八月港鐵公佈的中期業績，雖然顯示上半年轉虧為盈賺逾26億元，但由於新冠疫情影響了車務收入，若單看鐵路營運仍錄得淨虧損。港鐵之所以能讓市民享受穩定票價及優惠，持續投入資源，維持可靠服務，有賴其獨有的「公私合營」和「鐵路加物業」模式，穩定了資金來源。
港鐵主席近日於訪問中指，港鐵的優秀鐵路服務，建基於鐵路與物業間密切配合的運作模式。其實世界各地不時有鐵路私有化與否的爭議，有支持私有化者認為，引入競爭可改善服務質素和提高價格，但日本1987年起把國營鐵路私營化，卻導致惡性競爭，除了各鐵路公司組成的鐵路網絡架床疊屋，不少公司更於賺錢的路線加開班次、提速增加收入，卻為削減成本而關閉一些盈利不多的路線，使居於這些地方的市民身受其害；至於台灣的台鐵一直由政府營運，卻帶來管理僵化，缺乏改善服務、創新動力的問題，每年要依賴政府補貼運作。
英國近年亦面臨鐵路的改革議論。英國25年前把鐵路私營化，將全國鐵路系統分成不同城市和地區的經營權，由獲得經營權公司自訂票價和服務，但卻因缺乏監管，造成票價高昂、誤點多等問題。英國政府五月因而發布了白皮書，建議設立公營部門管理鐵路設施，再以合約方式外判營運。
港鐵獨有的「公私合營」和「鐵路加物業」模式，就平衡了公營和私營模式的風險，並各取所長，既有私營企業的靈活，又可避免盲目追求利潤作惡性競爭。由於有物業發展的收入，補貼了票價，使市民能享受價錢實惠又優質的服務。港鐵更透過這模式扮演了建設社區的角色，包括透過管理商場和屋苑，完善市民居住配套，更為推動本港可持續發展出一分力，例如營運上加入能源效益措施、訂立節能目標，提供低碳運輸方案。
鐵路公營、私營各有利弊，港鐵的模式未必是最完美，但經過多年發展，不但已運作成熟，港鐵更早已衝出香港，參與了內地、以致英國、瑞典等地的鐵路建設，更培訓出不少鐵路管理及營運的專業人才輸出世界各地。期望未來港鐵與世界各地的鐵路公司加強交流，促進技術發展，並共同探索出更佳的鐵路營運和發展模式。