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黃俊邦

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大浪西灣查冊資料全公開——地盤面積達二十萬平方呎 佔用官地五萬平方呎

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SNC14347

本網特約記者日前發表《魯連城西灣項目疑佔用大片政府土地》報導,提及魯連城大浪西灣的私人豪宅,佔用官地達五萬平方呎,翌日發展局局長林鄭月娥證實,並表示正在搜證究研是否檢控。同文亦提到希望到土地註冊處查核大浪西灣土地交易的調查行動,獲讀者贊助調查77個地段的交易紀錄1925元。獨立媒體特約記者於是坐言起行找來一大堆資料,上圖為列印出來的文件及筆記。以下是幾點初步綜合,文末亦上載了一些表列資料,供大家繼續調查:

  • 77個地段(包括土地上的七間村屋),寫在地契上的正式交易金額達2,000萬。西灣村長黎恩曾表示,整項交易涉及約三千萬元。若果魯連城沒有購入西灣其他地段,則除了地價外,魯還給了接近一千萬(相當於地價的一半)的其他費用。在市區買樓,中間人佣金有上限,但在新界買地,地價以外的其他「收費」,例如「顧問費」,交吉費,介紹費加起來,卻隨時相當於地價的大部分。這額外的錢落了誰的口袋,沒有人知道。留意,以下說的只是寫在地契上的地價,不包括其他費用。
  • 按從土地註冊處得到的二十世紀初註冊資料,魯連城收購的77個地段,面積約16萬2000平方呎,另外佔用官地約50000平方呎,整個工地面積超過20萬平方呎。
  • 按從土地註冊處得到的二十世紀初註冊資料,魯連城買下的77塊土地,有7塊是屋地,3塊是位於近海邊的「廁所地」,4塊是「打穀場地」,其餘是農地。這些在一百年前按當年的情況做的用途分類,可能會寫在地契裏規限今日可以做的用途,需要進一步調查。
  • 77個地段按地主身份分為14組作交易,每組的呎價都不同,全部的平均地價每平方呎約130元,較黎恩村長說的75元要高。只有三項交易的每平方呎地價為75元,最貴呎價的交易高達475元一呎 (包一間屋)。
  • 77個地段,73個是由個人擁有,4塊是集體擁有的祖堂地。除了萬多呎祖堂地由村民均分$816,750元地價外,其餘的金額由約26個個人瓜分,每人平均獲得70餘萬地價。
  • 村長黎恩擁有12個地段四分一的業權,地價收益為$790,560元,這與他之前說的十多萬有出入。

下文將分圖介紹上述的發現。

甲:魯連城買地及佔用的情況

大浪西灣

圖甲一::有顏色的就是魯連城買入的77個地段,按當年註冊用途區分,綠色為「農地」,紅色為「廁所地」,藍色為「打穀場地」,淺黃色為「屋地」
swmap05

圖甲二:有顏色的是魯連城侵佔的政府土地,藍色為原來的河道﹝所有河道均為政府土地﹞,現已被覆蓋,紅色為非河道的政府土地。從圖中可見,魯連城嘗試將買下的「農地」、「廁所地」及「打穀場地」連成一線,順勢侵佔了大片政府土地﹝見圖左﹞
swmap11

乙:從集體官契(block crown lease)了解涉及的地段
從土地註冊處可以買到當年的集體官契註冊紀錄,裏面有每個地段的號碼﹝最左手邊,相關地段以畫上綠色﹞、大約面積﹝灰色框着,以畝和分為單位﹞,地主名稱,地址,土地用途﹝下圖一就有禾地padi、廢地waste、廁所latrine和打穀場等threshing ground分類﹞,及評定地租水平等。
說明頁一。

swmap08頁二。

swmap09頁三。

swmap10頁四。

丙:村長收益

圖丙一:村長黎恩賣出12個地段,分得地價約79萬
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圖丙二:村長黎恩有權益的12個地段分佈
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