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深水埗順寧道:市建局的「混」賬之一面

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深水埗順寧道:市建局的「混」賬之一面

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沒調查研究便沒發言權。重建項目越來越多,不同重建項目便成為了考驗重建的法例和政策的適用性和合理性的最佳測試。原有的法例如政策是否夠周密、具體細節間有沒矛盾,重建的後果對舊區的人事物有沒改善,怎麼樣的改善等,全部逃不出一波又一波浪奔浪流的測試。

先來一課市區重建的「人口凍結」

雖然《市區重建策略》話重建是「以人為本」,又話重建是要「改善原區街坊生活」,但眾所周知,重建為大生意,無一個重建項目不是剷平舊區建豪宅,大建特建大賣特賣大賺特賺。不過,就算如此,做生意有錢賺時,都好應該要有付出,官家拆人樓趕人出家園,當然也要先賠償安置。然而,賠償是依據什麼來計算的呢?所謂 的「人口凍結」就是作為計算賠償的依據:凍結人口當日,有關單位是業主自住還是空置還是租用,有關單位的租客是誰,誰人獲多少賠償或是否獲得安置,就是依據人口凍結計算。而凍結當日,一般理解就等於是重建項目的公佈,因為大眾媒體都會報導。

漏洞:在〔市區重建政策〕與〔業主租務條例〕之間

然而,在人口凍結及市建局實際收購之間,存在著一段幾乎無法確定的時差。深水埗順寧道重建項目的街坊,正是被這段時差搞得既不順亦不寧。不無弔詭,街坊的雞犬不寧,並不純粹是甚麼社會要改善必經的陣痛之類的屁話,而是因為重建的政策及法例之間,內藏一筆荒謬矛盾的「混」賬。

今年六月廿六日,市建局派人到順寧道即將要進行重建的單位進行人口結工作,及後十幾戶街坊便相繼收到業主(該項目內不少單位的業權皆與某地產公司有關)寄來的收樓信要求搬遷。重建區內許多住客是同一單位內間開的套房租戶,甚至板間房租客,家境清貧者不在話下,忽然一紙迫遷令,人心惶惶可想而知。

由於按現行市建局政策指明,「出租/空置」單位的賠償將被折算約三份一,有些業主利字當頭以為驅逐租客可獲「自住」賠償者;又或者驅逐現時平租租客,轉租給自己人也說不定。在2004年業主租客條例改動過後,趕租客走是相當簡單的事,但重建並不是可能只是服侍業主利益(至少不至於如此明言)。那麼,在法例有漏洞之下,市建局自己的政策是否可以保障租客利益,維護市建局成立的宗旨呢?

回頭紙:租戶要求以政策填補法例漏洞

據悉,早幾年深水埗的海壇街重建項目已經有類似情況發生,區議會也向市建局提出過相關的質詢,但時至今日,市建局仍未作出任何政策彌補由它公佈凍結引來的一連串後果。

根據市區重建策略第4(b)項:「受重建項目影響的住宅租戶 必須獲得妥善的安置」。換言之,哪怕重建是徹頭徹尾的牟利活動也好,至少也得先妥善安置區內被重建剝奪繼續安居權利的居民。但順寧道項目所揭示的,卻是由現行法例及政策所包庇的一段無法無天的時差。自人口凍結後,一些地舖、業住、租戶成立了順寧道重建關注組,互相交流資訊集思廣益,並於九月三日約見市建局物業及土地部總經理黃偉權,及市建局社區發展總監蔡仁生,在會上市建局把所有責任一概推卻。(紀錄片段可參考舊區更新電視台報導

現行重建法例及政策容許了市建局一段長時間的「免責時差」:市建局認為順寧道項目尚未「正式」宣佈,人口凍結只是人口凍結,之後還有已於八月底結束的閉門諮詢,還有待市 建局把完整計劃送交發展局,發展局又再送交特首及行政會議再審批,然後才正式啟動收購程序,俟市建局正式成為套房板間房等的業主後,租戶的賠償問題才開始成為市建局要處理的問題。正式收購前,任何租客的去留是純粹業主及租客之間的合約問題。換言之,市區重建策略所提及的「受重建項目影響的住宅租戶必須 獲得妥善的安置」,以市建局的立場,是當租客成為了市建局的租客後才有資格獲市建局「妥善」的安置。在人口凍結日至到市建局「正式」公佈「重建」之間一段無法確定長短的時差,業主以任何方法把租客嚇走迫走趕走,市建局代表就說,既不是市建局的問題,市建局亦沒有責任處理。

現在居民要求市建局建立「回頭紙」的政策(即市建局對在人口凍結後被趕走的租客的書面賠償承諾,若日後行政長官不同意此項目重建,則此承諾亦自動作廢),以填補法例的漏洞,彌補因市建局公佈凍結而對租戶造成的影響。可是以市建局到現時為止一直拒絕發出回頭紙,原因是「政策沒有回頭紙這回事」。

市建局一慳再慳?

事實上,現在的情況,到底何人得益?話說凍結後至特首發板前一段時間被迫遷的租客得不到賠償安置;凍結後才搬來的租客,又很可能被當成是「釘子戶」而得不到賠償;出租業主呢,由於凍結日該單位已有租客登記在案,業主的賠償會被扣減約三份一(按市建局政策,重建賠償額最高是所謂「自住」的物業,「空置」及「租用」的物業所獲得的賠償均要被折算約三份一。)市建局職員見街坊就說,不發回頭紙不是為了慳錢,但這明顯也是不該存在的瓜田李下。

殘缺政策的受害者

順寧道的居民並非「賴死唔走」,而是殘缺政策的受影響戶,問題不在他們身上,相反是 殘缺政策的受害者。現時香港重建主要是針對被認為殘破不堪阻住發達的舊區,但別忘記,舊區同時亦支撐許多最基層市民的生活的地方,如果重建無法改善這些居民的生活,相反因為租用的形式及重建過程中悠長的免責時差,反而進一步干擾及危害基層市民的生活,違反了市建重建局成立的宗旨,那麼重建重建,不如乾脆先「重建」了市區重建局。

(圖:順寧道面臨重建的範圍)

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