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姚松炎

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東大嶼人工島項目將虧損5900億元

東大嶼人工島項目將虧損5900億元
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這兩天有讀者查詢如何計算東大嶼人工島項目的盈利/虧蝕率,特此簡介如下(更詳細的DCF計法可個別教授):

1. 關於總開發成本9500億元,可參考我在星期日明報的計法 [1]。(以2023年造價計算,未計MOD)

2. 根據施政報告以110萬人口為上限,假設每戶平均人數為2.7人,即共需約40萬伙住宅。(若以下限計算,收入更低)

3. 以每伙平均750平方英尺建築面積計算,即共3億平方英尺住宅樓面面積

4. 公私營7:3比,即私樓樓面面積為9000萬平方英尺

5. 以每尺賣地價4000元計(2023年AV價),共收3600億港元[2]。(假設增加了這麽多土地,2023年地價仍不跌,否則虧蝕更嚴重。這賣地價數字與建制派議員相同)

6. 換言之,項目總虧蝕5900億元(3600億-9500億),虧蝕率約為60%。

[1] 姚松炎 (2018) 明日大嶼的投資分析,明報 10月14日。
[2] 不計算非住宅地出售及資助房屋出售金額,因為成本未有計及興建資助房屋成本及開發核心商業區的額外成本
[3] 假設地積比率為5 (已屬較高密度,一般新市鎮為3.5),私樓用地面積為1800萬平方英尺,約佔總面積1700公頃的10.6%,即住宅總用地合共600公頃,約佔全島面積的35%,已超出一般規劃上限的30%,反映貴細擠不變,仍然虧蝕嚴重!
[4] 由於虧蝕率高,發債需要支付利息,將會令虧蝕更嚴重。(以上計算假設零息)
[5] 大家可以據此計算粉嶺高球場和棕地的盈利/虧蝕率,三者比較後再決定那一選項對未來幾代人最合適和最有利。這是我在議會時建議的挪威模式,向市民提供最少三個選項的可行性比較,讓公眾在充足資訊下作出選擇,而不是連價格都未清楚就決定上馬!

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