的供應,不一定能增加飯的供應,甚至會減少未來飯的供應。

回到「土地大辯論」,我們的米是土地,我們的飯是房屋。理論上,要供應房屋,我們得先供應土地;但在香港現時的特殊情況下,增加了土地的供應,不一定能增加房屋的供應,甚至會減少未來房屋的供應。

且看大嶼山竹篙灣的土地,面積有尖沙咀、佐敦和尖東加起來那麼大,要容納數萬人不是問題。這塊土地用了來建(到現在還是虧本的)廸士尼樂園,也就不能用來建房屋了。如果當年沒有興建廸士尼,我們今天就會有一大片的空間可以選擇要不要用來做房屋發展。當年盲目的土地開發,吊詭地減少了今天可用作房屋供應的土地。

過去香港浪費土地的開發例子太多,而更不幸的是這問題仍然未見解決。現在「土地大辯論」所聲稱的1,200公頃土地需求,當中只有230公頃是作住宅用途,其他則是內容不清不楚的經濟和基建用地;這兒還未說到住宅用地當中又有多少是用來滿足真正的住屋需要,以及發展的密度和模式是否合理。這就是為什麼有這麼多的異議者會要求在未搞清楚分配問題之前,不應盲目開發土地。畢竟香港就這麼一千平方公里,一塊土地用了來做A就不可以用來做B,在巨大的住屋壓力下反而更應謹慎。

這兒還未說到現有的部分增加土地供應選項,連附帶基建造價隨時上萬億,這些開支的機會成本又該如何理解?你問問香港人想要那個起了也未必有份的東大嶼都會,還是把基建費用來搞醫療教育退保甚至派咗佢,只怕大家更想要後者。這樣說下去,那些「總之增加咗供應先再講」的做法就更難站得住腳。

在解決「盲搶地」問題前,無論你認為現時給予房屋開發的土地已經足夠,還是認為要進一步增加房屋供應來大幅提高人均居住面積,也不應該為現時沒有清楚解說的「增加土地供應」吶喊助威。在現有的特殊環境下,即使對整體土地供應是否足夠的立場不同,也該統一戰線矛頭直指政府。畢竟如果政府現在說要加稅,卻不說清楚加來做什麼,總之庫房多了儲備先再講,我想無論左翼還是右派也不會接受啊!

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