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姚松炎

前立法會議員 網誌

政經

東大嶼人工島賣地收入方案比較

東大嶼人工島賣地收入方案比較
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昨日有報導指有全國政協常委引述不具名專家估算,名為明日大嶼的東大嶼人工島填海項目可獲過萬億元的住宅賣地收入 [a],但兩份傳媒報導均引述我較早前的估算,該項目的住宅賣地總收入只有3600億元 [b],差別巨大,特此再詳細比較兩方案的分別,以供讀者參考。

下表一詳列兩方案的資料來源及計算方式比較。


表1a方案比較


表1b方案比較

兩方案有幾項參數的差別導致一方案蝕,另一方案賺。首先,島上發展住宅的土地面積若由35%上升至50%,可發展住宅的土地面積由600公頃上升至850公頃,但其他空間將因此而減少,與現時一般新發展區的三成土地作住宅用途不符。

第二,地積比率由5倍升至6倍,可令私樓樓面面積由9000萬平方尺升至1億5300萬平方尺,但建築密度變高,與現時新市鎮的3.5倍高出近倍(其實我的估算已經升至5倍,已經相當高)。

第三,由於住戶總數上限為40萬戶,增加發展面積令每戶平均尺數由750尺升至1275尺(公屋相同),戶戶變豪宅,售價倍升(估算如下),市民能否負擔?

第四,每尺地價估算的差別最大,我和謝議員均估算為每尺4000元[c],但該引述的專家估算為6000-8000元,相差一倍。三項參數倍大令虧蝕變大賺,賣地收入由3600億元變12240億元,估計這就是該引述專家的所謂過萬億元收入的計算。

然而,只要化為每單位平均售價,大家就知該估算是否合理。根據兩方案的估算,平均每單位售價由750萬元升至1785萬元,升幅接近1.5倍,首期4成將由300萬元升至714萬元,每月供款由16972元升至40394元,可負擔的家庭將會大減,換言之,東大嶼人工島不是為香港人而建,因為香港人大多不能負擔!

結論非常明顯,如果東大嶼人工島項目政府要有過萬億元賣地收入,市民就要繼續捱貴樓,其實即使該項目的賣地收入只有3600億元(項目需要虧蝕),市民在島上的置業負擔仍然不輕。

[a] 蘋果日報 (2018) 權貴發功力撐明日大嶼,林建岳「不填海賣地難維持低稅」,10月20日。
[b] 姚松炎 (2018) 東大嶼人工島項目將虧損5900億元,10月17日。
[c] 立場新聞 (2018) 力撐「明日大嶼」 謝偉詮指五成地建屋賣地可賺千億 惟新發展區建屋比例僅三成,10月15日。

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