「活化工廈」計劃是港府在2010年4月實施的政策，容許15年以上樓齡的工廈業主，免補地價將整幢工業大廈改裝活化，作多種用途如寫字樓、酒店、藝術工作室等。
在此計劃下，政府合共批出151份申請，涉及近2000萬平方呎樓面。如此龐大的樓面面積，以呎價5,000粗略估算，涉及近1,000億元的免補地價金額。可是，這昂貴的政策不單只肥了工廈業主，更令原來舊工廈的租客被逼遷，要付出比以前更高昂的租金，去租用其他單位。
今年初政府在處理 Hidden Agenda 事件上引起的爭議，在一定程度上亦源於工廈使用者在活化工廈推行以來堆積的不滿。這項政策原意是透過鼓勵活化舊式工廈，提供更多改裝完善的樓面，配合香港不斷轉變的社會及經濟需要。可是，原本預期可以因政策受惠的文化產業界，卻紛紛投訴業內單位因租金飛漲而被迫遷離。
時任發展局局長陳茂波於2015年8月16日宣佈，「活化工廈」計劃將於2016年3月31日告終。事隔兩年，特首林鄭月娥於本年8月15日提出要有新思維處理工廈政策，「活化工廈」政策第二波，似有下定決心捲土重來之勢。
如果「活化工廈」政策復活，就必須以社會效益為依歸，在細節上全面考慮社會需要。
從前的計劃，肥了業主，苦了租客。改裝後的工廈多為寫字樓、商業、酒店等，物業經「紳士化」後，價值飛升，業主盆滿缽滿，但一般市民根本沒有獲得任何好處。
新的「活化工廈」政策應加入要求，擬改裝的工廈如果設置社區設施、例如地區傳統行業鋪位、非牟利機構辦公室、舊物回收轉贈中心等，將會獲得優先考慮。如荃灣南豐紗廠的改建，承傳了該區以往作為紡織之都的歷史，改建為融合藝術文化、創意產業及培訓初創企業的基地，同時考慮到周遭社區需要，提供讓公眾休憩的公共空間，便是值得鼓勵的活化項目。
如果大廈以創意工業為主題活化，則須限制頭十年的租金，須以優惠價錢，如規定以市價的某個百分比，租給這些產業族群。這樣的話，政府為推動活化工廈免除的補地價金額，將較公平地分配給業主以外的其他群體。
Hidden Agenda 事件帶出的另一爭議，是相關條例過時，現時使用工廈的行業與使用工廈的方式已與當年大相逕庭。當局應給「工業」用途重新定義，可讓更多的行業可以在符合消防安全、結構安全與環境衛生要求下，在工廈名正言順地營運，間接地幫助了相關行業發展。這樣亦可減輕寫字樓甚或商鋪強勁需求帶來的壓力。
此外，政府必須限制部分改裝後的工廈不得分拆業權出售。工廈經過改裝，其租金價值定必較原來的更高，業主物業資產有所升值。上述建議防止業主分拆短售圖利，讓市場上有較穩定的出租物業供應。
新「活化工廈」政策應容許符合安全、衛生要求的個別單位透過活化計劃改裝。此舉措不需要單位業主向城市規劃委員會申請更改用途，以臨時豁免書形式，准許擬更改用途。過去，很多賓館都獲發牌在商業樓宇中經營，同樣未見其符合城市規劃要求。此舉將增加政策的靈活性，讓更多的非整幢單位業主也能受惠於此政策。
總結，當今香港社會貧富懸殊差距較大；任何政策，如果只肥富餓貧，必定加深民怨。新的「活化工廈」政策，如果多些考慮社會效益，將資源及實惠更公平地分配給各階層，定必獲市民普遍歡迎，有利社會和諧。
原文在《星島日報》刊登