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諸事八掛,愛好閒事,典型鴛鴦蝴蝶派,尤好年報、畫報、旅遊,專門研究社區怪事,扮偽文青。 網誌

地產商URA互爆年代到了

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市建局主導的市區重建和港府操制的房屋政策,已到了天怒人怨的階段,雖然不及國內12份報章社評聯手反戶口制度的轟動,但今天已經吸引明報、信報和東方日報的社評或頭版大力鞭撻,2010年3月8日無疑給政府上了一堂媒體課,認識何謂一個公關的災難。市建局,不止被民間轟得體無完膚,連地產商也加上一腳,據口沒遮攔的新世界地產老闆鄭家純(純官)所言,原來一直抬高樓價的元兇是市建局。這留下一個疑問,是政府管理市建局不力,還是政府暗許市建局將樓價步步高升呢?不論如何,市建局或是政府部門,兩者都責無旁貸。

重建和發展模式,發展商決策權有限,如純官所言市建局才是直正的話事人,為何「樓換樓、舖換舖」和「業權參與」做不到呢?政府管理市建局不力,只是藉口,市建局現在構成有如小政府,不少高層來由政府部門,如︰譚小瑩、郭理高、李樹榮、蔡仁生和馬昭智等。他們都有大量和政府合作的經驗,也明白政府的「心意」,情況有如不少法定機構,如︰評機會,透過引入前官員,將機構變成退休高官樂園,改變機構的性質和立場。

現在政府打擊樓市的做法,不外乎扮姿態,並非對真正指向兩個操縱土地供應的政府所有機構──港鐵和市建局。市建局面對壓力遠比港鐵大,因為他更直接介入市場,但照理該局幫地產商收地,為何引起純官不滿呢?純官直言局方有人「執住雞毛當令箭…..很多問題的根本原因在於市建局不是商業機構,是政府部門」(信報, 8-3-2010),筆者相信定價進取不是因為政府部門,反而因為市建局的薪酬是按表現作評估,像2009年經濟不景下,該局職員按表現加薪幅度由0.5至3%不等,而且管理層除了固定薪金外,亦有花紅的機制(或稱為浮薪),表現又如何釐定呢?最簡單方法就是從盈利去計算,所以樓價創新高跟該局是否部門性質並無關係,只是管理層的薪酬影響他們定價的決定。再者,市建局除了愛對發展方式或樓價指指點點,跟地產商的分紅模式亦極為嚴苛,以官塘月華街項目為例,賣樓收入逾十九億元,將分紅三至五成,賺的錢不是給庫房,只給市建局分紅或給他們繼續滾存。

市建局主席張震遠回應純官抬價的指控,他說樓價由獨立測量師建議,但諷刺的是測量師估價的理據,都是來自周邊或其他市中心新樓的買賣價錢,以「名鑄」為例,附近的新盤就有同是市建局的i home,而同類市中心的樓盤,多屬市建局發展,如︰灣仔的尚翹峰、嘉薈軒,價錢都是不菲。市中心土地珍貴除了市建局,基本上私人發展商很難收集業權重建,所以「名鑄」的參考價,其實是大多來自市建局自身的樓宇。

現時重建模式,市建局儼如造皇者,閉門造車,審議招標的過程黑箱作業,不單是公眾,連大地產商都有不滿。市建局跟公眾交待,就以市場運作擋箭牌,迴避民間訴求,在發展商前則扮作政府部門,只向高層的花紅負責,不難令人想起高盛的領導層,拿公帑去分花紅,無賴至此,難怪神憎鬼厭。

相關報導請見︰
http://kwuntong.wordpress.com/2010/03/08/conflict/

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