上文提要：
資產增值遊戲涉及龐大利益，改遊戲規則（例如抽空置稅）勢必影響大地主大業主的身家，很容易招來阻人發達、破壞經濟之惡名。香港奉行所謂簡單低稅制，政府收入來源倚重高地價政策，自然也沒變革的誘因，為長遠福祉而損害大小玩家眼前利益，高槓桿的共業只有日復日地滾存。
借錢買樓原是分期付款，要慢慢供，但樓價屢創新高，業主很多時未供完，已套現獲利。日常經驗反覆檢證買樓必勝法，社會大眾逐漸意識不到供樓的債務性質，心想供不起，賣出去都有賺，其實是以磚頭作抵押品玩財技。總之，任何時間拿磚頭去市場賣，都有人以高價接貨——即使買家大多數要靠銀行借貸才有力付款——很少意識到樓房有可能變負資產，或call loan 的催命符。價錢不合意，最多遲些賣。由於樓房和財富變同義詞，欠缺「音樂椅遊戲會停」的危機意識，沒人會深究我們這個社會靠槓桿貸款方式創造鉅額紙上財富，最終誰來償還。
隨著地緣政治及香港的結構性因素變化，看淡後市、趁早出貨的心態會慢慢形成。未來幾年私樓供應短缺，高樓價仍會陰乾經濟，地產稅不斷侵蝕打工仔女的抗逆力（包括健康），但只要時機成熟，完美風暴殺到，經濟體質虛弱者便率先遭殃。如果北部都會區不計成本地硬上馬，後果更不堪設想。
主打綠色生活議題的《慳啲啦》專頁訪問香港失明人互聯會總幹事李廉，講解視障人士被迫用「安心出行」所遇到的種種困難。2014年統計處資料顯示，全港有7,800人完全失明，但還有部分視障人士因影像的成色和對比度與常人不同，無法看到安心的綠色單張。再者，失明人士以至數以萬計的殘疾及貧困人士面對無智能手機用的難題，政府急就章地強制掃「安心出行」，政策配套又欠周詳，沒有考慮社會共融，客觀效果是加重弱勢社群的負擔和精神痛苦。
要減少弱勢社群掃安心的困難，不管增撥資源，抑或政策調整，總有辦法。但見微知著，如果連這些技術性問題都考慮不周，那些長遠而宏觀，隱性而疊加－無法單靠線性分析過往數據便能預測到－的斷崖式社會危機，就更難指望做事欠深思熟慮的政府會及早應對。
全民被大地產商「共富」
事實上，除了力推北區都會區及明日大嶼，林鄭接受《經濟日報》訪問時，更明言要放寬強拍門檻，轉移地積比，並加強官商合作，讓地產商和市建局拍住上，「入場一齊做」，就算明年樓價大幅下跌，政府都不會改變以大增土地供應為主軸的房屋政策。毋視樓市和實體經濟完全割裂，系統性風險不斷累積和增加，政府在理論層面，仍然死抱著港大首席副校王于漸鼓吹多年、樓房和財富劃上等號的觀念，完全排除樓價會持續性下跌的可能。但事實上，資金持續從樓市流出多於流入，就等於人們不再相信銀行有力還款，導致擠提一樣。樓市供過於求，到了某個時刻，住宅單無法輕易套現，磚頭的保值能力便成疑問。政府執著於錯誤的財富觀念，只會輕視危機，高估抗逆力。一旦明斯基時刻來臨，中下階層固然沒好日子過，本身抗逆力已特別弱的一群，所受的傷害更甚，隨時爆發不該在富裕社會出現的人道危機。
未來將出現「負財富效應」
香港經濟民生遭逢劫難，再禍延中央，最大機會源自一場無法收科的資產價格危機。這風險不被重視，只因磚頭如黃金的想法太深入民心——就算樓價下跌，很快又會收復失地，連世紀疫症來襲也改變不了這格局－但這種財富觀念有很大的盲點。
筆者上次分析過，土地樓房一直是最能保值的投資，有賴多種條件相配合。樓房和財富劃上等號——樓房價值原本與實體經濟掛鈎，相對穩定；受房屋金融化政策及量寬泡沫效應影響，價格飆升，實用價值加上投資價值，就似蛋糕上的忌廉，越加越厚，厚到變怪胎的地步。正常購買力基於實體經濟，無法追上由泡沫撐起的高樓價，價格理應有所調整，但政府奉行王于漸、雷鼎鳴等主流經濟學者放任市場的主張，金融業蓬勃發展又提供大量借貸，使樓價得以脫離常人負擔能力的制肘，反地心吸力般向上升。不過，各項利好因素早晚會消失——基於出生率下降、移民潮、人口老化、美國加息、外資撤離、AI 失業潮等緣故，再加上林鄭決心在造地起樓方面大躍進，估計到了2030年左右，很大機會迎來結構性的轉向。
一旦樓市墮入下降軌跡，事情便變得完全不一樣，特別當大眾形成有樓趁快賣，以及越早買樓越蝕底的心理預期，這種心理預期又會自我強化，形成滾雪球效應。那時候，磚頭和鑽石／黃金一樣越多越好的日子將不會復還。最先遭殃的，當然是未供完樓的負資產苦主，但正如樓市向好旺百業，樓市逆轉，資產價格持續下降，便會反過來觸發，再強化不良的連鎖效應：失業率上升，人人身家縮水，社會消費減少，樓蟹被call loan，炒家損手離場，發展商拋售貨尾，銀行再收緊信貸⋯⋯這裡姑且稱這連串因果互通的現象為「負財富效應」。「負財富效應」最終會影響政府的稅收和賣地收入(註)，長期入不敷支，不發債的話，便要樽節開支，偏偏經濟不景時，有更多市民需要政府伸出援手，此消彼長之下，情況變得更惡劣。在邁向2035年的重要時刻，香港作為國際金融中心，社會經濟出現無底深潭般的缺口，讓美帝有機可乘，這難道是中央所樂見的？
嬰兒潮一代的賣樓潮
負資產潮已經很遙遠，各國央行又長期猛印銀紙，使大眾深信，樓房有經得起任何風浪的抗跌力－任何時候賣樓套現，都有人高價接貨。就算不利樓市的因素湧現，信心也不會動搖，要經過一段長時間，中間反覆多次起起落落，由經常性「大漲小回」過渡至「小漲大回」，淡友贏好友變常態，大家才會慢慢接受樓價正式進入下降軌——轉捩點很可能要先醞釀一段時期才出現：新常態下，避險資金持續外流，美國加息增加借貸成本，移民潮增港樓的供應並同時減少需求......等到「北部都會區」開始有大量新樓供應，再碰上嬰兒潮一代全面老化，便會結束樓巿維持了多年的動態均衡。須知道65歲及以上長者未來20年將增加近一倍，長者人口比例會由2019年18.4%上升至2039年的33.3%。這一代人從過去二三十年的資產增值遊戲中獲得最大好處，樓市穩定地高企，有賴她／他們手持大量住宅單位。當中不少人擁有一個單位以上，作為投資工具，但更多人住在自己的物業內。
多得以雷鼎鳴為首的一班經濟學者在九十年代阻止政府推行老人金計劃，後來設立強積金，保障金融界的利益多於長者，香港稍有能力的一群都要靠自己未雨綢繆，「供樓防老」是最普遍的做法。換言之，港人自製的退休保障，最主要來自自住的那幢物業：一面有安穩的容身之所，一面毋須做甚麼，便坐享樓巿長升長有的經濟好處——例如不少父母把自住物業加按、抵押以幫子女繳付首期，圓置業夢。有調查發現，當今首置者67%靠家人資助，平均涉186萬。問題在於這一百幾十萬人退休後再無其他收入，所謂坐食山崩，流動現金乾塘，生活開支不靠逆按揭的話，便很可能要賣樓套現，換取生活費及越來越沉重的醫藥費。
從微觀角度看，這是個別人生活上的選擇，但從宏觀角度看，逆按揭太多，增加系統性金融風險，而陸續有人散貨，累積數量又非比尋常，市場卻乏人接貨（畢竟售價不低，而最有購買力、最想置業的家庭，很多為了子女未來而選擇移民，其他階層根本買不起），磚頭作為財富的港式信仰便會一次次受質疑。去到臨界點，心態轉變更會加速，樓巿好友變保守。為防後巿出現人踩人現象——港式信仰要有足夠多的成交量去支撐，要不然民心會逆轉，視之為長命債——政府不能不出手，然而大發展商會加緊散貨（除非政府禁止），唯有靠中資去接。畢竟，市場缺乏正常購買力，淡友越來越人多勢眾，變相跟以政府／中資為主的好友對賭。當然，賬面上，只要不拿去賣便不會蝕本，但揸重貨的中資實際上變成樓蟹。
樓市大得不能倒
國際貨幣基金組織（IMF）前首席經濟學家、哈佛大學經濟及公共政策學教授Kenneth Rogoff早前撰文分析中國樓巿的難題。當中提到，中國面臨更大的挑戰，是如何重新平衡一個長期依賴其龐大房地產投資部門來提供就業和增長的經濟。這個分析對思考香港的未來同樣有參考價值。另一方面，2013年諾獎得主Robert Shiller在〈Should you buy a Home in the US？〉中警告，世界許多地方出現樓價泡沫。他擔心美國樓價會在未來一段時間進一步上升，隨後急劇下跌。他認為，在繁盛地區投資住房，或許不像許多人心中所想那樣是一個安全的長期賭注——雖則美國樓的準買家想當然認為，在自住物業裡居住的時間，將較樓價上升軌中的任何回落期為長，讓他們最終能從新的價格高位中獲利。
無論中國抑或美國，房屋和金融巿場都面對前所未有的（潛在）風險，香港夾在兩者之間，無法獨善其身，但政府一向欠國際戰略視野，任何較長遠的規劃，只知泵水去做基建工程把經濟的餅做大，不懂得把巨大的風險因素計算在內。奧克蘭大學商學院副教授姚松炎去年曾在《香港步入衰退 「土地財政」勢爆煲》中指出：「政府的財政平衡完全依賴土地收入和基建支出的水平。一旦中國經濟出現衰退，香港的土地收入放緩，而已上馬的基建支出有增無減，香港將會出現更嚴重的財政赤字，必須動用庫房儲備，甚至向外舉債，影響香港信貸評級，挑戰港元穩定，經濟岌岌可危。」
對林鄭政府而言，有中央為後盾，天塌下來也不怕。但其實「十四五」規劃也提到，要推動金融、房地產與實體經濟均衡發展，反而香港作為中國的離岸金融中心，由官員到專家學者，對經濟民生問題總是欠缺多層次、多面向的策略思維，明明深層次問題根源在地產稅過高的經濟結構，但總是理解為供應和造地不足等技術性範疇的事情。明明人口老化已嚴峻到快要爆發人道危機的地步，迷信市場的勞福局局長羅致光就只會提議豁免地積比率限制，鼓勵私人發展商建造安老院舍去滿足龐大的住院需求。莫非他不知道每次豁免地積比率，都變成地產商千方百計發水賺到盡的良機？
當下政府面對一個兩難處境：大量增加樓房供應，高樓價無法維持，會產生「負財富效應」，最終很可能拖中央落水，被大地產商牽著鼻子走，焗住搶救大得不能倒的樓市，鎖住原本用來對付內債危機的子彈，並限制了她解決問題的選項，給美帝渾水摸魚的機會；但不增加供應，又不改革稅制的話，樓價和租金繼續高不可攀，生活指數高企，只會令越來越多人被陰乾，被赤貧化，醞釀一場更難以預測的社會危機。房屋問題很多是十多年前林鄭執掌發展局時已經播下種子，現在只能亡羊補牢——用循序漸進的方式，從稅制／務改革入手，降低樓巿未來的風險，別再把過多社會財富押在物業市場上；同時大量增加過渡房的供應，減輕弱勢社群的痛苦指數。另一方面，善用收地條例打擊囤地行為，而非鼓吹甚麼公私合營，放生始作俑者。香港要發展「北部都會區」，不一定是壞事，但現在拋出來的方案，只會令土豪地主獲益最大，那根本便違本了中央要求特區政府行善治的本意。
（註）舉個例，截至今年 9 月底，政府財政儲備由上年度11,331 億元減為 8,121 億元，但樓／股市暢旺，物業及股票印花稅收入高於預期，源自土地的非經常收入彌補了開支急增的問題。如果沒有了這項特別收入，大興土木的政府很快便有乾塘的危機。
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