有傳北京要求香港地產商協助解決房屋問題，地產建設商會對於發展商被指囤地，表示不滿。該會執委會主席梁志堅稱，不少農地是發展商早年購入，只因政府官僚才難以發展，故有需要改變制度以加快土地供應。這方面與林鄭取態一致。林鄭上月在公開場合透露，政府會加快建屋速度，盡量壓縮規劃和收地程序，以多管齊下方式增加土地供應，包括引用《收回土地條例》收回私人土地、推出土地共享先導計劃、舊區重建等。
但香港的深層次問題，真的只是土地供應不足，只是管僚主義和規劃程序太繁複之過？
三年前，市建局前行政總監譚小瑩在一個論壇上分享經驗：在「公私合營」過程中，小地主的利益往往被犧牲。由於有能力提出發展大計者，必是擁有眾多土地和資金的大地主或財團，政府角色被動，而且為了配合發展計劃，鋪橋搭路搞基建，就會用收地條例向關連地段的小地主開刀，變相幫大地主掃除障礙。至於地產商怎樣搵政府老襯，可參考本土研究社的《香港地產商十大高危壟斷行為》，以及林超英的《地產商比較願意配合政府政策，尤其是「土地共享」？》。
集團式帶風向，大合唱
若有留意近日輿論，會發現不少報道及專家學者的評論，把香港房屋問題歸咎於「審批與改劃程序緩慢、繁瑣」，極力否認地產商要為此負責，並暗示「鬥地主」會危害經濟。有經濟學者甚至認為樓市規劃嚴格，導致樓價水平遠遠拋離建築成本，中間的差距，稱為「規劃稅」。所以，高樓價問題，罪魁禍首並非地產霸權，而是環評或城規會等阻頭阻勢的關卡。但明明困擾香港多年的問題，大家很清楚跟地產商竭澤而漁有不可分割的關係，就是買個麵包十蚊雞，當中有一大部分進貢給地主。妳／你胼手胝足地工作，只能僅堪糊口——在主流經濟學者口中，這些人沒努力增值，欠競爭力，是咎由自取的。經濟學者深信市場力量，視樓奴結構下的荒謬現象若等閒。結果，市場調節了多年，調到經濟民生病入膏肓，他們又改變講法，歸咎於甚麼「規劃稅」，其實是兜個圈，要求進一步廢除規管——理由是會減低「規劃稅」——跟王于漸、雷鼎鳴等港府國師所鼓吹的教條思想一樣，錯的永遠是市場有太多規管，而非巿場中不受制衡的巨無霸。
不是要歌頌規管，決策要視乎背後的理念和成效得失，環評及城規會等土地用途限制，便背負著對社會健全發展相當重要的價值。維珍尼亞理工大學經濟系副教授曾國平在《無限與有限的兩種世界觀》中說：「現實是我們要在好壞之間作取捨，沒有一個皆大歡喜人人滿意的答案。」相信只有極少數人，在任何情況下都反對拆樓或開發郊野，但是否真的需要這樣做，或要怎樣破壞性創造，須實實在在研究過和衡量過才有定論。主流經濟學者卻好像不明白這個簡單道理，近乎本能反應，認定港人住屋難乃供應短缺之故，跟地產商很合拍，很啱channel。
總之，各種環保及保育條例都是造地的最大障礙，除之而後快。本應要討論不同發展的可能性孰優孰劣，如何取捨，又有沒有龐大利益集團暗中操盤，有的話，該如何應付，才最有益於社會大眾；現在把公眾視線轉移至「規劃霸權」、「規劃壟斷」，客觀效果上，只會令部分市民減少留意地產商濫權、囤積居奇，減少留意土地公義的問題：究竟地產商有幾多關連公司囤了地和暗中造市？政／商／學界中人有幾多潛在或延後利益牽涉其中？新界有幾多霸地僭建、先破壞後申請發展的個案？非法傾倒建築廢料、神袐山火的幕後主腦是誰？垃圾山的最大得益者又是誰？..........
房屋建設不離社區經濟
在主流經濟學者口中，市場運作沒問題，毋須處理壟斷性、系統性的權力，地產商只是其中一分子，並非甚麼地產霸權。只要解除各種制度枷鎖，任地產商輕易改建工廈，改劃農地，香港房屋供應問題便有望解決。一起大合奏、主張拆牆鬆綁的專家學者，總是引導市民從地產商（連中央都放在次要位置）的角度出發。他們不會重提環保發水樓及納米樓怎樣會出現，不會重提林鄭做發展局局長時降低強拍門檻及推行活化工廈計劃，到底帶來甚麼變化，誰獲益最多。他們亦不會重提北角邨、黃竹坑邨等多條屋村、觀塘市中心，以至港台教育電視中心在重建後，為何都是變換成豪宅。房屋供應增加了，大地產商的暴利增加了，經濟發展欣欣向榮了，但市民整體的處境和生活質素改善了多少？又有幾多具生命力的小社區被摧毀，當中有幾多與舊區相濡以沫的小生意人或打工仔女，飯碗被打破？
這些問題不單關乎社會與程序公義。帶方向的專家學者，頭上有光環，其言論會導致社會和政府錯誤理解問題的根源及來龍去脈，對症下藥固然不可能，若盲目跟從，更有抱薪救火的反效。幫不到苦主屬其次，還製造額外的麻煩，損害社會穩定。
過度金融化的全方位禍害
聯合國在2017年發表一份「住房金融化」問題報告，力言全球性資本近年湧入各地城市，大大推高樓價及租金，跟中產、基層的負擔能力脫節。樓房市場亦因而出現結構性變化：住房被當作商品，被當作金融交易的抵押品或工具，被當作積累財富的手段。2014年-2020年的聯合國適足住房權問題特別報告員Leilani Farha，稱之為financialisation of housing。房屋金融化對香港造成的危害和社會成本特別重，使貧富懸殊的程度在發達地區中稱冠（註一）。
究其原因，在於香港各界深信，作為資本的自由港，越少管制越好。誰知金融海嘯後，全球量寬，資金泛濫，炒起各種物業，政府卻沒有及時制定對策，大地主賺到盤滿缽盤之餘，平民百姓便要繳付超高的「地產稅」，百上加斤。何以政府不像溫哥華那樣向空置房屋徵稅，再用稅收來支援低收入家庭呢？香港的輿論領袖——包括過去的主流民主派－向來反對財富再分配。他們會說經濟學界－由大宗師佛利民到香港的王于漸、雷鼎鳴——已證實干預市場行為會好心做壞事（註二），加稅更加要不得，會削弱競爭力，嚇跑外資。政府翹起兩手，對大地產商當然有利無弊，空置稅在香港至今便只聞樓梯響。
說實話，房屋金融化也不是沒有好處，尤其處於樓市上升軌，未供完樓者，不單感受不到負債壓力，更享受到財富日增的實質和心理好處。但世上沒有免費午餐，資產增值遊戲的本質，是不斷碌卡，要下一代找數－碌卡買回來的磚頭，再買出去，有錢賺自己便袋袋平安。但金融創富，可一下子蒸發掉，其實就反映無限量寬加上槓杆效應使經濟發展大大變質，人民的財富有很大一個部分是數字遊戲，紙上富貴的穩定性存疑。經濟的餅靠槓桿越做越大，投入炒賣市場的資金便越來越多，金融發展跟實體經濟也就越來越脫節，造成產業空洞化，甚至反過來扼殺民生事業——但在經濟學者口中的「市場活動」中，這種種扭曲經濟的投機取巧事兒，都被合理化，甚至戴上高增值的光環。金融海嘯之下，華爾街大鱷的所作所為，如果嫌太久遠，我們可看看香港的例子——領展。玩財技玩到出神入化的領展CEO王國龍已變身地產大亨，一班高層和基金經理亦豬籠入水，而大量用心經營的小商戶就慘成犧牲品（詳情可參考林超英的《出售公共資產損害民生—領展案例》）。到底領展為社會，為市民創造了甚麼美好價值呢？前領展高層、港大首席副校王于漸從來沒有回應過。
當金融和地產業造成結構性壟斷，有如經濟黑洞，不斷吞噬中小微企的盈利和生計，政府卻不施行針對性的變革，在路徑依賴下，貿然搞產業多元化，只會凍過水。土地奇貨可居，根本會助長囤積和掠奪性經濟行為。土地需求不斷增加，政府對囤地行為(經濟學者美其名為「土地儲備」)又眼開眼閉，壓力便轉移向那些真真正正運用土地做勞動、做實事的人身上。最近有大批廠廈的小租戶被迫遷，他們和市建局、領展的苦主一樣，是最腳踏實地工作的人，但亦最任由宰割。荒謬的是，僅餘的工業生產戶逐一被消滅，另一邊廂，主流經濟學者、所謂智庫和建制派的人物，又大力遊說政府搞再工業化。看看數碼港和科學園，便知道這種披著華麗外衣的開發工程，很大機會又是讓發展商割韭菜。
（註一）《二十一世紀資本論》作者皮凱提，曾經用一條數學公式「r＞g」，展示資本主義的結構性矛盾，指出資本回報率（r）增長，大多時間比經濟增長率（g）高，結果導致貧者愈貧、富者愈富。過去十多年後金融海嘯的生活經驗，使香港人對他的這番見解特別有共鳴。
（註二）別說加稅，只是最低工資這樣基本的扶貧措施，都被主流經濟學者形容為洪水猛獸，說甚麼會扭曲自由市場、提高失業率、等同「大鑊飯」和「富社會主義色彩」。詳情可參考前嶺大教授許寶強文章《對最低工資評論的評論》。
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