第一章 山雨欲來風滿樓
外篇四 負資產一族
樓市泡沫爆破後，社會出現了一個新名詞，叫「負資產」。所謂「負資產」，正確而言是指那些市價跌破業主仍未償還的貸款金額、「樓不抵債」的住宅單位，後來人們索性把這類單位的業主也一併叫做「負資產」。根據金管局的局部統計，負資產一度高達十萬戶，一家地產代理（「中原地產」）則估計最嚴重時期，香港有高達廿多萬戶負資產業主。不管誰最準確，轉眼之間，全城蒸發數千億的財富。其時由於樓價低迷，要是業主把負資產單位出售，賣到的錢不足以還清欠下銀行的按揭貸款，需要額外從口袋裡掏一大筆錢去填補差價，這下可真的要了這些業主的命。
早在九十年代初樓市掀起第一輪炒風時，金管局已規定各銀行嚴格執行「七成住宅按揭上限」，並指引銀行頂多把四成資金做住宅按揭生意。這樣既可大大減低製造負資產的機會，也避免重蹈九十年代日本不少銀行出現大量呆壞帳的覆轍，因為本地銀行最多只能借出樓價的七成，讓餘下的三成變作緩衝，倘若樓價真的下挫三成，物業還不致於淪為負資產，銀行也不會有壞帳的風險。舉個例子來說，一幢價值一千萬元的住宅單位，向銀行抵押，頂多只借到樓價的七成，亦即七百萬元，業主需要自行籌措餘下的三百萬，才買得起。要是日後樓價跌到八百萬的話，這個貶值了兩成的單位還不算是真正的負資產，因為把這個單位賣掉的話，銀行仍可順利收回七百萬元貸款，業主也可分得剩下的一百萬。只有樓價跌破了七百萬元，物業才淪為負資產。（見圖解二）
可是誰也料不到，樓市竟在金融風暴後崩潰。泡沫爆破不到一年，樓價暴挫近半，跌穿「七成按揭上限」所設的三成緩衝。於是高峰期置業的業主，瞬間淪為首批負資產，好像九七年推售時萬人空巷的屋苑「灝景灣」，日後即被諷為「浩劫灣」，其業主莫不遭殃。以上述例子來說，住宅單位在金融風暴後只值五百萬元，比銀行借出的七百萬還差兩百萬。本來銀行也不急於催逼自住的業主立即填補這兩百萬的差價，只向「物業投資者」（炒家）追討，然而經濟惡劣，減薪裁員風起，一些失業或大幅減薪的業主便無力繼續償還銀行貸款，唯望大屋換小屋以減輕債務負擔。偏偏樓價大跌，賣樓之後只能收回五百萬，還欠銀行兩百萬，也就沒有餘錢換一所小屋。當他們沒錢補回兩百萬的差額，便只好自行申請破產，又或是連續半年拖欠償還按揭（俗稱「斷供」）後，遭銀行申請破產，弄至身無分文的境地，置業前自行籌措的三成首期亦化為烏有。到了最後，銀行把單位沒收，然後在二手市場待價而沽，而這類單位便叫作「銀主盤」。
無論銀行或業主，誰也不願把情形弄至如斯田地。由於樓價暴跌，銀行賣出去的「銀主盤」肯定虧本，只圖減少損失而已。業主也不欲淪落到破產的地步，眼巴巴看著房子被沒收，畢生積蓄就此賠光，僅能在搬離以前把房子盡情砸爛，讓銀行接管破爛的單位。因此儘管恐懼（失業）和（對董建華）怨憤交集，負資產者還是咬緊牙關撐下去，繼續「供死會」，寧願債務重組，延長還款年期，或是看準利率在Ｏ一年起大跌，跟銀行商討減利息，乃至轉向另一間收取較低利息的銀行借貸（俗稱「轉按」），一小撮走投無路的業主甚至「鋌而走險」，靠高息的信用卡透支來渡過難關。當中最著名的負資產者，莫過於炒燶多個豪宅的藝人鍾鎮濤，捱了近五年以後，才在Ｏ二年支持不住，破產收場。全靠負資產業主拼盡全力償還銀行貸款，不肯輕言放棄，隨便宣告破產，加上金管局老早設下三成緩衝，泡沫爆破幸運地並未帶來嚴重壞帳問題，也就沒有拖垮銀行體系，情形比九十年代的日本或Ｏ七年起備受次級按揭（次按，sub-prime mortgage）困擾的美國好得多。
儘管如此，樓價繼續下滑，等於越來越多人加入負資產行列，連樓市暴跌後才置業的業主也一同遭殃。事源特區政府於九八年的眾多「托市」措施中，已藉著准許地產商提供第二份按揭（俗稱「二按」）等措施，變相放寬了七成按揭上限，縮減了昔日的三成緩衝額，讓人們不用準備太多首期便有資格買樓，藉此「托市」。最初金管局把銀行借貸比率放寬至八成半，惟樓價仍不住下挫，只好繼續放寬，最終讓業主可以從容拿到高達九成半的貸款，弄得不少人因此而上了董建華的「賊船」。
假設一位「貪圖」樓價低廉的人於ＯＯ年底買下一所價值一百萬元的單位，他可以先從銀行借貸其中七成，即七十萬元，然後跟地產商或銀行申請做「二按」，多借十五萬（合共八成半），兩者加起來共有八十五萬。儘管他額外借來的「二按」部份，需要多付一點「利息」（保險費），但這樣一來，他僅需自行籌措十五萬首期便能置業，比從前的三十萬（三成）少了足足一半。對銀行來說，他們的風險也沒有增加，依舊是金管局規定的七成上限，因為多出來的「二按」部份，是由金管局屬下的「按揭證券公司」──也就是政府──來承擔（最後政府把「二按」風險賣給別的投資機構）。可是三年半後（Ｏ三年中），他手上的物業跌至七十萬，虧損了三十萬。試想想，假如沒有「二按」，金管局繼續嚴格執行七成按揭的話，這些業主最多只能向銀行借七十萬，跟七十萬樓價相比，剛好一樣，還不致於淪為負資產。可是借了「二按」以後，樓價（七十萬）跟貸款額（八十五萬）出現十五萬元的差額，他需要還清這個差額，才能掙脫負資產行列。
不僅政府催谷市民買樓，銀行亦復如是。香港經濟在金融風暴後一池死水，很少人向銀行借錢做生意。於是銀行在樓價大跌一半以後，趁著資金充斥，無處可借，加上業界取消了利率劃一制度，放寬競爭，遂不斷削減房貸利息來兜生意。過去人們不易借到錢置業，不但難以取足七成貸款額，利息更要在「最優惠利率」（prime rate，Ｐ）以上，加添百分之一到三的風險（Ｐ＋１～Ｐ＋３）。及至樓市崩潰，借貸利息竟比「最優惠」利率還要低百分之二以上（Ｐ－２），使「最優惠利率」這個名詞成為名不符實的笑話，人人都可拿到比「最優惠」更優惠的利率。哪怕香港已有無數負資產，銀行就是看準香港人死不破產、咬緊牙關還錢的精神，競相減息來爭奪「風險最低」的房貸市場。最終誘使一小撮不受裁員威脅的人或新婚夫婦置業，繼而淪為「負資產」。
總而言之，這一批新的負資產人士，以為躲過泡沫後會撿到便宜貨，卻通通「上了當」，使後來想置業的人卻步。董建華或會推搪第一類受害最深的負資產，是港英政府埋下的「地雷」所致，卻不見得可以避開新一批負資產的滿腔怒火。儘管「八萬五」已「不存在」，但樓市一天未恢復過來（最多跌約七成），董建華和「八萬五」還是要繼續被群眾破口大罵。自ＯＯ年九月立法會選舉前夕開始，負資產問題被議員拿到議程上討論，自由黨更在ＯＯ年六月底破天荒首次遊行，組織千多名負資產人士上街。民主黨和民建聯在選舉後亦提議政府撥出數十億，甚至數百億元作「減按基金」，替負資產業主減輕負擔。不過基金所需的實際金額難以估計，有人更質疑這是天文數字，最終政府否決此建議。政府對負資產人士最大的幫助，只是開設「供樓利息免稅額」，或者透過「按揭證券公司」，在Ｏ二年起提供負資產轉按計劃等，作用極為有限。唯有等到樓市和經濟復甦，一眾負資產才真正有轉機。
〔圖解二 負資產例子〕
（圖解請參考本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/05/blog-post_19.html ）
（其他篇章見於本人的部落格 http://hk9707.blogspot.com/2009/02/blog-post_1852.html ）