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黃俊邦

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保育

盧吉道大宅改建爭議:投資失敗 諉過城規會

盧吉道大宅改建爭議:投資失敗 諉過城規會
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盧吉道27號大宅擬改建為酒店,拖延至今近3年。發展商御冠在最近一次改劃申請獲城規會通過後,突然發新聞稿批評城規會的條件不合理,稱或須放棄「保育」。整件事件的過程疑點重重,部份發展商所稱的「不合理條件」如不能提供餐飲服務,本是由發展商自己首先提出,如今卻諉過城規會。

事實上,盧吉道27號大宅有重重發展限制,包括行車路面環境差、沒有污水及消防系統接駁、有保安問題等,根本難以營運酒店,即使作為住宅亦是「雞肋」。發展商在2013年以3.83億高價買入大宅有點「中伏」,似是押錯注的商業投資。發展商與部份政府部門如運輸署在審批過程中,不斷強調有權拆除大宅改建為四棟住宅,疑是以此為要脅,博政府如景賢里般換地或高價回購,以補救這宗失誤的投資。

27號是山頂「雞肋」

為何稱盧吉道27號大宅為「雞肋」,只要曾聽過前住客的解說,便會知道大宅無論作為酒店及住宅均欠缺「前景」。作為山頂「豪宅」,必須符合某些條件,但盧吉道27號均難達到山頂富豪要求。最重要的是交通,大宅位處盧吉道中段,距離山頂廣場近1公里,只有特窄的車輛能夠駛進,大部份富豪喜愛的名車均無法駛進。盧吉道又有大量遊人,經常發生人車衝突。前住客便指曾有遊人抗議他駕車,跳到他的車頂上。於是前住客習慣於早上七時及晚上七時後才駕車,並於星期六日完全放棄駕車,改為花15分鐘由山頂廣場步行,這對以車代步的典型山頂富豪來說根本不能接受。

大宅孤處盧吉道中段,並無排污及消防系統連接,最接近的消防詮在一公里外的山頂廣場,全港島亦僅有一部消防車可以駛入盧吉道。前住客的所有工人均須學習急救,亦特意保留游泳池並加裝高壓水泵以作救火之用,十分麻煩,這也是為何大宅雖處山頂黃金地段,但「好睇唔好用」,只屬「雞肋」。生活上細節的眾多麻煩,也前業主出售大宅的原因。

將大宅改建為酒店,在經營上其實更為困難。盧吉道27號並無排污系統連接,無法處理大量污水,因此酒店根本不能提供餐飲及清洗服務,你能想像花上數千甚至一萬元一晚的客人,能忍受早餐要在山頂廣場享用嗎?旅客出出入入,連同行李必須安排大量車輛往來大宅及山頂廣場接送,但假如碰上盧吉道大群遊人,輕則倒車阻塞,重則發生衝突,酒店的可達性存在嚴重的不明確因素。無論是發展商自行提出的星期六日禁車,或是城規會規定的每日禁車條件,均是不設實際。城規會亦不過是改建為酒店的第一關,申領酒店牌照才是重點,屆時各部門必須確保大宅符合安全及消防等條件,對於消防栓遠在一公里外、僅一部救護車能駛入的地理環境,亦根本難以符合作為酒店的要求,這根本應是擁有多間酒店營運經驗的業主所了解的問題。

發展商一直聲稱,改建為「文物酒店」是「保育」,但大幅拆除內部結構,填平游泳池,僅保留外殼,又有多少保育價值?公眾難以到訪私人保育項目的例子,我們還聽得少嗎?發展商一直表示,如未能改建為酒店,則會改建為四棟住宅,這亦是運輸署不斷強調的說法,然而改建雖然無須經城規會審批,但在商業上真的可行嗎?四棟住宅改建後每棟最多僅得2895平方呎樓面面積,對山頂富豪來說,會否太「劏房」了一點?四棟住宅的住客,又是否會願意彼此協調駕車時間,避免對頭車發生?會否願意共同合作,處理排污及消防問題?改建計劃更多似是「靠嚇」。

換言之,這更似是一宗失敗的投資,酒店、住宅均「無得搞」。

由公帑埋單?

如今住宅、酒店用途皆不可行,這3.83億連同這些年的行政及年息支出,將要如何收回?會否如景賢里的例子?當年景賢里業主突然出手拆卸,政府叫停工程,將景賢里列為暫定古蹟,並如業主達成換地協議保留景賢里。如今盧吉道27號大宅的劇本會否如此?大宅業主與政府的關係,亦為劇本添上戲劇性,2014年1月,《明報》調查持有大宅御冠的離岸公司背景,發現實際業主為東亞紡織,業主之一商人陳天生的助手則為行政長官辦公室主任邱騰華之弟邱騰達。當年御冠購入大宅時,「碰巧」2個月便實施「雙倍印花稅」,變相節省5,745萬買家印花稅。邱騰達當時回應《明報》指,並無與兄長討論此事,亦不知將實行雙倍印花稅,稱離岸公司安排僅屬稅務上的考慮。

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