上文提要：40 年前《最佳拍檔》破紀錄有 2,600 萬票房，今天《媽媽的神奇小子》同樣收2,600 萬，已算佳績，但期間樓價升了不知多少倍。試問做地產和金融對社會之實質貢獻有相應增幅嗎？從事文娛體育－例如寫一個受歡迎的劇本－或所謂72行的打工仔女，其收入増幅遠遠追不上「高増值」行業，代表其努力和產出貢獻低一大截？付出與收入不相稱的深層次矛盾，一向不受重視，傳媒主腦、財經版KOL，以至主流經濟學者只會支持「巿場決定論」，還要行「簡單低稅制」。在他們口中，向地產商交「重稅」不會削減競爭力，向有錢人抽多點稅就會。
年輕人買樓意欲將遞減
《2021年瑞銀全球房地產泡沫指數》報告顯示，香港樓價處於泡沫水平。難怪有調查發現51.6%受訪者認為在香港買樓是「妄想」，其次是幻想（20.8%）。但上車難屬其次，最關鍵是，市民的居住權欠保障，房屋又高度金融化，為未來埋下特大計時炸彈。社會財富和發展機會太集中在金融及地產，高槓杆風險未有效分散－IMF今年六月曾發出警告，終於在九月，香港家庭負債佔GDP比重創新高——一旦黑天鵝或明斯基時刻降臨，對各行各業的衝擊和傷害將大得難以估計。
隨著高等教育普及化，大學學位貶值，年輕人收入增長速度和幅度已大為放緩。除非樓價大跌，否則怎儲錢都不會儲到首期——但別期望樓市崩塌，那會釀成大禍。微辣創辦人「六毫子」接受訪問時說，房地產是上一代人的玩意－年輕人不應該為了數百呎的單位而綁著自己嘅青春——道出不少人心聲。斜槓族的人生及躺平文化興起，香港人的買樓意欲將逐步減低，這是上一、二代的人很難想像的。但不要忘記，置業，除了滿足住屋需求，亦有長線投資考慮。以往樓市持續攀升，有幸置業者，就算自住，都能享受物業帶來個人資產變豐厚的好處。但現時樓價升至常人無法負擔的地步，沒有父幹，只能望樓興嘆。
就算買到樓，供樓不會像以往那樣隨人工攀升，越供越輕鬆。未來數年，私樓供應有限，難望下跌，但投資環境及氣氛已變，樓房炒賣，不會像過去那般容易有錢贏，有肉食。做半世樓奴供到老，下半世埋單計數，是否有賺，很難說得準。當可以入市的資金早已入巿，美國又快將收水和加息，「摱摱緊」想上車的人就會睇定啲，甚至打退堂鼓，那麼，新增的購買力從何而來？以往巿場憧憬有無限的北水托市，現在似乎班師回朝的機會更加大。市場缺乏正常購買力作支柱，沒強大後勁接貨，樓價還可如過往那樣坐火箭上升？
諾獎得主看AI失業潮
以前是越遲買越蝕底，這種羊群心理難再，到了臨界點，更會消解「買磚頭長遠無蝕底」的市場預期－期間會有不少人趁每次跌市撈底上車。在香港，很少人談論一個全球化現象：就業環境再沒有保證的未來正在迫近。
諾獎得主班納吉和杜芙若曾引用麻省理工同事Erik Brynjolfsson及Andrew McAfee著作 的觀點，針對數位化對美國就業前景的影響提出悲觀看法。二人估計數位化將使擁有「普通」技能的勞工變越來越多餘。班納吉二人指，始於一九九零年的「自動化」傾向需要一定技能的工作（如會計師），增加的工作若非需很高技能（如程式編寫），便是完全不需甚麼技能。假以時日，中等技能工作（文書和行政工作）由更高學歷人士擔任，原本學歷不足者要轉投更低技能工作，這些工作人工更低，加劇貧富懸殊。不難想象，等到AI及機械人的應用更成熟、更普及，估計在廿一世紀三十年代，就業市場的前景，對僱員來說會很差劣，陸續出現失業潮，或薪酬遠追不上生活指數大升的現象。到時北部都會區卻陸續供應大量住宅單位，試問樓市會變成怎樣？
政府堅離地，亦無自知之明
林鄭推「北部都會區」，聲稱最大目的是恢復市民盼望，認識到香港發展向好，不會經常擔心樓價上升、買不起樓。假如十多年前，她做發展局局時真的有決心解決房屋問題，香港便不會弄到這田地。可惜她當年推動的降低強拍門檻和活化工廈等政策，主要是讓發展商獲利。市建局和港鐵的建屋計劃，亦同樣以地產財閥的利益為依歸（可參考潘焯鴻《向「新界北都會區」說10個「不」（中）》）。
巿場聲音不會反映社會實況，而王于漸、雷鼎鳴等港府國師就一直教人相信——受特權階級操弄的——巿場力量。現在林鄭好像覺悟前非，但她沒有聽取真正專家的意見。任憲邦在《房屋預測粗疏 隱憂不容忽視——評北部都會區與明日大嶼》中批評，林鄭的鴻圖大計，城市規劃粗疏，我們將面臨房屋供應過剩、多達22萬間的無窮後患。地理學者伍美琴在《我們不缺土地 缺的是策略規劃》中亦曾經說，「很多人以為把土地分配作不同用途就是規劃」，「土地分配只是這過程中比較下游的部分。沒有上游的努力和創新思維，在下游不斷把土地收集和再分配，只會使問題重複出現。要好好規劃一個地方，需要深刻反思「發展」是什麼。」
林鄭卻反其道而行，沒搞清楚發展的理念，也沒有起碼的危機意識，不明白資產增值遊戲的風險及社會成本，便自上而下，以基建為重心，推動所謂造地起樓的發展大計。這不單無法補償她自己多年來的規劃過失，更嚴重滯後、落後於形勢－地緣政治及科技發展，勢將扭轉資金流向的方式，進而對本港經濟造成重大衝擊。單靠唸「背靠祖國」或「融入大灣區」的口簧，以為凡事有中央出手必能解決，只會為最高領導人添煩添亂。中央有自己億萬個難題急於處理，對香港的實際情況亦欠缺了解，否則，中聯辦便不用頻密落區收集意見，向政府遞交有500項政策要求的待辦事項清單。香港要有自己的策略規劃研究，著重跨學科知識的理論支援，作為迎接種種挑戰的行動根據，才有望在明確目標的指引下，按緩急輕重，對症下藥度難關－但現在北部都會區計劃，不改前朝先照顧地主土豪利益的作風，施政報告亦無正視貧富懸殊問題，八萬五翻版，便隨時成為最後一根壓垮香港經濟民生的稻草。
（待續）
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