第一章 山雨欲來風滿樓
外篇三 八萬五的由來與後果
短短六、七年時間，樓市驟升暴跌，特區政府被弄得人仰馬翻。先是九七年的「八萬五」建屋宏圖，Ｏ二年卻換來鐘擺的另一極端，改行房屋及規劃地政局長孫明揚提出的「孫九招」，幾乎完全停止土地供應。這兩個南轅北轍的政策，相距不過數年，在在說明市場變幻莫測，實非一個政府能準確預測得到。
今天「八萬五」在香港已等同中國大陸的大躍進，代表不按實際情況、「超英趕美」式的浮誇假大空政策，例如大量增加大專學額的政策被戲謔為「教育八萬五」，但「八萬五」是怎樣開始呢？坊間認定行政會議成員梁振英是始作俑者，而董建華上台前，的確委任了他當「房屋小組召集人」（董建華還同時著梁錦松和譚耀宗，分掌教育和老人福利事務），而梁振英本人也確曾提交了一份房屋政策報告給候任的董建華。故此梁振英成為公眾眼中倡議「八萬五」的「嫌疑犯」，甚至有人覺得他不過是為了方便門下的測量師行撈生意，惟他本人極力否認。
不過大家還是可以從其他渠道找到更多端倪。
早在一九八七年，港英政府制定涵蓋到二ＯＯ一年的「長遠房屋策略」，為往後十多年定下政策方向。到了九十年代中，「長遠房屋策略」作中期檢討，將前瞻時間延伸到Ｏ六年，還發展了一套推斷房屋需求的計算模式。按照電腦的推算，從九五／九六年計起的六個年頭，每年平均有五萬四千個公營房屋和三萬一千個私人住宅的房屋需求，兩者加起來恰好是八萬五千個單位，跟董建華上台後提出十年建屋計劃的數目不謀而合。而董建華把建屋目標鎖定為平均每年興建五萬個公營房屋和三萬五千個私人樓宇，比例上也跟電腦結果相若。或許董建華跟他的「智囊」正是從中得到靈感，確立跟他本人結下不解緣的「八萬五」政策。
當時每年房屋供應只有五萬多個，遠遠落後電腦推算的「八萬五」需求，意即足足四成的住屋需求未能滿足。九七年一月，正值樓市泡沫期的港英政府發表《長遠房屋策略評議諮詢文件》，再次提出未來十年房屋需求將高達八萬個。其時社會沒有多少人懷疑政府有否高估需求，輿論只是關注政府有否足夠土地，去滿足如此龐大的住屋需求，並質疑政府無法一下子大增建屋數量五成。惟房屋司黃星華宣稱政府已有足夠地皮，只需重新規劃和增加密度即可應付需求。有人甚至大膽提議把吐露港和城門河填平，並搬走附近的沙田馬場。不過隨著英國人撤退在即，人們轉而期待新特首董建華的房屋政策，看看他怎樣解決樓價過高的問題。
孰料港英政府的《長遠房屋策略評議諮詢文件》雖被公眾遺忘，董建華卻彷彿按照有關數據行事，誓言要在未來十年解決多年來無法滿足的龐大住屋需求，大增建屋數量至「八萬五」，以示打擊樓價的決心。他還定下十年後市民置業的比率，由五成激增至七成，好使大眾「安居樂業」。然而房屋委員會在講解上述電腦計算模式中明言，房屋需求「要因應不斷轉變的情況而定期檢討和調整」，包括市民負擔能力、人口增長速度、經濟情況等。偏偏董建華看不到這點，硬性規定長達十年的建屋數量，當環境突變時他便墮進自設的陷阱，進退失據。事實上，電腦推算出「八萬五」需求的時候，經濟仍處於高速增長期，結果金融風暴後經濟逆轉，來自「樓換樓」和投資保值的兩類置業需求幾近絕跡，樓宇需求在經濟不景下大減。至於人口增長速度，也較原先估計緩慢得多。根據九六年公佈的《全港發展策略檢討》，預計二Ｏ一一年人口可高達八百一十萬，於是電腦便按照此數目而推算出「八萬五」需求，結果真實人口遲至Ｏ九年才勉強突七百萬。既是如此，董建華的十年建屋大計注定尾大不掉。
可笑的是，除了董建華以外，不少人一樣沒有在金融風暴後察覺經濟大逆轉，使「八萬五」變得不合時宜。「始作俑者」梁振英固然力撐到底，勸勉市民和地產商不用擔心建屋量過多，經濟學者雷鼎鳴在特區政府毅然決定暫停賣地九個月時，依舊贊成「八萬五」計劃，因為計劃「完全合乎自由經濟體系」，沒料到政府預計的房屋需求出了差錯。與此同時，不單自由黨主席李鵬飛替董建華辯護，說「八萬五」並非跌市元兇，減少建屋量亦無補於事，民主黨的李永達同樣為「八萬五」護航，反對政府停止賣地以穩住樓價－－畢竟樓價雖大跌了四成，卻只不過回到第二輪炒風前的水平。李永達甚至說彭定康年代已有「八萬一」計劃但沒有執行，故此董建華的建屋目標不算多，人們責難「八萬五」導致樓市大跌，只不過是一些人「在逆境中尋找原因洩憤」而已（梁振英、雷鼎鳴、李鵬飛和李永達之言均見於九八年六月中的《明報》）。豈料一、兩年後，大批政客和輿論見風轉舵，一股腦兒把「八萬五」描繪為樓市崩潰的原因，然後厚著臉皮推諉於董建華身上，完全忘記他們皆曾舉腳贊成董建華「摧殘」樓市。倒是民建聯的譚耀宗早在九八年一月，已經質疑政府應否繼續推行「八萬五」政策－－儘管他身為行政會議成員公開跟特首唱反調，有違政治倫理。無論如何，經此一役，董建華有否因此而聽不進民主黨其他諍言，實在值得深思。
與此同時，「八萬五」政策造成不少奇怪現象。例如董建華希望十年後七成市民能置業，但實際上不可能一下子蓋那麼多樓房，於是他的下屬竟然想到出售原本租給低下階層的公屋（「租者置其屋」計劃），以完成上司的指標，導致今天同一幢公屋之內，租住的窮人跟「私人住宅業主」，混雜在一起（出售公屋計劃在「孫九招」之下無限期暫停）。還有的是，為了滿足「老闆」每年「八萬五」的目標，身兼「房屋用地供應督導委員會」主席的財政司長曾蔭權只好不惜一切，督促下屬「交出」土地來。雖然官員沒有實現填平吐露港和城門河的狂想，卻讓規劃中的新市鎮成了犧牲品，例如將軍澳坑口一帶，樓宇建得密密麻麻，人口密度極高，淪為城市規劃的反面教材。另一方面，由於特區官員不知道建屋大計已「不存在」，於是公營房屋在九八至ＯＯ年間仍大肆興建，沒有馬上叫停，結果多個地盤在九九年尾爆出短樁貪污醜聞，個別樓宇更需要整幢拆卸重建或加添樁柱，成為「八萬五」政策下的另一弊端。不管怎樣，樓價在金融風暴後崩潰，暴跌逾六成，使原定長達十年的「八萬五」大計，執行兩、三年便草草收場。
如果硬要找些地方來稱讚「八萬五」的話，那便是這個千夫所指的計劃，把輪候公屋的時間由六、七年，大大縮短一半至兩、三年。當然，輪候人龍變短，某程度上是基於政府收緊了申請公屋資格，把部份申請人剔除出去。但說到底，若非董建華如「土法煉鋼」般興建大批公屋，低下階層是不可能那麼快便「上樓」（住進公屋）的，還清拆了大批臨時房屋區，讓居民通通搬到環境較佳的公屋。不過比起私人樓宇市場之慘烈、蒸發了的天文數字財富，乃至無數揹著負資產的苦業主，「八萬五」大計毫無疑問是弊多於利。
〔圖表十一 「八萬五」計劃－－公私營住宅比例〕
〔圖表十二 比較房委會推算的房屋需求和董建華的「八萬五」建屋計劃〕
〔圖表十三 各類房屋實質落成量 １９９２－２００２〕
（圖表請參考本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/03/blog-post_4309.html ）
（其他篇章見於本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/02/blog-post_1852.html ）