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舊區街坊自主促進組

一個全義工組織,沒有任何資助及政黨背景,組員來自灣仔利東街、深水埗、旺角及九龍城等多個市區重建項目的關注組街坊及義工。我們均是利用工餘、學餘的休息時間參與組織工作。長遠來說,我們希望實驗一種不依靠申請資助、普通市民靠自己參與建造公民社會的方法。 網誌

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【土地大辯論】填海造島,放逐舊區居民?

【土地大辯論】填海造島,放逐舊區居民?
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土地大辯論意見書
填海造島,放逐舊區居民?
重建地盤先規劃,原區安置增公屋

特首林鄭月娥自當上特首以來,經常聲稱要開拓更多土地才能解決基層住屋問題,並委託土地供應專責小組(下稱土供組),於4月底開展土地供應「諮詢」,但諮詢期未完,林鄭已急不及待欲「一錘定音」,率先表態鼓勵填海,建制權貴隨即爭相仿傚。在8月初,前特首董建華牽頭成立的團結香港基金(下稱團結基金)更提出「強化東大嶼都會」計劃,建議在大嶼山東部水域填海2,200公頃,建造人工島,聲稱可「用作安置受舊區重建影響的居民」,並從而加快市區重建,更找來市區重建局行政總監韋志成做專訪,為其搖旗吶喊!

本組深感憂慮,政府及權貴的所思所想,根本就不是要考慮「安置」舊區居民,而是意圖將基層市民由市區「放逐」至偏僻的人工島,騰空市區用地作房地產投資炒賣。整場土地大辯論的結果,亦只是延續香港土地發展分配不均,向地產商利益傾斜的現況!

就整個土地供應「諮詢」,本組有以下數點回應:

一. 市區重建反增加土地需求?邏輯錯亂,不知所謂!

土供組在今次土地供應的諮詢中,不但拒絕將市區重建納為土地供應諮詢的選項,更謬稱市區重建會額外增加未來土地住屋需求,因為需要另覓土地安置調遷居。土供組聲稱是根據政府規劃處《香港2030+ 》評估所推論,但本組過去在《香港2030+ 》諮詢時已指出有關推論假設甚為誤導,須知道重建是釋放地積比的過程,即將原先六至七層的舊樓,重建發展為三十至四十層的樓宇。退一萬步說,重建就算沒有增加了房屋用地的供應,亦沒有可能如土供小組和《香港2030+ 》所指是增加了對土地的需求。

土供組又砌詞稱「部分地盤重建後或會作非住宅用途,因而減少房屋供應」,但本組翻查由市建局和房協兩大公營機構的重建項目資料,發現除了4個活化項目、1個工廈項目及1個大角咀重建項目被改建為酒店外,其餘60個現正進行或已完成的重建項目均是發展為私人樓宇,而在市建局現時已完成的17個重建項目中,發展後總樓面面積全部均多於重建前的總樓面面積,增加幅度最少的重建項目是1.2倍,最多的是4倍(見下表)

現時土供組聲稱香港尚欠1200頃土地,但其估算是否只是報大數,為了盲搶地而失實誤導公眾,實在不得而知!

表一. 市建局重建項目發展前後對比
見:https://wp.me/p5xEw3-15y

現時土供組這種不問「分配公義、盲目搶地」的做法,最終只會如同市區重建的例子,打著光鮮的旗號,卻包藏著「官商勾結、利益輸送」之禍心!

三. 預留重建地皮原區安置 無須「填海造島」放逐居民

土供小組假定由於舊區重建需要安置調遷居民,故此要另覓土地作儲備,增加了對土地需求,而團結香港基金更進一步建議興建人工島,未來可以安置重建戶,加快舊區重建。兩者貌似考慮居民的安置,實質卻反映著「精英主導」、「由上而下」的思維,將受重建影響的居民視為可以隨意挪走的「物件」,隨便找一處「地方」安置、甚或將他們「放逐」至遠離市區的人工島,無視重建戶本身的社區及家庭生活情況。

我們認為,進行舊區重建,最基本是要改善居民生活,或至少不能改差了原區居民的生活,而保存舊區居民的「社區網絡」,就顯得甚為重要。過去在深水埗區,順寧道重建關注組就提出「15分鐘生活圈」的生活方式,具體描繪「社區網絡」對基層生活質素的重要性:上班、上學、買食物與日常用品這些每天都要辦的事,或是長者所需要的診所、醫院等設施,這些事情看上去是最平凡,但卻是影響每個人每天生活最深,而深水埗居民都能夠在短時間解決這些生活問題,為他們省卻不少時間成本和經濟支出。而舊區的交通方便,對於長工時的工友,可以節省更多工作所須的通勤時間,用作與家人子女的相處。這些均是與受影響重建戶的生活質素息息相關的。

要保存「社區網絡」或減少重建對居民「社區網絡」的損毀,最基本是要做到「原區安置」,而要實現原區安置,只須預先做好重建地盤的規劃,就無須另覓更多土地作儲備用途(如興建人工島)。早於上世紀八十年代,房協做油麻地六街重建時(即現今的駿發花園),就以「分期重建」方式來實現「先建後拆」,先把第一個重建區建成可租可賣的可負擔房屋,用以原區安置其後的重建區住戶,可見有關方式在技術上絕對可行。

時代在前進,但香港城市規劃卻愈發「離地」,愈發忽略基層市民的生活需要。現時市建局於不同時期在土瓜灣開展了九個毗鄰相近的重建項目,當中有兩個已經是吉地,可以興建樓宇,其餘七個於2016至2018年分期開展,但既然沒有任何一處重建地盤是預留用作安置居民,全部均是用作興建私人豪宅,當中一個項目會改劃成呎價超過$15,000的首置盤,其餘八個項目預計會聯同私人發展商合作發展,興建呎價超過$20,000的私人樓宇,荒謬至極!

事實上,這九個土瓜灣重建項目,地盤總面積約為2.8頃,等同一條公共屋邨的規模,粗略估計,就可以興建最少5000個公營房屋單位,容納超過12000名基層市民。即使僅使用其中一個區內最大的重建項目-庇利街/榮光街項目作公營房屋發展,估計亦可以提供約1000個公屋單位,容納超過3000名基層市民。

以上反映,只要政府及市建局妥善前做好規劃,而不是一味傾向與發展商合作興建出售的天價私人樓宇,不但可以透過該區現有的重建地盤原區安置所有受影響重建戶,亦可以興建更多公營房屋或各類可負擔的租住房屋,根本無須透過填海造地來安置重建戶!

最後,本組有以下數點總結:

1. 土供組錯誤將市區重建視為推高土地需要的因素,誇大估算香港未來需要的土地數量;

2. 土供組應先諮詢及確立「土地分配」原則,正視香港土地分配不均的問題,而不是一味盲目搶地,徒增公眾對「官商勾結、利益輸送之憂慮」;

3. 檢討現時市區重建用地分配不均問題,糾正市建局及房協等公營機構向發展商傾斜、公私營合謀之惡況;

4. 政府及市建局應預先規劃每個地區的重建項目地盤發展,已經足夠用作該區其他重建項目的原區安置用途,同時亦可以增加公營房屋或各類可負擔的租住房屋的供應,而無須透過「增海造地」或另覓新土地作安置用途。短期方案,可以立即在市建局的土瓜灣重建項目做起!

舊區街坊自主促進組
2018年9月26日

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