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本文為評論文章《口裡說支持 政策卻很誠實》既更新版本
之前有幸獲馬灣坊會邀請出席「DQ馬灣南發展 · 街頭論壇」，所以再次就馬灣南旅遊用地作一個詳細既資料搜集
「反對改劃馬灣南旅遊用地作住宅用途」網上聯署
《二零一七年施政報告》看似有很多支持旅遊發展政策 － 由傳統的舉辦大型盛事、興建新景點到新興的生態文化旅遊，無一不無著墨。但「魔鬼在細節」，細心留意便發現政府對旅遊發展是「口裡說支持，政策卻自相矛盾 」
眾所周知，上屆政府「盲搶地」成癮。在政府眼中的綠化地帶和政府、機構或社區用地猶如體育界和宗教界般「無經濟貢獻」，先後被改劃作住宅用途；棕地則支撐著四大支柱中的貿易及物流業而成為「會下金蛋的雞」，寸地不讓。既然重整棕地上的露天作業會影響貿易及物流業發展，那改劃旅遊用地就不會影響旅遊業發展嗎？
施政報告指物色到額外25幅有房屋發展潛力用地，一如以往地有多幅綠化地和政府、機構或社區用地被建議改劃。其中位於馬灣南部的地皮引起了筆者的注意，皆因這是少數被劃作康樂及與旅遊業有關用途的用地。一方面說支持旅遊業發展，另一方面卻用旅遊用地起樓。這不就是「口裡說支持，政策卻自相矛盾 」的最佳證明？
施政報告提出將原劃作康樂及與旅遊業有關用途的馬灣南部用地作住宅 （圖：規劃署）
這幅位於馬灣南部地皮屬馬灣分區計劃大綱圖，面積為12.5公頃。根據城市規劃委員會分區計劃大綱圖的說明書（說明書），該地段的規劃意向是作低密度的康樂及與旅遊業有關的發展。
馬灣南被劃作旅遊用地可以追溯到1995年，由最初政府提出的「亞洲影城」、新地支持興建的雪樂園到長實建議的金庸主題公園。
1995年《香港旅客及旅遊業研究》 - 「青馬旅遊中樞」
1995年發表的《香港旅客及旅遊業研究》（《研究》），建議發展「青馬旅遊中樞」（Tsing Ma Node）*。《研究》指出機場核心計劃提升了青衣和馬灣兩地的可達性，有潛力將兩地發展為旅遊中樞。說明書表示該馬灣南位於旅遊中樞的重要位置，宜作低密度康樂及與旅遊業有關發展。當時計劃包括：
- 新鴻基於馬灣興建以香港歷史和南中國漁村為題的主題公園[1]
- 於大嶼山興建觀景台、市郊和門戶公園（Urban Fringe and Gateway Park）
- 於青衣興建主題景點及天幕展覽中心（PADS Exhibition Center）
* 其後擴展為「青衣、馬灣及東北大嶼山走廊」(Tsing Yi, Ma Wan and Northeast Lantau Corridor)
構思下的「青馬旅遊中樞」（Tsing Ma Node） （圖：《香港旅客及旅遊業研究》）
1997年《青馬電影城及有關旅遊發展研究》 - 「亞洲影城」
按照《香港旅客及旅遊業研究》中「青馬旅遊中樞」的建議，香港旅遊協會於1997年完成《青馬電影城及有關旅遊發展研究》。當時建議分為2部份：
- 於馬灣南發展一個佔地25至27公頃的「電影主題公園」[2]，當時估計每年可吸引290至390萬人參觀及額外為香港帶來港幣21億元旅遊收益
- 於青衣發展一個「電影製作中心」，當中包括興建主題酒店設施。建議將酒店發展項目納入當時的臨時觀景台和訪客中心（估計為現時的青嶼幹線訪客中心及觀景台），估計每年可吸引約60萬人參觀
「亞洲影城」構想圖，從此圖可發現青馬大橋的走線較現時的走線向北移（圖：香港旅遊協會）
青嶼幹線訪客中心及觀景台，旁邊沙地估計為當時建議主題酒店設施的位置
2000至2003年 - 「香港雪樂園」
直到2000年，再有人提出於馬灣南發展旅遊景點。新鴻基伙拍雪樂園香港有限公司於馬灣南發展香港雪樂園（雪樂園），同年獲城規會批准。但其後於2001年因新鴻基拒絕繼續支持，導致計劃被逼暫停。其後政府於2003年將該地皮重新招標，但政府當時認為入標的雪樂園香港有限公司和長江實業[3]均不合乎條件，最終無批出該地皮。
香港雪樂園概想圖，當時預算為港幣7.8億元。雪樂園面積約10.8公頃，設有室內主場館、滑板公園、其他設施 （圖：文匯報）
由政府自行研究到發展商提出計劃，前後有20多年的時間。就算政府不欲自行發展，但在有發展商感興趣的情況下政府為何不提供協助以達至雙方都滿意的方案？政府在前後20多年的時間不但沒有把握機會，更沒有採取主動。白白錯失了發展該地皮的機會，更導致地皮一直弄空。折或是政府一直等待時機，以一直未能將地皮批出為由而改作住宅用途？
馬灣南為何不宜作住宅用途?
馬灣南有著環境、交通和基礎設施等各種限制，因此早年政府認為不宜作建屋之用。有報導便指出該地皮地勢不平、交通不便和太接近青馬大橋，扣除山坡後只餘下約5至6公頃平地作住宅用途。其實這些限制於十多年後的今天並沒有得到解決，更加有惡化跡象 — 未來三跑系統帶來的噪音污染、青馬大橋流量因大嶼山發展而不斷上升、對外交通被新鴻基壟斷等。政府經常說沒有魔術棒解決土地問題，難道有魔術棒解決以上限制？折或是得到了上帝的感召，告知政府解決方案？政府為求達到目標不惜一切胡亂改劃土地，大大降低了居民的生活素質。
其次這次改劃並不符合規劃原意，完全是自相矛盾之舉。政府計劃將該地皮改劃為住宅（乙類）作中密度住宅發展，提供約4500個單位。毗鄰該地皮的珀麗灣提供約5200個單位，可見規模之大。根本無可能遵守現時最高地積比率0.4倍或最高建築物高度20米的規劃限制，未來的建築物勢必超過現時的限制。未來居民不但有機會鳥瞰車水馬龍的青馬大橋，更可享有原居民安葬區的風光。顯然是次改劃並不符合低密度發展的原意，更加是今天的我打倒昨天的我。
最可笑的是每次當有地皮改劃為住宅之用時，定必有所謂專業人士出來評論一番。今次竟說到馬灣缺乏足夠配套設施發展旅遊，並指出鄰近大嶼山、機場亦會興建旅遊設施。因此認為馬灣南部用作住宅是更合適的用途，估計地價可高達93億元。這些所謂專業人士滿身銅臭、見錢開眼、窮得只剩下錢，每次評論都離不開市值不知多少個零的數字。他們恨不得所有地方都建滿樓，把地皮換成一捆捆的銀紙。筆者真的想知道住宅對那一方面的配套需求是低於旅遊景點？香港亦有很多地方作住宅，為何不可放過僅有的旅遊用地？
馬灣南對旅遊發展的重要性
根據分區計劃大綱圖，全港劃作「與旅遊業有關的用途」的用地合共有7幅、合計面積約為32.5公頃。馬灣南便佔了約三份之一，故此絕對是絕無僅有的大型旅遊用地。更有趣的是政府於2016年發表的《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》中表示將提供足夠土地協助旅遊業長遠發展，興建新旅遊景點便是其中一個主要措施。不足一年時間不但沒有提出旅遊管理藍圖，更提出改劃絕無僅有的旅遊用地。旅遊用地早已避走到不宜建屋之地，在政府不停「搬龍門」下未來旅遊業會怎樣發展？
早在1995年的《香港旅客及旅遊業研究》已提出發展「青馬旅遊中樞」，其後更因迪士尼樂園的落成而擴展至「青衣、馬灣及東北大嶼山走廊」。《研究》已表明馬灣位處旅遊中樞／走廊的重要位置 ，同時馬灣南用作旅遊發展亦可與大嶼山的旅遊發展達至協同效應。這樣有助為香港增添旅遊景點，為提升香港作為旅遊目的地之吸引力
《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》中提及會增設新的旅遊景點 （圖：發展局）
註釋
- 根據新鴻基於1994年遞交城市規劃委員會的發展藍圖，當時構思馬灣公園會是一個設有多種機動遊戲、包括5個主題的「國際風格」圍封式主題公園。及後新鴻基指因香港迪士尼樂園的興建而修改發展藍圖，成為現在的馬灣公園和挪亞方舟。
- 建議中的「亞洲影城」比現時馬灣南用地較大，其原因估計是因為青馬大橋的走線較現在的向北移。從「亞洲影城」的概念圖來看，當時青馬大橋應該會於北灣著陸
- 當時長江實業計劃於馬灣南部興建以金庸小說為主題的樂園