北角渣華道333號
北角政府合署15樓
城巿規劃委員會秘書處
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敬啟者：
就屯門仁愛廣場用地改劃（申請編號Y/TM/21〉的意見申述
申請人向城規會申請，把屯門仁愛廣場面積約5,100平方米的政府土地，由「休憩用地」地帶改劃為「政府、機構或社區(2)」地帶，以興建樓高21層的綜合服務大樓。我們不反對申請人拓展社會福利服務，但從大樓建成後將對社區產生不可逆轉影響的角度考慮，認為仁愛廣場未必是大樓的合適選址，理由茲列如下：
一、犧牲公共空間
屯門仁愛堂在上世紀七十年代末獲政府批地興建總部大樓，大樓前的空地建成後被命名為「仁愛廣場」，一直由政府管理。仁愛廣場自1982年落成以來，由於位處屯門核心商業地帶兼毗鄰新墟街巿，一直是區內居民重要的休憩場所和公共空間，早已成為區內地標，盛載了屯門幾代人的集體回憶。
根據仁愛堂提交的申請文件，擬建的綜合服務大樓，將佔用面積達5,100平方米的仁愛廣場大部分用地。重建後的廣場餘下面積可能僅及現有的不足三成，意味着居民可免費無限制進出的露天公共空間，以及公園的綠化地帶，將大為減小。
多年來，很多民間團體和社福機構都選擇在仁愛廣場舉行公眾活動，不同類型的藝術團體以至業餘藝術家和街頭表演藝人，亦利用這裏作為表演音樂、雜技、戲曲、話劇以至展覽視覺藝術作品的場所。
因此，仁愛廣場同時肩負了促進社區不同階層和背景居民互動與交流的功能，豐富了社區的文化創意內涵。雖然申請人指，擬建綜合大樓地下將採用中空設計，大樓十樓將闢為空中花園及跳蝨市場，全天候向巿民開放，整體規劃將可保留約60%空間以供公眾使用；但這種形式的私人發展公眾休憩空間，畢竟與露天可見陽光的無限制進出公共空間，有頗大區別。
二、視覺觀感及通風
擬建的綜合服務大樓共21層（另加1層地庫）樓高86米，遠較目前樓高僅七層的仁愛堂賽馬會社區及體育中心要高。從視覺效果圖所見，大樓建成後啟民徑的視野，將完全被堵住，勢將嚴重影響啟民徑一帶樓宇的採光和通風。再者，商戶林立的啟民徑，日間長期都是人來人往，若在原本空曠可作為歇息地的仁愛廣場，興建一幢遠較毗鄰建築物都要高的大廈，似乎也未充分考慮其對周邊視覺觀感的影響。
三、交通配套成疑
仁愛堂稱，擬建的綜合服務大樓，其中五樓將闢作護養院，提供約300個宿位；另有十層將闢作青年宿舍及青年共享空間，提供135個單位。
我們認為，包含長者院舍和住宅用途的大樓，可能將加重新墟周邊道路的交通壓力。申請人提出，將在大樓地庫興建有約60個車位的停車場，並在停車場出入口修建一條連接仁政街與和平徑的連接路。然而，該段仁政街目前僅為一段狹窄的單向單程路，能否容納日後因為興建綜合服務大樓而新增的車流，實屬疑問。
目前仁愛堂附近一帶公眾車位不足，周邊路段包括屯門鄉事會路、仁政街和河傍街日間因為常有貨車上落貨而間中堵塞。可是，申請人提出的改劃未有充分考慮交通問題，擬建地庫停車場的60個車位，當中只有43個為公眾私家車車位。站在社區整體利益考慮，申請人利用政府土地並犧牲公共休憩空間興建綜合服務大樓，理應對社區作出更大承擔，例如提供更多公眾車位，以疏導周邊路段因車位不足而引致的違泊和道路阻塞問題。
四、擬建新大樓提供服務的定位
仁愛堂在向區議會提供的文件稱，擬建的大樓開設護養院和青年宿舍，是回應人口老化對護養院舍宿位不斷增長的需求，以及在職青年希望有自己居住和創作空間的訴求。
據悉，上述計劃獲政府資助，並以「自負盈虧」方式營運。根據政府的青年宿舍計劃，獲資助的非政府機構，須把青年宿舍的租金水平，訂在不超過鄰近地區面積相若單位市值租金的60%。非政府機構在滿足了用以應付宿舍維修的「強制性儲備」的規定後，可把營運青年宿舍的額外盈餘，撥往支持其他非牟利用途。
我們認為，仁愛堂若獲得仁愛廣場的政府土地，並獲得政府資助興建青年宿舍，就應有責任向公眾交代日後護養院宿位收費及青年宿舍租金的水平。我們更擔心，若青年宿舍租金與市值租金掛鈎，在近年租金不斷攀升的情況下，只會增加租住青年的經濟負擔，難以令他們在租住期間累積儲蓄，以作日後發展。若這類社會服務的經營者過度強調「自負盈虧」，片面追求額外盈餘，只會偏離「非牟利」的原意，並非社區之福。
總結
申請人向區議會強調，在仁愛廣場上興建綜合服務大樓可以「地盡其用」。我們認同非政府機構提供以上服務，惟若申請人使用目前作為休憩用地的政府土地，並獲政府資助興建營運「自負盈虧」社會服務的大樓，就應有責任向公眾提供更多資料。
再者，多年前屯門西鐵站及其上蓋商業和住宅項目落成後，屯門已經喪失了一塊包含球場和遊樂場的休憩康樂用地。申請人現在提出的改劃，將令目前屯門核心地段碩果僅存的公共休憩空間所餘無幾。我們理解申請人欲通過擴建/增建大樓以增加服務的良好用心，但從大樓建成後將對社區產生不可逆轉影響的角度考慮，希望申請人另覓選址，以在提供更多護養院和青年宿舍宿位的同時，可保留區內一塊歷史悠久的重要公共休憩空間。
此致
城規會秘書處
立法會議員 尹兆堅 鄺俊宇
屯門區議員 朱順雅 黃麗嫦 何杏梅 林頌鎧
社區主任 潘凱恩 盧民漢 陳嘯軒 盧俊宇 陳樹英 馬旗 馮卓奇
2018年5月3日