自1998年及2004年政府先後撤銷租金管制及租住權保障，劏房市場可謂「無王管」，租金水平瘋狂飆升，基層租戶被加租、迫遷的情況屢見不鮮。更令人擔憂的是，劏房的住屋質素「開倒車」，劏房環境狹窄、天花剥落、牆身滲漏的問題見慣不怪。民間團體多年來爭取恢復租務管制，保障市民最基本的住屋權益，特別是蝸居籠屋、板間房、劏房等不適切居所的23萬個基層市民尊嚴。政府終於去年4月成立劏房租務研究小組，並於今日正式向運輸及房屋局遞交意見報告，本會回應如下：
本會原則上同意政府立法管制租金及保障基層租住權，亦對其就恢復租住權保障的建議表示歡迎。不過，小組報告內容避重就輕，忽視處理多個劏房核心問題，例如: 起始租金，本會及一眾劏房租戶對此表示失望，同時，本會要求小組及政府應增加管制內容，表現處理劏房租務問題的決心。
拒絕規管起始租金 放任房屋淪為商品
近日，本會隨機抽樣深水埗及油尖旺區內不同不適切居所，發現業主或中介在分間單位出租後的租金收益可高於差餉租值的9倍，最低亦有1.37倍, （詳見附錄一）。而當中分間數目愈高，利潤愈驚人。SoCO letterhead_REVISED業主出租物業有其成本開支，當中維護物業亦需有一定恆常花費，故此在租金訂定上高於差餉租值亦可理解，甚或業主期望透過出租私人物業獲取利亦是人之常情。然而，遠高於差餉租值，是一問題，再加上縱觀現時不適切居所的住屋質素惡劣，當中不少單位更有安全隱患或違規的情況。有不少業主或中介只顧謀取暴利，在單位出現問題，如：石屎剥落、牆身滲漏時不見影踪，置租客的安全於不顧。面對現時情況，小組以行政負擔及可行性為由迴避規管起始租金令人失望，而此舉亦令房屋繼續成難以負擔的「奢侈品」。
規管租金加幅上限15%仍過於寬鬆 未考慮劏房戶面對加租的抗壓力
本會樂見小組引入差餉物業估價署私人住宅單位的租金指數(所有類別)作日後劏房加幅的參考，終令劏房「可加」亦「可減」。同時，亦認同小組提出需在租金指數之上再設置合適的絕對百分率以限制租金加幅以完善對「劏房」租客的保障。但本會認為在設加幅上限時有必要一併考慮劏房租戶面對加租的抗壓力。劏戶租戶大多為社會上最基層的市民，收入不穩定並且工資升幅不顯著，其經濟情況確難以負擔15%的租金升幅。加上現時劏房租金水平已過高，遠超於基層租客可負擔的能力，故本會認為政府在立法的時候需進一步將租金加幅上限調低。
劏房質素參差 「2+2」要有條件，不然或好心做壞事
承上提到劏房質素參差，有部分劏房更出現違規情況及安全隱患。過去有不少租客都曾表示在租住單位後陸續發現單位出現結構性的問題，如天花石屎剥落，牆身滲漏，為此向業主或包租反映問題並要求進行維修，但最後大多不了了之。故小組提出「2+2」建議中，2年死約期以提高住屋穩定性的原意是好，但同時要考慮條例實施現實情況，不然一旦租戶租住安全成疑的單位，而反被2年死約期被迫捆綁於單位內，或不得不違約賠償業主或包租以遷出單位，變相好心做壊事。
未提設獨立部門處理租務糾紛 執行上恐成效不彰
雖然現時差餉物業估價署有在土地審裁處以及其中五個民政事務派出租務主任提供包括諮詢、協助及調解在內服務。但有關服務僅屬被動角色，過去多年未能在劏房租務問題上發展作用。而在處理租務糾紛中扮演仲裁角色的土地審裁處，其職能主要與收回土地或處所管有權相關，並未涵蓋此部分外的租務糾紛。故過去有不少劏房租戶面對業主或中介拒絕履行維修單位的責任、拒絕退回按金，甚或在租約期內面對各種光怪陸離的租務問題上投訴無門或如「人球」般被推到不同部門上求助，未有專責機構可集中協助解決其問題。報告中，小組並未回應上述的問題，只會導致條例實施出現漏洞。本會擔心在沒有修正現時處理租務糾紛的司法及行政架構下，租務管制條例在執行上恐成效不彰。
建議：
1. 差餉物業估價署測定分間單位市值租金
長遠而言，為準確測定市場租金應另闢「劏房租金指數」由主責的政府部門，綜合統計處於全港性分間樓宇單位調查所得的數據、差餉物業估價署收集之分間單位租金、社會福利署下綜援私樓住戶租金、及過往透過關愛基金、在職家庭津貼辦事處下向分間樓宇單位住戶發放相關津貼時收集的租金數據，按年測定 “劏房租金指數” 此舉能令政府有效監控基層市場的可負擔水平，適時介入市場作出各項管制及津助。
2. 規管分間單位租金水平: 建議可分階段進行，短期可參照差餉物業估價署對個別單位估值租金水平，規定業主分間單位出租後年租金收入不能高於差餉物業估價署租值120%。長遠而言，可就政府於收集“劏房租金指數”中的大數打據按個別劏房質素更全面地釐定租金水平。
3. 租金加租應與現時公屋睇齊，上限由15%下調至10%。長遠而言，可參考“劏房租金指數”，完善規管機制。
4. 在「2+2」方案下建議設入住1至2個月租住冷靜期，以讓租客可以於特定情況下，如單位結構出現安性問題時可以單方面提出解約 。
5. 增設獨立部門專責處理租務糾紛，先調解後審理
以僱傭糾紛為例，先有勞工處處理調解以及檢控程序，如一旦調解失敗，將轉介，或由申請人轉到勞資審裁處排期跟進。本會認為租務糾紛亦應參考有關程序，另設行政部門處理租務投訴，包括調解及檢控，嘗試在行政階段處理有關糾紛；一旦行政程序未能處理，將可轉介至司法部門審查。此舉務求可在行政程序上加快個案處理，無需每一宗案件均要轉介到法庭處理，並增加租客及業主雙方面的保障。