低收入人士住房政策：国际比较及其启示 作者：施育晓 
【提要】本文从比较社会政策的角度，选取了世界上一些较具参考意义的国家，综述他们的城市低收入户的住房情况和政府这方面的政策。作者集中讨论了这些国家的政府低收入户房屋政策的目标、低收入户住房政策在整体房屋政策中的角色、确定资助对象及确保资助的效率的方法、房屋建造及提供方式、财政及融资安排等，以便能够根据国际经验，审视我国的低收入户住房政策目标。作者认为，中国面在低收入住房上存在政策目标与定位不清晰的问题，同时指出我国低收入住房政策在吸取国际经验时，必须考虑特定社会经济文化背景。
【作者】施育晓 香港理工大学应用社会科学系
一、前言
如何改善低收入住户的居住条件，是世界城市化快速的国家共同面对的难题。各国都采取各种政策和措施，如公共房屋、房屋津贴、土地供应政策、房屋金融政策、租金规制、建房标准的规管、产地产市场规管等等(见表一)。这些政策和措施即使在同一国家也经常变改。它们的种类可能有限，但其规模，互相之间的比例和配搭，和与众多不同的政治、经济、文化、政策具体制定和执行能力、以至一些偶然的因素之间的关系，往往使人难以在丰富的国际政策经验中，直接获得有益的启示。这些是对社会政策研究者的挑战。
本文从比较社会政策的角度，尝试选取世界一些较具参考意义的国家，综述他们的城市低收入户的住房情况和政府这方面的政策。我们会集中讨论选取的国家的低收入户房屋政策的目标、低收入户住房政策在整体房屋政策中的角色、确定资助对象及确保资助的效率的方法、房屋建造及提供(construction and provision)方式、财政及融资(finance)安排等。本文的目标是到最后一部分，我们能够根据国际经验，审视我们初步提出我国低收入户住房政策目标，再参考国际比较中对达致这些目标的启示。
二、介入低收入户住房的出发点
让低收入户不致因为经济困难，而居处在环境恶劣的住所至或无处容身，让他们毋须要把大部分收入用于住房，因而牺牲其他重要消费，是大部分国家共同的介入低收入住房的原因，但不同国家或地区在不同时期都可能有其他更深层，不一样的介入原因，很多时候，这些原因是多重的，甚至互相之间会有矛盾。检视这些出发点以及它们背后的理据，能够令我们反省低收入住房政策的意义和重要性。
我们可以先从理论出发。比较房屋政策的先驱当尼逊(Donnison, 1967，引于Doling, 1999)提出三种政府在房屋政策中的角色：雏生型(embryonic)、社会(social)型及全面责任(comprehensive)型。他当时的焦点集中在欧洲各国。
在当尼逊提出这三个模型分类法的时候，正值西班牙、葡萄牙和希腊处于急速城市化的进程中，房屋被视为是一种社会的消费，而不是生产或者投资，会拖慢经济增长。因此政府倾向采取消极的态度面对住房需求(demand)和需要(need)，视为经济发展的阻碍，低收入户要自己寻求解决房屋需求的方法。当尼逊称之为雏生型(embryonic)的房屋政策。当尼逊提出的社会型(social)的政府房屋政策是以英国、美国、加拿大、瑞士、澳洲等国作为蓝本。它们的共同特色，是政府的主要角色是照顾市场无法满足其住房需要的人群，如老人、失业者，单亲人士，外来工等，因为他们在劳动市场已经处于不利位置，更难以在自由的房屋市场中满足住房需要。当氏提出的全面责任(comprehensive)型是指政府承担起满足所有市民的房屋需要的责任；政府不视这种责任为经济发展的包袱，反而认为这是经济发展的重要组成部分。政府的干预是长期而不是短暂的，是根据需要和资源，作出长线的规划，确保长期有足够的房屋供应。他指属于这种模型的政府包括瑞典、荷兰、德国等。
表一. 政府介入低收入户住房的政策选择
政策选择
典型例子(多种政策同时采用)
建造 (Provision)
直接建设与供应(建造公共房屋作出售或出租之用)
政府大多鼓励住户成为业主，或让受助者可以选择成为业主或租客
英国、新加坡、香港特区、荷兰、
瑞典、智利、美国
出资 (Finance)
资助供方，如提供低息贷款，让他们以低于市场价格建房、出售或出租房屋。
资助消费者，如住房津贴、购房税务优惠、改善贫民建筑资助、提供可建屋地及基本设施(site and service)、提供低息按揭等
资助金融仲介组织，提供担保等
英国、荷兰
美国、英国(住房津贴)
墨西哥、巴西、印度、
马来西亚
泰国
规管(Regulation)
租金管制
住房储蓄计划(政府强制或统筹)
私人出租房屋质素及设施要求
提供税务优惠予建房、购房或地产金融中介
规定私人地产商将部分单位元留予低收入户
瑞典、德国、美国
新加坡、马来西亚、智利、德国
美国
大部分国家
马来西亚
创造空间 (Creation of Conducive Environment)
容许、鼓励甚或委托非营利组织建房、管理房屋
创造楼宅按揭的再保险、债等市场
英国、荷兰、德国、瑞典、印度
美国、荷兰、马来西亚
当尼逊的理论也是一种阶段论，因为他假设这三个模型是受制于经济发展，所以随着经济发展，不论各国政治、经济和文化，都会逐一经历这三个阶段。但虽然至今他的三个模型仍然对现实的参照有一定价值，但三者合作的阶段论在历史上似乎支持的论据不多。相反似乎各国的低收入户住房政策，更受这些政策的目标和它们之间的矛盾的影响。以下略论各国制定低收入户住房政策的五个出发点(部分参考Grigsby and Bourassa, 2003)。
2.1容纳人口增长、推动经济发展
世界上不少城市都曾经或者也现正面临较高的人口自然增长，加上巨大的城乡差距引致的急剧城市化。在1940年，世界上每100人有1人住在100万人以上的城市，到1980年这数字己上升至每10人有1人(世界环境及发展委员会，引于Pezzoli，1995)。新增的人口需要住房，更需要相关的配套设施和服务，包括水电煤气、排污、道路交通以至学校、医院、市场等。大多数发展国家的大城市面对庞大的农村民工潮，无法提供足够的合法居所，于是非常拥挤的分租房、合法或非法占用的贫民区(squatter settlements)和违章建筑便成为发展中国家的共同标志。
但大量的新增人口尤其是廉价的农民工，提供源源不绝的低成本劳动力，对于城市的工业化及整体经济发展有十分重要的作用。要在一个快速增长的城市中，维持这种低工资，需要工人的生活支出能够保持较低的增长。其中一笔最大的开支是一个能够安顿的居所。因此很多庞大的政府低收入户住房(尤其是在讨论香港、新加坡及智利几个在经济发展阶段，建立了比较成功的公共房屋制度的地区。如见Rojas, 1999、Tremnewan, 1998等)经常被视为是政府替企业支出的“社会工资” (social wage)，使这些劳动力减低生活支出，持续接受较低的工资，有利工业生产的资本累积和对外的竞争力提升。
2.2公共卫生及公共形象
即使政府不制定政策尝试满足新增的住房需求，人民总会自已想法。市场供应会因应有效需求—即是有购买能力者—而出现，但明显这些低收入人士只是对很有限的市场而言是有效的需求，亦即大部分低收入者只能依靠分租、或者入住贫民区。他们可以负担这些居所，一来是因为不用支付私人供应商的利润，二来也免除了符合政府的各种卫生、安全等要求所需的费用。对他们而言，能够减少住房开支，等于赚多了钱。但对于社会而言，需要考虑的包括这些密集式，而又缺乏基本食水、排污、以至厨房、卫生间等设施的居住环境，较易孕育火灾、疾病。它们也不少被视为罪恶的温床，对社会整体造成不良影响。这些是十八九世纪英国等欧洲国家领受过的教训，而这教训延续至今。正因为这个教训已经为人熟知，它也成为政治人物共同的课题。不少拉丁美洲国家如巴西、墨西哥、智利等，在已发展国家支持的世界银行的贷款条件要求，与及对人民的承诺的压力下，多番尝试把贫民区清除，以期制造涣然一新的现代城市管治形象。即使没有外在的推动力，如在亚洲的印度、泰国、马来西亚和香港特区，清除贫民区也在廿世纪中长期占据当地政府议程。只是较成功的例子，至今只有智利、香港，两地都是通过大规模的公共房屋计划，成功令贫民区逐步消失。其他的地区已经改清剿为招安，放弃把它们重建，而将策略订为提升贫民区房屋的建筑标准和配套设施，把它们原地改善。再通过将非法占用的业权合法化，务求令当地居民更有动机担起未来的维修保养工作。很多研究第三世界的房屋政策的学者甚至认为以往的清剿政策一种已发展国家的偏见，是无视大部分第三世界国家实际情况，尤其是低收入人士的真正需要(如Balchin and Stewart, 2001，McCallum and Benjamin, 1985；Lowder, 1993)。
2.3社会稳定
安居乐业，一个理解是安居后可乐业，这是指有一个可接受的居所，对于工作有正面作用，提升工作效率。另一个理解是乐业是人生一大要事，但安居却更基本。人生花在居所的时间应该比在工作环境长，居所的问题也应该得到不低于就业问题得到的重视。从反面考虑，贫民区的生活质素差，容易令分贫穷人士整个家庭陷于贫穷循环；甚至是提供一个养分丰富的环境，供坏分子纠党结社为非作歹，威胁社会稳定。也有学者从正面看，认为鼓励自置物业，可以加强人民分享社会发展的利益，巩固对政府施政的支持。
新加坡、香港等地的公共房屋政策的成功之处，可见于其明显的稳定社会的功效。新加坡令独立后的多民族，多政党社会牢牢的接受政府的施政，而香港则在六七十年代新增外来人口成倍于本地原有人口的移民潮下，创下繁荣稳定的世界经济发展奇迹。在政府介入最受反感，最高举市场力量的美国，政府也一直从供应、资助到规管，多方位介入住房市场。早在1931年，当时的总统胡佛就指出：“没有什么东西比住房对人们的幸福和社会的安定更加重要。”虽然美国在七十年代起开始停止大规模的公共房屋建设(但仍维持原来的供应的维修及管理工作)，但即时改以大范围的租金津贴作为主要直接介入的工具。美国学者近年的研究指资助贫困户购置物业(如提供高于物业价格的贷款额、容许以租金津贴用于支付物业贷款供款等)有助他们更快脱贫(Retsinas and Belsky, 2002)。
2.4发展房地产市场，拉动经济与就业，吸引资金
据分析，住宅建设每投入1万元，可诱发直接相关产业(包括建筑材料、冶金、木材、化工、机电等几十个产业的上万种产品都有一定的诱发带动作用)产出1.93万元，诱发系数为1.93。而据国家房地产部门测算，住宅业的发展可以带动五十多个产业的发展；投资拉动比例可以达到1比3[1][1]。两者的差距在于后者把居民入住新居时，对家俱、室内装修、各类家庭消费及耐用品的新需求。由于建筑及相关行业都是人力密集，对就业的拉动作用，估计每10亿元投入，可以额外制造约12000个就业岗位。
更重要的是我们要分析低收入户的保障住房的建设，是以原来承担不起市场商品房的住户为目标，在没有保障住房的情况，他们大多数很可能会挤在存量住房中。而原来可以走入市场的住户，由于住房保障的建立令市场价格不再火冒，鼓励他们入市，令房地产产业对经济的拉动作用在短期内迅速发挥。另外，由于保障住房的对像是低收入人士，他们的消费倾向(marginal propensity to spend)相对高收入人士高，由此可以带动的有效需求增长也会提高，这说明以上的估算不属于偏向过份乐观。[2][2]
这种对住房建设的财政上可见的巨大和即时的投资回报认识，始于荷兰等长期在建设庞大的公共房屋建设的已发展国家。在荷兰，住宅建设及相关行业占国民生产总值近10%。相反在巴西、墨西哥等发展中国家，一如当尼逊所言，仍然抱持住房建设是一种昂贵的消费，甚至需要长期的投入，会造成巨大的负担。
2.5社会公义
政府应该确保所有居民有一个合理的居所，是很容易令社会人士同意的一个要求。这个理由本身就足以推动政府关注低收入户住房的问题。但社会公义在具体社会政策过程中，往往不是采取一种普遍的要求，而是由个别的受影响团体施加压力。举例如英国的公共房屋制度是由1919年的加斯哥动乱触发，而在次年1920年建立。当年提出要求的是一次世界大战回国的士兵，而他们在战争的英勇表现令他们的要求得到普遍的支持。但由于是个别团体的举动，也就出现对投放在住房的资源是否用得其所的批评。这些批评带出的问题包括如何确定资助对象和资助是否有效的帮助受助人，如何确保不会有负面效应，如令某些地区成为贫民聚居地，衍生其他的不公义。这些议题基本上是有一定的阶段关系，即随着政府在低收入户的住房介入增多，议题也就由住房本身的发展到相关的周边问题，如附近社区的就业机会、交通网络是否足够、会否出现地区性的分离(segregation)，在学校教育，社会资源以至公众形象等方面令社会对受助者产生歧视。
社会公义的论点也有时可以被用于反对某些住房政策。如政府以具体政策鼓励自置物业，可能有人被指有违社会公义的原则，因为可以自置物业的，即使在低收入户中已经是属于有较高和较稳定收入的一群。结果可能如英国被迫因为歧视低收入户的指控，而撤消物业贷款的免税优惠。
三、专项政策设置比较
本节以至本文的政策比较是以专项，而不是以地区来组织[3][3]。这一来是由于这种安排似乎更有利比较，二来也由于我们相信可以经严谨合理的方法，素筛选和隔离掉国家地区间的差异，得出政策本身设置的合理性、效用和所需成功条件或失败因素。如果对某特定国家或地区的整体政策感兴趣，除了可以参考引述的文献及其他众多的相关出版，大家亦可以参考我们较后会完成的部分国家的整体住房政策分析。
3.1总体房屋政策
如前所述，当尼逊提出的三种政府在房屋政策中的角色：雏生型、社会型及全面责任型对分析房屋政策有相当的价值。大部分发展中国家都对低收入住户的住房问题较为被动，如巴西、墨西哥、泰国、印度(独立后的取态稍为积极，但基本相似)等国家是在未有巨大问题爆发前，大多是项目式的临时措施，容易无疾而终，缺乏系统和有力的政策；或即使有相关的政策又缺乏执行力度。这可以视之为雏生型的房屋政策。
至于英国、美国、与及大多西欧国家，也包括香港特区，由于是基于社会发展及社会公义而介入，属于社会型的房屋政策。它们的有关资源与政策重点集中于低收入户，一般由最低收入的20%至50%住户不等。居民不论收入都享有居住在这些地区不单是存在于宪法的权利，而是有具体的法律条例阐述和保障，并有相应的行政部门执行，及足够的经费支持。至于中等及高收入户的住房需要，政府交由市场供应，只作出宏观的调控。从市场与政府关系的角度，前两类基本上是把政府作为市场补漏者的角色。
第三类是荷兰、德国、瑞典[4][4]以及新加坡等对住房市场的全方位介入和控制的国家，他们是全面责任型住房政策的表表者。以荷兰为例，她是有意识要全面介入住房市场。荷兰的住房政策的出发点是要建立一个既保障低收入户的居住权利，又令他们不致被社会排斥，集中在某些被歧视的地区。政策的具体设置就是通过较全面的津贴面，令不同收入的住户可以同时处于同一社区。而新加坡有计划的通过庞大的公屋建造及租售计划，与及要求储蓄三至四成工资的强制式公积金计划，令超过八成的新加坡人成为业主。
3.2资助对象及方式的针对性(subsidy targeting)
由整体住房政策的方向，我们已经大致可以看到各国对住房资助的对象的选择的方式。对于荷兰等(住房)全面责任型政府，资助对象的选取并不构成问题，因为他们的目标是令不论贫富都可以也愿意入住同类住宅，所以住宅的租金水平很低，质素也非常好。对于采取社会型及雏生型住房政策的国家，都面临筛选真正需要帮助的对象，与及确保资助真正达致效用的问题。前者由于长时间的经验积累，与及一般其住房政策是整体社会福利制度的一部分，也可以借助相当完善的税收制度，减低筛选的成本。当然有关行政机构的执行能力，信息的透明度等，也是令社会型住房政策的国家的资助较能到达低收入户身上。 相对而言，在大部分的发展中国家，采取项目式的住房政策，或者是因应一次大规模的贫民区迁拆，或者是在缺乏足够的规管措施和执行能力下，以资助私人建筑商提供低成本住房的方式，往往都是在低收入户将新屋卖予中产人士，或者建成的房屋定价是低收入户无法负担，最终又落入较高收入的一群，无法提高低收入户的居住水平。这些经验在印度、巴西、墨西哥等国家都已变成常识，这也是一些世界组织八十年代开始鼓吹自助式提升住屋的政策的原因之一。但我们值得较详细介绍泰国和马来西亚成功的建房但失败的分房经验。
泰国在1980年起采取一些大力发展私营市场力量的政策。政府的一些直接建房计划(1992年，建成二万个出租单位；之前在1984年已停止大规模的低收入户公共房屋)是用于贫民区的清拆户，但大部分的租住权都被变卖，住户则搬到其他贫民区。原因包括地点交通不便，不近上班地点，离开原来提供很多生活方便的社区网络等，当然可以得到一笔现金也是理由之一。政府转而主力依靠私人市场提供房屋，包括目标住客为低收入户的低成本住房。每年落成的新住宅单位中，私人发展商的单位由1980年的34%上升至2000年的74%。其余大部分是改善原来贫民区和政府提供土地与配套服务的合法自建房屋，与及非法的贫民区房屋；后者比例由1980年的20%下降至2000年的3%。政府建房屋长期维持在7%以下。政府吸引私人发展商的方法是通过政府的住房银房(Government Housing Bank)提供极低利息的楼宅按揭服务(也通过竞争使私人银行也提供类似服务)，令收入较低的住户也有购买房屋的能力。因此私人地产发展商也因应这些“有效需求”而建造更多的低成本(较细面积、较简陋)的住房，以吸纳这个新购买力。整个构思十分理想化，但实际碰上的情况是私人发展商的供应根本连中等收入人士的需求不足，他们宁愿屯积居奇，令楼价飞涨来牟利。于是低按揭利息的“受益者”是中等收入户而非目标的低收入户，或者可以说他们的购买潜力更令发展商垂涎，而他们也不幸地成了房地产市场泡沬化的受害者。
马来西亚的经验很类似，但她政府自己建造的房屋占总量的接近一半。即使引入私人发展商时，马来西亚也采取计划生产模式，分配私人发展商必须在总建成房屋中，有某个比例的低成本住房(每单位RM$12,500以下)，令低收入户可以负担。政府提供的诱因包括提供低息贷款予发展商，也资助研究低成本房屋的建造等。因此在1996至2000年马来西亚的第七个五年计划中，政府与私人发展商的房屋建设是各占一半，包括低成本房屋也是如此比例。实际上这五年来，双方的建造比例果然做到五五，但却是同时只建成低成本房屋目标的约50%，而双方为中高收入户而建造的房屋同时超产近半。泰马两国的经验都不是两国独有，而是很多发展中国家都碰到的经验。他们共有的经验也包括有很完善的筛选资助对象，但执行上却千差万别；政府自己的低收入房屋发展碰上在土地使用、城市规划、配套设施及服务等方面诸多的关卡和阻碍。根据私人发展商往往比政府有关建造部门，更容易通过这些政府的官僚设置，更容易龚断市场，我们可以推测部门利益可能扮演相当重要角色。
3.3房屋建造及提供：方式与管理主体
各国政府直接建造公屋计划的失败原因一般来自四个来源：1.政策定位；2. 建造过程的成本、质量及数量的监控机制；3. 居住整体水平，包括居所本身、以至到工作地点的交通时间、公共交通网络、配套的社会服务设施，如学校、医院等；及4. 分配机制。
政策定位失当指的是没有针对低收入户的负担能力，如在发展中国家偏重售房，而非出租公房，而无视于当地即使是低成本的房屋对低收入户仍是可望不可及的奢侈品。这种定位在一开始即会被建造商利用作打开中等收入户的大门。要监察建筑施工过程的成本控制、质量保证等，需要十分有效的技术官僚，与及具约束力的法律制度配合，否则建屋数量太低、质素不合规格、成本失控等问题，必然会经常出现。但除了建筑规管的完善外，限制建筑商不可兼营发展商的角色，可以一定程度上减低不能完成任务，反而得到牟利机会的畸型诱因。同样的条件在分配机制的完善上也必须体现，但分配机制因为基本上没有技术的内容，引入标准透明化、受益者透明化的机制可以相当程度上改善问题。至于如何令接受政府公共房屋不致令低收入户需要牺牲整个生活网络，则是土地和市政服务及设施的规划的配合。各部门的利益不一致必须能够得到解决。
管理的主体的改变有时可以令公共房屋脱离过份纠缠的官僚制度。在政府、市场外还有社区及非营利组织。大部分发展中国家如巴西、印度等国近年的趋势都是将提供者的角色和管理的主权交到低收入户、社区居民团体或者非营利组织手上。这些非营利组织一方面较政府部门有效率，另一方面能够集结一定专业技术和管理知识，又容许居民作出近距离的监督和参与，可以较好的运作政府资助，切实的改善低收入户的居住情况。其实看回英国、荷兰、德国、瑞典，以至日本等公共住房建造及管理体系较为成熟的国家，专门的住房非营利组织都扮演主要角色。
现代世界含低收入住居民户在内的整体住房标准较高的例子是美国，该国的住屋标准一直很严谨(其中一个重要目的是规管使用租金津贴的私人出租房)属于欠佳的住房只有不足2%。他们采取的做法很简单，即是由政府提出严格的住房标准，并严厉执行。但这种做法需要很高的执行能力和一个比较稳定的规管对象，较适合已过人口增长的高峰期，住房短缺问题基本解决，经济水平较高的国家。但在这些国家虽然人口增长压力不高，家庭结构却持续核心化、房地产市场升温、房屋老化需要更替比率较高，与及建筑和住宅规章较严谨等，也正加剧适合低收入户的承担能力的住房不足的问题。
3.4财政及融资(finance)：政府、市场及社区
政府的住房资源可以来自市民的专项住房储蓄，如智利、新加坡，以至我国的住房公积金等；这是政府获得介入住房市场的资源，最快捷方便，也最可能满足介入住房这种高价值的市场要求的巨额资金的途径。但我们也应该注意到大部分英美和大部分西欧国家以至加拿大、澳纽在他们早期经济水平并不特别高时，也毋须开发这些筹资途径。
至于不动用直接资助，政府可以如美国、泰国等地区，直接提供低息贷款予低收入户、予地产建设商，或者提供再保险服务、开设楼宇按揭债券市场等。
四、对我国房屋政策的启示
4.1 政策目标
我国面临的低收入住房问题，与及说是具体建造、融资、分配等问题，不如说先是一个政策目标、定位不清晰的问题 – 虽然明显各国低收入住房的政策的起因，在我国都属于比较突出。
先说似乎遥远的公共卫生和公共形象考虑。污水处理、食水供应、以至固体废物处理目前都是威胁我国众多城市的公共卫生问题，非典问题更令问题究竟是否可以拖延，影响力能有多大多远增添不少不确定因素。至于人口增长，虽然我国的城市化策略是尽量控制城乡有序流动，以发展新城市来吸纳流动人口，但各主要大城市的外来人口仍是不断迅速上升。由于牵涉到经济发展的策略，以目前的政策趋势，是不会也不能减缓这个增长。与此同时，经济改革和市场经济的运作，以至社会保障制度尚待完善的情况下，贫穷问题会伴随失业、低收入等问题而日趋严重。城市贫困户加上外来人口中占主流的低收入者的住房需要，肯定不会是自由市场能够解决的。众多的原因共同指向的是制定明确和有效的低收入住房政策的诉求。先定位政策的重要性、角色，才可以谈到法律的地位、资源的投入和运用的方式等。
4.2 吸取那些经验?
只要粗略的观察国际上低收入住房政策发展，就可以发现两个重要特点。一是发展中国家与已发展国家首先存在的是政策差异，执行方式和组织管理的模式等一定程度上是政策选择的产物。二是已发展国家现时的政策是近半个世纪发展下来的产物，其市场化、政府减少管制是在一个很高的政府介入的水平下，速度有限的情况下发生的，而在减少公共开支政府介入的条件下，其最重要目标也是维持对低收入户的居住水平的承诺 – 譬如这些公共资助和介入的减少是在整个低收入群的收入已经在绝对水平上达致可以接受的水平。我们选择吸取经验时，必须把它们放在一个政策环境，放在一个社会经济文化的条件下才会是恰当的。
4.3管自己失败就去管别人：政府失败 VS 市场失败
从多个发展中国家的低收入住房的失败经验中，很容易得出政府失败(government failures)的结论，但政府失败，不代表市场就胜利。住房市场，尤其是低收入人群的住房市场的市场失败(market failures)因素比起政府失败只有更为严重。我们也要问管公务员难还是管市场难?(未完稿)
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[1][1] 付麦收，“抓住机遇加快经济适用住房建设＂，住房与房地产，1999.2
[2][2] 本节取自施育晓(2001)。
[3][3] 依照地区分布，我们选取来作比较的国家包括：欧洲的荷兰、瑞典、英国；北美洲的美国；南美洲的巴西、墨西哥、智利；非洲的南非；亚洲的印度、香港特区、新加坡、泰国、马来西亚。从经济发展程度，欧洲和北美洲与及亚洲的香港特区及新加坡属于较发达地区，而其他较为发展中地区。其他国家如有相关资料，我们也会旁及。
[4][4] 德、瑞两国的市场化改革--即是走向社会型，将更多住房资源由市场分配--近年较快，荷兰也开始了数年。
(本新闻摘自：中国社会学网 )
source: http://www.mca.gov.cn/artical/content/200482410582/2004126163605.html
